四、房屋租賃的行政管理

　　為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：

　　（一）房屋租賃登記備案的一般程序

　　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的租賃合同。合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。

　　1．申請(qǐng)

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書(shū)面租賃合同；房屋所有權(quán)證；當(dāng)事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　2．審查

　　房屋租賃登記備案不同于簡(jiǎn)單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：

　�。�1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；

　�。�2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

　　（3）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；

　�。�4）審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

　�。�5）審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。

　　3．頒證

　　只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門(mén)有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無(wú)效，不予登記。經(jīng)主管部門(mén)審查合格后，準(zhǔn)予登記。由房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門(mén)辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，只有通過(guò)登記的租賃活動(dòng)，才受法律的保護(hù)。