物業(yè)管理糾紛

　　物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實(shí)踐中的問(wèn)題對(duì)人們而言也是全新的。但是，依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律，如《合同法》，從司法訴訟實(shí)踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類(lèi)型：

　　第一、公攤面積不清，導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計(jì)算是一個(gè)十分復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)計(jì)算問(wèn)題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房的公攤面積計(jì)算分擔(dān)測(cè)量。開(kāi)發(fā)商往往注重整體的建筑，在分?jǐn)偵唐贩康墓珨偯娣e計(jì)算由房管部門(mén)發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明。一旦房管部門(mén)發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明合相關(guān)的測(cè)量計(jì)算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主訴訟將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　第二、設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔(dān)付款義務(wù)，以此解決開(kāi)發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)商往往承諾過(guò)多，有些已經(jīng)超越了開(kāi)發(fā)商的能力范圍，如三通的問(wèn)題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問(wèn)題，導(dǎo)致合同違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，導(dǎo)致合同違約糾紛。

　　第三，物業(yè)管理不作為，導(dǎo)致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。但是受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，物業(yè)管理有時(shí)顛倒市場(chǎng)主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)。進(jìn)而用違法的方法，如不繳費(fèi)和不服從管理等最原始的手段，進(jìn)行維權(quán)，導(dǎo)致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。

　　第四、建筑質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時(shí)轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商延續(xù)建筑開(kāi)發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國(guó)70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開(kāi)發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。當(dāng)然，司法訴訟實(shí)踐中還有其他的類(lèi)型。但這不是主流。