手機學習
建設工程教育網(wǎng)

APP學習更便捷

建設工程教育網(wǎng)

微信公眾號

010-82326699

交流分享,早日上岸!

房地產(chǎn)估價師 掃碼并回復房地產(chǎn)估價師進群
當前位置:建設工程教育網(wǎng) > 房地產(chǎn)估價師 > 試題中心 > 歷年試題 > 正文

2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題及答案

2010-06-20 12:53   來源: 字體: 打印 收藏

2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

  一、單項選擇題(共35題,每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號)

  1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失,屬于( ?。I(yè)務。
  A.傳統(tǒng)價值評估
  B.價值分配
  C.相關經(jīng)濟損失評估
  D.價值減損評估

  2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價,而不適用于城市房屋拆遷估價是( ?。?。
  A.最高最佳使用原則
  B.合法原則
  C.替代原則
  D.謹慎原則

  3、采用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值,適用的估價前提是"被迫轉讓前提"。該估價是因( ?。┑男枰?。
  A.房地產(chǎn)作價入股
  B.法院強制拍賣
  C.房地產(chǎn)稅收
  D.房地產(chǎn)征收補償

  4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權價值為2000萬元,出租人權益價值為1600萬元,則承租人權益價值為( ?。┤f元。
  A.-40
  B.400
  C.1800
  D.3600

  5、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上,分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元,則該地區(qū)"五通一平"的正常費用為( ?。┰?㎡
  A.98
  B.102
  C.108
  D.116

  6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅,單價為5000元/㎡。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%,年通貨膨脹率為5%,則2008年12月該套住宅的自然增值額為( ?。┰?。
  A.4296.96
  B.5560.86
  C.5839.91
  D.30838.91

  7、房地產(chǎn)既與機器設備等動產(chǎn)不同,又與商標等無形資產(chǎn)不同,是( ?。┑慕Y合體。
  A.實體、權益、區(qū)位
  B.實物、權益、區(qū)位
  C.實物、權利、位置
  D.實體、權益、位置

  8、某期房年后建成入住,類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡,出租的年末總收益為500元/㎡,管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%,風險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為( ?。┰?㎡。
  A.4395
  B.4486
  C.4636
  D.4850

  9、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元,法定優(yōu)先受償款為50萬元,貸款成數(shù)為七成,則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(  )萬元。
  A.370
  B.385
  C.420
  D.550

  10、一套總價60萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:
  (1)要求在成交日期一次性付清;
 ?。?)如果在成交日期一次性付清,則給予5%的折扣;
 ?。?)首付款20萬元,余款以抵押貸款方式支付,貸款期限15年,按月等額償還貸款;
 ?。?)約定自成交日期起一年內一次性付清;
  (5)自成交日期起分期支付,首期支付20萬元,余款在一年內分兩期支付,每隔半年支付20萬元。
  上述情況中,存在名義價格的是( ?。?。
  A.第(1)、(3)種情況
  B.第(3)、(4)、(5)種情況
  C.第(23、(4)種情況
  D.第(2)、(4)、(5)種情況

  11、一般來講,人口總量雖然不變,而隨著家庭人口規(guī)模小型化,住宅價格總的趨勢是( ?。?。
  A.上漲
  B.下跌
  C.保持相對穩(wěn)定
  D.先漲后跌

  12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值,收集了以下個交易實例,其中最適合作為可比實例的是(  )。

交易實例  建筑面積(㎡)  用途  價格(元/㎡)  成交日期  區(qū)位  正常情況 
甲  120  居住  5800  2007年8月  同一供需圈  正常交易 
乙  105  居住  6000  2008年6月  同一供需圈  正常交易 
丙  140  辦公  6500  2008年9月  同一供需圈  正常交易 
丁  115  旅館  6100  2008年7月  不同供需圈  正常交易 

  A.甲
  B.乙
  C.丙      
  D.丁

  13、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響,屬于房地產(chǎn)價值影響因素中( ?。?。
  A.區(qū)位因素
  B.社會因素
  C.實物因素      
  D.權益因素

  14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響,屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的(  )。
  A.配套設施建設的限制
  B.房地產(chǎn)使用管制
  C.房地產(chǎn)權利的設立和行使限制   
  D.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

  15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是( ?。?。
  A.收益遞增遞減原理
  B.均衡原理
  C.替代原理         
  D.適合原理

  16、某估價機構接受保險公司的委托,對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定,為保險理賠提供參考價值,估價時點為現(xiàn)在,則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( ?。?。
  A.估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為過去
  B.估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
  C.估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
  D.估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為過去

  17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時,當估計未來收益可能會高也可能會低時,一般應采用( ?。┑氖找婀烙嬛?。
  A.較高
  B.較低
  C.最高      
  D.居中

  18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格,選取的可比實例資料是:交易日期為2008年4月1日,合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡,買賣中涉及的稅費全部由買方支付,該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間,該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%,則該可比實例修正、調整后的價格為( ?。┰?㎡。
  A.3673.20
  B.3673.68
  C.3790.43
  D.3790.93

  19、甲、乙兩宗相鄰地塊,市場價值分別為60萬元和40萬元,若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊,則對雙方最為公平合理的正常價格應為( ?。┤f元。
  A.40
  B.48
  C.50
  D.60

  20、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺,成交總價為0萬美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準,假設美元的年利率為7%),首付35萬美元,半年后付35萬美元,一年后付30萬美元,余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣,建筑面積與使用面積的關系為1:0.65,則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為( ?。┰嗣駧?㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
  A.17484
  B.19020
  C.19754
  D.20539

  21、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡,土地開發(fā)期為2年,土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡,貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時,其中的投資利息為( ?。┰?㎡。
  A.55.20
  B.103.22
  C.109.63
  D.114.82

  22、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積為120㎡,單位建筑面積的重置價格為600元/㎡,年折舊額為1440元,用直線法計算該建筑物的成新率是( ?。?。
  A.16%
  B.42%
  C.58%
  D.84%

  23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m,建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值,則應扣除的功能折舊為( ?。┤f元。(建筑物報酬率為10%)
  A.11.80
  B.16.07
  C.23.57
  D.31.07

  24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為50年,已使用10年,不可續(xù)期(土地使用權期滿,土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元,報酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格為(  )萬元。
  A.95.40
  B.97.87
  C.98.55
  D.99.33

  25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元,受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年,報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為( ?。┤f元
  A.0.50
  B.5.63
  C.6.25
  D.28.14

  26、某臨街商鋪,投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款,則綜合資本化率為( ?。?。
  A.8.8%
  B.10%
  C.18%
  D.18.6%

  27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡,出租率為85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為2%,商場建筑面積為40 000㎡,可供出租的比例為95%,運營期為38年,該商場的收益價值為(  )萬元。
  A.690.40
  B.8284.79
  C.8720.83
  D.9746.81

  28、下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中,正確的是(  )。

  29、通過市場調查獲知,某地區(qū)2005~2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測,該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為(  )元/㎡。
  A.5362
  B.5374
  C.5532
  D.5702

  30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺,后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為( ?。┤f元。(采用四三二一法則)

  A.150.8
  B.160.8
  C.170.8
  D.180.8

  31、下列估價公式中,錯誤的是( ?。?。
  A.土地價格=房地價格-建筑物價格
  B.房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債權-債務
  C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值
  D.房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格

  32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000㎡,規(guī)劃容積率為1.0,樓面地價為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調整,用途變更為居住,容積率提高到2.0,樓面地價為1500元/㎡,則因規(guī)劃調整所需的補地價為( ?。┤f元
  A.500
  B.1000
  C.2250
  D.3000

  33、下列估價基本事項中,僅由委托人決定的事(  )。
  A.估價對性
  B.估價目的
  C.估價時點
  D.價值類型

  34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期:估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日,估價時點2008年9月23日,估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日,估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為(  )。
  A.2008年9月20日
  B.2008年9月23日
  C.2008年9月26日
  D.2008年9月27日

  35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場,要求估價對象在較短時間內達成交易,則評估價值應是( ?。?。
  A.謹慎價值
  B.市場價值
  C.快速變現(xiàn)價值
  D.投資價值

  二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)

  1、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中,正確的有(  )。
  A.應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)
  B.為了提高業(yè)務水平,可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目
  C.未經(jīng)委托人的書面許可,不得將委托人的文件資料擅自公開
  D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準,只能適當收取額外的費用
  E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

  2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權。當該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉讓時,為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( ?。?。
  A.土地
  B.建筑物
  C.裝飾裝修
  D.動產(chǎn)
  E.特許經(jīng)營權

  3、下列屬于成本租金構成的內容有( ?。?。
  A.折舊費
  B.維修費
  C.管理費
  D.保險費
  E.房產(chǎn)稅

  4、下列價值種類中,屬于基本價值類型的有( ?。?。
  A.抵押價值
  B.市場價值
  C.計稅價值
  D.投資價值
  E.在用價值

  5、影響房地產(chǎn)價值的權益因素包括(  )。
  A.房地產(chǎn)權利設立和行使的限制
  B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制
  C.房地產(chǎn)使用管制
  D.房地產(chǎn)通風采光的限制
  E.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

  6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權調換方式且調換房屋為期房的,在結算房屋產(chǎn)權差價時,( ?。?br />   A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致
  B.期房產(chǎn)權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值
  C.期房產(chǎn)權調換差價=所調換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值
  D.期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結構等,應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準
  E.在原地實行產(chǎn)權調換時,差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%

  7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有( ?。?。
  A.估價委托書
  B.估價委托合同
  C.估價對象權屬證明
  D.估價報告內部審核表
  E.估價師注冊證書復印件

  8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有( ?。?br />   A.位置
  B.房地產(chǎn)規(guī)模
  C.環(huán)境景觀
  D.外部基礎設施完備程度
  E.朝向、樓層

  9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分,求取建筑物重新購建價格的方法有( ?。?br />   A.單位比較法
  B.市場提取法
  C.分解法
  D.工料測量法
  E.指數(shù)調整法

  10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元,電費、物業(yè)管理費由承租人負擔,水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益,應減去的運營費用包括( ?。?br />   A.電費
  B.物業(yè)管理費
  C.水費
  D.供暖費
  E.房地產(chǎn)稅

  11、假設開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有( ?。?。
  A.土地取得成本
  B.續(xù)建管理費用
  C.續(xù)建投資利息
  D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用
  E.取得在建工程的稅費

  12、長期趨勢法的作用主要有(  )。
  A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等
  B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整
  C.用于成本法計算重置價格
  D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力
  E.用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

  13、城鎮(zhèn)基準地價的內涵包括其對應的(  )。
  A.容積率
  B.土地使用稅
  C.土地開發(fā)程度
  D.土地使用期限
  E.征地補償費

  14、某三層樓房,每層建筑面積相等,房地總價值為200萬元,其中一層價值是二層價值的2倍,三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元,下列關于土地份額分攤的表述中正確的有( ?。?。
  A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
  B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
  C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
  D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
  E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

  15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括( ?。?。
  A.規(guī)范估價行為
  B.節(jié)省估價工作
  C.保障估價質量
  D.提高估價效率
  E.規(guī)避估價監(jiān)管

  三、判斷題(共15題,每題1分。請根據(jù)判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分)
  1、在任何時候,估價委托人既是估價報告使用者,又是估價利害關系人。( ?。?br />   2、任何一個估價項目都有估價目的。( ?。?br />   3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果,說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。( ?。?br />   4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。( ?。?br />   5、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。( ?。?br />   6、一般情況下,商場與住宅相比,樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。( ?。?br />   7、在賣方市場下,增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。(  )
  8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式,貸款200萬元,貸款期限5年,貸款成數(shù)六成,貸款年利率8%,以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元,在沒有其他債權限制下,該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。(  )
  9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時,如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn),則在建立比較基準時,應將可比實例中的裝修價值扣除。( ?。?br />   10、在運用成本法估價時,房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本,成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應增高。( ?。?br />   11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元,運營費用為2.5萬元,有效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( ?。?br />   12、在假設開發(fā)法估價中,估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等,而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。(  )
  13、根據(jù)市場調查,獲知某類房地產(chǎn)2003~2007年的價格逐年上漲,分別為:3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡,運用平均發(fā)展速度法預測,該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。(  )
  14、劃分路線價區(qū)段時,將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此,兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。( ?。?br />   15、在搜集實例資料時,應考察它們是否受到不正?;蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( ?。?/p>

  四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;只有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)

  1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同,租用其中1000㎡的面積,
  約定租賃期限為20年 ,第一年租金為24萬元,以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元,從第8年開始,租金保持固定不變?,F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡,假設折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。(8分)

  2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡,適宜建造公寓或賓館,容積率為5,出讓年限為40年,約定不可續(xù)期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間,市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%.
  管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%,上述三項費用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年內均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間,裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/㎡;精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時,一次性購置相關設施設備后,可作為賓館投入正常經(jīng)營,購置設施設備費用為200元/㎡;預計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元,報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%,銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入,銷售于建成時即售完,購買土地的契稅為地價的4%,折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小,并判斷該宗土地的合理價值。(12分)

答案

  小編推薦:房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準考證打印

    考前10日至一周內

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內

  • 合格證領取

    考后3個月起

閱讀排行

房估資料免費領取
  • 免費試聽
  • 免費直播
  • 免費題庫
趙占香 房地產(chǎn)估價原理與方法 教材精講班 免費試聽

關注更多

立即掃碼添加學習顧問

報考指導

考情速遞

備考計劃

幫你選課

網(wǎng)站地圖
回到頂部
折疊