2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

　　1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ?。I(yè)務。
　　A．傳統(tǒng)價值評估
　　B．價值分配
　　C．相關經(jīng)濟損失評估
　　D．價值減損評估

　　2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（ ?。?。
　　A．最高最佳使用原則
　　B．合法原則
　　C．替代原則
　　D．謹慎原則

　　3、采用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉讓前提"。該估價是因（ ?。┑男枰?。
　　A．房地產(chǎn)作價入股
　　B．法院強制拍賣
　　C．房地產(chǎn)稅收
　　D．房地產(chǎn)征收補償

　　4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為（ ?。┤f元。
　　A．-40
　　B．400
　　C．1800
　　D．3600

　　5、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費用為（ ?。┰?㎡
　　A．98
　　B．102
　　C．108
　　D．116

　　6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ ?。┰?。
　　A．4296.96
　　B．5560.86
　　C．5839.91
　　D．30838.91

　　7、房地產(chǎn)既與機器設備等動產(chǎn)不同，又與商標等無形資產(chǎn)不同，是（ ?。┑慕Y合體。
　　A．實體、權益、區(qū)位
　　B．實物、權益、區(qū)位
　　C．實物、權利、位置
　　D．實體、權益、位置

　　8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（ ?。┰?㎡。
　　A．4395
　　B．4486
　　C．4636
　　D．4850

　　9、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ 　）萬元。
　　A．370
　　B．385
　　C．420
　　D．550

　　10、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：
　　（1）要求在成交日期一次性付清；
　?。?）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；
　?。?）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；
　?。?）約定自成交日期起一年內一次性付清；
　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。
　　上述情況中，存在名義價格的是（ ?。?。
　　A．第（1）、（3）種情況
　　B．第（3）、（4）、（5）種情況
　　C．第（23、（4）種情況
　　D．第（2）、（4）、（5）種情況

　　11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（ ?。?。
　　A．上漲
　　B．下跌
　　C．保持相對穩(wěn)定
　　D．先漲后跌

　　12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（ 　）。

　　A．甲
　　B．乙
　　C．丙　　　　　　
　　D．丁

　　13、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（ ?。?。
　　A．區(qū)位因素
　　B．社會因素
　　C．實物因素　　　　　　
　　D．權益因素

　　14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（ 　）。
　　A．配套設施建設的限制
　　B．房地產(chǎn)使用管制
　　C．房地產(chǎn)權利的設立和行使限制　　　
　　D．房地產(chǎn)相鄰關系的限制

　　15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是（ ?。?。
　　A．收益遞增遞減原理
　　B．均衡原理
　　C．替代原理　　　　　　  　
　　D．適合原理

　　16、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ ?。?。
　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用（ ?。┑氖找婀烙嬛?。
　　A．較高
　　B．較低
　　C．最高　　　　　　
　　D．居中

　　18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調整后的價格為（ ?。┰?㎡。
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93

　　19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為（ ?。┤f元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60

　　20、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ ?。┰嗣駧?㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539

　　21、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（ ?。┰?㎡。
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82

　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ?。?。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%

　　23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（ ?。┤f元。（建筑物報酬率為10%）
　　A．11.80
　　B．16.07
　　C．23.57
　　D．31.07

　　24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（ 　）萬元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33

　　25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為（ ?。┤f元
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14

　　26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（ ?。?。
　　A．8.8%
　　B．10%
　　C．18%
　　D．18.6%

　　27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（ 　）萬元。
　　A．690.40
　　B．8284.79
　　C．8720.83
　　D．9746.81

　　28、下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是（ 　）。

　　29、通過市場調查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為（ 　）元/㎡。
　　A．5362
　　B．5374
　　C．5532
　　D．5702

　　30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（ ?。┤f元。（采用四三二一法則）

　　A．150.8
　　B．160.8
　　C．170.8
　　D．180.8

　　31、下列估價公式中，錯誤的是（ ?。?。
　　A．土地價格=房地價格-建筑物價格
　　B．房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債權-債務
　　C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值
　　D．房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格

　　32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（ ?。┤f元
　　A．500
　　B．1000
　　C．2250
　　D．3000

　　33、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事（ 　）。
　　A．估價對性
　　B．估價目的
　　C．估價時點
　　D．價值類型

　　34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為（ 　）。
　　A．2008年9月20日
　　B．2008年9月23日
　　C．2008年9月26日
　　D．2008年9月27日

　　35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（ ?。?。
　　A．謹慎價值
　　B．市場價值
　　C．快速變現(xiàn)價值
　　D．投資價值

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

　　1、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)
　　B．為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目
　　C．未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
　　D．應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用
　　E．不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權。當該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（ ?。?。
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．裝飾裝修
　　D．動產(chǎn)
　　E．特許經(jīng)營權

　　3、下列屬于成本租金構成的內容有（ ?。?。
　　A．折舊費
　　B．維修費
　　C．管理費
　　D．保險費
　　E．房產(chǎn)稅

　　4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（ ?。?。
　　A．抵押價值
　　B．市場價值
　　C．計稅價值
　　D．投資價值
　　E．在用價值

　　5、影響房地產(chǎn)價值的權益因素包括（ 　）。
　　A．房地產(chǎn)權利設立和行使的限制
　　B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制
　　C．房地產(chǎn)使用管制
　　D．房地產(chǎn)通風采光的限制
　　E．房地產(chǎn)相鄰關系的限制

　　6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產(chǎn)權差價時，（ ?。?br /> 　　A．估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致
　　B．期房產(chǎn)權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值
　　C．期房產(chǎn)權調換差價=所調換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值
　　D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準
　　E．在原地實行產(chǎn)權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%

　　7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（ ?。?。
　　A．估價委托書
　　B．估價委托合同
　　C．估價對象權屬證明
　　D．估價報告內部審核表
　　E．估價師注冊證書復印件

　　8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ?。?br /> 　　A．位置
　　B．房地產(chǎn)規(guī)模
　　C．環(huán)境景觀
　　D．外部基礎設施完備程度
　　E．朝向、樓層

　　9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（ ?。?br /> 　　A．單位比較法
　　B．市場提取法
　　C．分解法
　　D．工料測量法
　　E．指數(shù)調整法

　　10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（ ?。?br /> 　　A．電費
　　B．物業(yè)管理費
　　C．水費
　　D．供暖費
　　E．房地產(chǎn)稅

　　11、假設開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有（ ?。?。
　　A．土地取得成本
　　B．續(xù)建管理費用
　　C．續(xù)建投資利息
　　D．續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用
　　E．取得在建工程的稅費

　　12、長期趨勢法的作用主要有（ 　）。
　　A．用于收益法中預測未來的租金、空置率等
　　B．用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整
　　C．用于成本法計算重置價格
　　D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力
　　E．用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

　　13、城鎮(zhèn)基準地價的內涵包括其對應的（ 　）。
　　A．容積率
　　B．土地使用稅
　　C．土地開發(fā)程度
　　D．土地使用期限
　　E．征地補償費

　　14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有（ ?。?。
　　A．按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
　　B．按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
　　C．按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
　　D．按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
　　E．按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括（ ?。?。
　　A．規(guī)范估價行為
　　B．節(jié)省估價工作
　　C．保障估價質量
　　D．提高估價效率
　　E．規(guī)避估價監(jiān)管

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）
　　1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（ ?。?br /> 　　2、任何一個估價項目都有估價目的。（ ?。?br /> 　　3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。（ ?。?br /> 　　4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（ ?。?br /> 　　5、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。（ ?。?br /> 　　6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。（ ?。?br /> 　　7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。（ 　）
　　8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（ 　）
　　9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。（ ?。?br /> 　　10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應增高。（ ?。?br /> 　　11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（ ?。?br /> 　　12、在假設開發(fā)法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。（ 　）
　　13、根據(jù)市場調查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。（ 　）
　　14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（ ?。?br /> 　　15、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（ ?。?/p>

　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）

　　1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，
　　約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。（8分）

　　2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%.
　　管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內均勻投入；毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/㎡；精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設施設備費用為200元/㎡；預計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。（12分）

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