2008年房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》試卷

　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）
　?。ㄒ唬┠呈型恋貎渲行囊耘馁u方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　?。ǘ┠彻居?年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

　?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。
　　據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：
　　1．以商品住宅銷售均價為基礎估價；
　　2．以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。
　　請問：
　　1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
　　2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）
　　（一）王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄
　　妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。
　　1．若結合周邊類似房地產價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：
　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款（ ?。┤f元。
　　A．11.43
　　B．11.77
　　C．22.86
　　D．23.53

　　2-6（略）

　　7．下列關于該宗房地產由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（ ?。?br />　　A．項目改建投入的成本費用應包括：工業(yè)用途房地產的購買價格、補交的土地  出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤
　　B．項目改建的前提是投入成本小于項目產生的經濟收益
　　C．項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產的產權是否合法
　　D．項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題

　　（三）甲公司在城鄉(xiāng)結合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

　　8、如果對上述房地產進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關稅費的是（ 　）。
　　A．耕地占用稅
　　B．征地管理費
　　C．耕地開墾費
　　D．新增建設用地有償使用費

　　9、如果評估店面和倉庫的房地產價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為（ ?。?。
　　A．22.22%
　　B．33.61%
　　C．36.55%
　　D．37.80%

　　10、如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關于拆遷估價的表述中，正確的是（ ?。?br />　　A．店面內地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定
　　B．因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價
　　C．評估結果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定
　　D．甲公司可自行委托估價機構評估店面價值

　　三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）

封面和目錄（略）
致委托人函（略）

估價師聲明

　　我們鄭重聲明：
　　1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
　　2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
　　3．我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
　　4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進行分析和測算，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
　　5．注冊房地產估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。
　　6．沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
　　7．本估價報告依據了委托人提供的相關資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。
　　8．本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。
　　9．本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本估價機構所有。

　　　　　　 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日

估價的假設和限制條件（略）
房地產估價結果報告

　　一、委托人（略）
　　二、估價機構（略）
　　三、估價對象
　　估價對象為位于××市××區(qū)數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價對象坐落于××市××區(qū)數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產權狀況
　　根據委托人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設施狀況
　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　四、估價目的
　　為委托人轉讓估價對象提供價值參考依據而評估其市場價格。
　　五、估價時點
　　根據估價目的，經與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。
　　六、價值定義（略）
　　七、估價依據（略）
　　八、估價原則
　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
　　1．最高最佳使用原則（略）
　　2．替代原則（略）
　　3．估價時點原則（略）
　　4．謹慎原則（略）
　　5．合法原則（略）
　　九、估價方法
　　本報告選用市場法和收益法進行估價（方法選擇及方法定義略）。
　　十、估價結果
　　在評估過程中，估價機構本著獨立、客觀、公正的原則，在對現場進行實地查看、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元）， 單價為5 995.03元/㎡。
　　十一、估價人員（略）
　　十二、估價作業(yè)日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估價報告應用的有效期
　　本估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報告，本估價機構不負任何責任。

　　××房地產估價有限公司
　　二00八年六月三十日

房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析
　　估價對象為位于××市××區(qū)數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，
　　土地面積為2294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價對象坐落于××市××區(qū)數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產權狀況
　　根據委托人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。
　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設施狀況
　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　二、區(qū)域因素分析（略）
　　三、市場背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估價方法選用
　　估價對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產市場活躍，同一供需圈內類似房地產轉讓交易案例較多，市場依據充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區(qū)域房地產市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經營，同一供需圈內出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數據，根據估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。
　　市場法的具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
　　收益法的具體估價思路為：運用適當的報酬率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值，將各期現值累加來確定估價對象房地產價格。

　　六、估價測算過程
　　（一）市場法測算過程
　　1．選擇可比實例
　　經篩選確定A、B、C三個比較實例。
　　實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數碼路，南臨五一路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側鄰近數碼廣場。鋼混結構，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實例C：經濟開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表

　　2．確定可比實例修正指數
　?。?）交易情況修正
　　以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。
　　（2）交易日期修正
　　由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對
　　可比實例的交易日期不做修正。
　?。?）區(qū)域因素修正
　　可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正（具體過程略）。
　?。?）個別因素修正
　　可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結構功能、規(guī)模、設施、裝修、平面布局、基礎設施配套情況等因素進行修正（具體過程略）。
　　比較因素修正指數詳見表2。

　　表2  比較因素修正指數表

　　3.可比實例比準價格修正
　　在表2確定的各比較因素修正指數的基礎上，對各可比實例的交易價格修正如表3：

表3交易價格修正計算表

　　4.比準價格測算
　　各比較實例交易價格經修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術平均值作為估價對象的市場價格（單價）為：
　?。? 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡
　?。ǘ┦找娣y算過程
　　經過認真分析，得知估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

　　上式中：V一房地產價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一收益年限

　　1．確定年凈收益
　　在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。
　?。?）估算年總收入
　　采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過程略）。
　　根據估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：
　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元
　?。?）運營費用
　　維修費：按重置成本的2%（確定過程略）計算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則：
　　維修費=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元
　　保險費：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計算。則：
　　保險費=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元
　　管理費：按年收入的3%（確定過程略）計算。則：
　　管理費=227.83萬元×3%=6.83萬元
　　營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產稅為：
　　227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元
　　則運營費用合計為59.42萬元。
　?。?）凈收益
　　凈收益=年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元
　　2．確定報酬率
　　本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調整值的方法，報酬率確定為7%（確定過程略）。
　　3．收益年限的確定
　　估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結構，其經濟壽命為60年，根據孰短原則，估價對象的收益年限為50年。
　　4．測算估價對象的收益價格
　　將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)⁵⁰]=2 324.18萬元

　　單價為：
　　2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡
　　七、估價結果確定
　　1．單價的確定
　　本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結果比較接近，本報告取其算術平均值作為最終結果，即：
　　估價對象單價=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡
　　估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元
　　2．估價結果
　　本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價人員的經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價為5 995.03元/㎡。

　　附件（略）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）
　　估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。

　　一、委托人（略）
　　二、估價機構（略）
　　三、估價對象
　?。ㄒ唬┕纼r對象實物狀況（略）
　?。ǘ┕纼r對象權益狀況（略）
　　（--）估價對象區(qū)位狀況（略）
　　四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格
　　五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值
　　六、估價時點：2008年9月5日。
　　七、估價依據
　　1．《中華人民共和國城市房地產管理法》；
　　2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；
　　3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》（A市人民政府令130號）；
　　5．《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》；
　　6．《A市城市房屋拆遷評估操作技術規(guī)范（試行）》（A房市[2002]148號）；
　　7.《市物價局、房產管理局關于印發(fā)A市房屋重置價格標準的通知》（A價房字[2004]74號）；
　　8．《房屋拆遷許可證》（證號：×規(guī)拆許（2008）第××號）；
　　9．托人提供的權證資料及其他相關資料及圖件、注冊房地產估價師實地查看記錄及了解的有關估價對象現場資料和A市有關市場信息資料等；
　　10．其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。
　　八、估價原則（略）
　　九、估價方法
　　由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進行評估；由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估（市場法、成本法的定義略）。
　　十、估價結果（略）
　　十一、估價人員（略）
　　十二、估價作業(yè)日期（略）
　　十三、估價報告使用期限（略）

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