物業(yè)估價的基本要素

　�。ㄒ唬┕纼r對象物業(yè)估價的對象是指被評估的各類物業(yè)，包括國家、集體組織和個人擁有的物業(yè)。被評估的物業(yè)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及物業(yè)的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)及其他權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個人所有的財產(chǎn)。被評估的物業(yè)從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經(jīng)營場所等。

　�。ǘ�）估價目的物業(yè)估價的目的是指為何種需要而評估物業(yè)的價格。特定的經(jīng)營活動構(gòu)成物業(yè)估價特定的估價目的。它包括以下兩方面的內(nèi)容：第一，估價目的要求與采用的價格類型相匹配。特定的估價目的要求特定的價格類型。第二，物業(yè)價格構(gòu)成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)估價的目的主要是為了解決如下問題：

　�。�1）物業(yè)交易（包括物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）；

　�。�2）企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動；

　�。�3）物業(yè)課稅、保險；

　�。�4）土地（地產(chǎn)）與房產(chǎn)管理；

　�。�5）物業(yè)糾紛處理。

　　（三）估價主體物業(yè)估價的主體就是進行估價的機構(gòu)。為了做好物業(yè)估價，估價主體不僅要通曉物業(yè)估價的理論、方法、技巧，還要具備經(jīng)濟、會計、規(guī)劃、建筑以及物業(yè)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、消費習(xí)俗等多方面的知識，需要理論與實踐的高度結(jié)合。隨著物業(yè)估價管理工作的展開，為了保證估價工作的質(zhì)量，國家對物業(yè)估價進行了規(guī)范，規(guī)定了估價主體必須具有一定的專業(yè)資格，具有法人資格的物業(yè)估價機構(gòu)是物業(yè)估價的主體，任何個人不得單獨從事物業(yè)估價。目前，中國從事物業(yè)估價的合法機構(gòu)有經(jīng)國家主管部門批準成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)、土地估價機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)。此外，國家要求從事物業(yè)估價工作的人員具有相應(yīng)的專業(yè)資格，并建立了注冊房地產(chǎn)估價師制度、土地估價師制度和注冊資產(chǎn)評估師制度。建設(shè)部、國家土地管理局及國有資產(chǎn)管理局分別對注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師實行行政與專業(yè)管理。要想成為注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師，除了必須有合乎要求的學(xué)歷、專業(yè)背景外，還須具有規(guī)定的工作年限，并通過全國性的專業(yè)考試。