一、租賃管理的概念與內(nèi)容

租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。

租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時(shí)，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過(guò)程中，還始終貫穿著物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷工作。

二、租賃方案與策略

租賃方案是對(duì)租賃過(guò)程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：

1．確定可出租面積和租賃方式

在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式。例如寫字樓內(nèi)有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營(yíng)，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，這樣才能夠?qū)π枰�吸引的客戶�?shù)量和規(guī)模有所把握。業(yè)主對(duì)出租人一般會(huì)有一定的要求，例如對(duì)于寫字樓物業(yè)，是整棟出租給一個(gè)大租戶、分層出租給幾個(gè)租戶，還是出租給散戶；對(duì)于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時(shí)吸引一批中小租戶。

2．編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因?yàn)樽饨鹗找婵赡苡捎诳罩寐实脑黾佣�較預(yù)期收益減少，此時(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過(guò)預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過(guò)預(yù)算時(shí)就會(huì)引起物業(yè)管理師的注意，而其計(jì)劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理師編制預(yù)算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃作出比較現(xiàn)實(shí)的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)計(jì)的水平時(shí)，通常會(huì)要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說(shuō)明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計(jì)到的情況的發(fā)展趨勢(shì)。所以，一旦提出了一個(gè)預(yù)算，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標(biāo)。

3．定位目標(biāo)市場(chǎng)

物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置，例如寫字樓分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓；零售商業(yè)物業(yè)分為社區(qū)級(jí)零售物業(yè)、區(qū)域級(jí)零售物業(yè)以及城市級(jí)零售物業(yè)，這實(shí)際上已經(jīng)限定了該物業(yè)所處的子市場(chǎng)。在不同的子市場(chǎng)中，需求群體有明顯的差異。社區(qū)級(jí)零售物業(yè)內(nèi)主要是一些便利店和小規(guī)模商場(chǎng)，而區(qū)域級(jí)或城市級(jí)零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級(jí)市場(chǎng)或者百貨商場(chǎng)，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。

同時(shí)，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成，例如在北京中關(guān)村地區(qū)，零售商業(yè)物業(yè)主要以電子商場(chǎng)為主，其租戶大部分都是批發(fā)和零售計(jì)算機(jī)相關(guān)產(chǎn)品的經(jīng)銷商。而在北京西單地區(qū)，零售商業(yè)物業(yè)則以大型商場(chǎng)和小型專賣店為主，租戶主要是經(jīng)銷服裝、鞋帽、箱包的制造商和代理商。業(yè)主的要求也會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)租戶群體的定位。例如寫字樓的業(yè)主如果希望該物業(yè)成為某一領(lǐng)域的頂尖寫字樓，那么就需要吸引該領(lǐng)域知名企業(yè)入住。

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