一、成本控制的含義與分類

（一）成本控制的含義

成本控制有廣義和狹義之分。狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務的過程中，按照既定的成本預算，對實際發(fā)生或將要發(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預算范圍之內(nèi)。廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結經(jīng)驗，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。（本節(jié)的成本控制均是指廣義的控制）。

綜上可知，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制；二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

成本控制在成本管理中起著重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)開展成本的控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。

（二）成本控制的分類

成本的控制可按不同的標志進行分類。常用的分類方法有：

1．按控制的時間特征分類

按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。

（1）事先控制

事先控制是“設計”階段的控制，又稱事前控制，是在開始新的物業(yè)管理服務之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，對各種資源消耗和各項費用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費用實際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，以達到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的開端。

（2）事中控制

事中控制是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營管理服務時，實際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中所進行的成本控制，它是對成本的耗費所進行的日常控制。事中控制以成本標準控制成本實際支出，并將成本的實際支出與成本標準進行比較，及時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的偏差，以消除或減少這些差異。如果實際成本支出超過成本標準則為逆差，也稱不利的差異；反之，實際成本支出低于成本標準則為順差，也稱為有利的差異。成本差異是重要的管理信息，它從成本上及時反映物業(yè)經(jīng)營管理中哪些方面取得了成績（順差），哪些方面存在問題（逆差），這就有利于加強企業(yè)的經(jīng)營管理，尋求降低成本的途徑。事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。

（3）事后控制

事后控制是考核階段的控制，即對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬，總結經(jīng)驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。由此可見，成本的事后控制著眼于將來工作的改進，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方向。

成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一項生產(chǎn)費用發(fā)生之前或發(fā)生之時加以控制，把它限制在合理范圍之內(nèi)，以達到降低成本的目的。但是，事中控制還有一定的局限性，它一般只限于一時、一地、一事的單項成本控制，至于一個時期、一個單位、一種服務的綜合成本進行分析和考核，則有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一個不斷循環(huán)的過程，所以，就本質(zhì)而言，事后控制實際上還是下一個循環(huán)中事先控制的組成部分。

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