物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通�？梢詮娜缦�3個(gè)途徑來(lái)求�。�

①近期市場(chǎng)上類(lèi)似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于其他買(mǎi)者最近購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似物業(yè)的價(jià)格，即基于類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值；

②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類(lèi)似的物業(yè)需要多少費(fèi)用——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似物業(yè)所必需的代價(jià)，即基于物業(yè)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)衡量其價(jià)值；

③如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來(lái)收益來(lái)衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上（含兩種）估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。

一、市場(chǎng)法

（一）市場(chǎng)法概述

市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚�，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中，估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間；類(lèi)似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

（二）搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例（一般來(lái)說(shuō)，不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無(wú)效的。但這些報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考）。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱(chēng)、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周?chē)�環(huán)境、景觀等；②交易雙方，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)、之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等）和價(jià)款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比率、貸款期限）；⑥交易情況，如交易目的（賣(mài)方為何而賣(mài)，買(mǎi)方為何而買(mǎi)），交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等），交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易（關(guān)聯(lián)交易）、急賣(mài)急買(mǎi)、人為哄抬等特殊交易情況。

（三）選取可比實(shí)例

針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的，不是任何交易實(shí)例都可以用來(lái)參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些可用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即可。

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