一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述

在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)價(jià)格的高低是由眾多物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。要把握物業(yè)價(jià)格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識：

1．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價(jià)格，有的影響因素提高物業(yè)的價(jià)格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價(jià)格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。

2．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價(jià)格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響較小。但是，隨著時(shí)期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

3．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高（或降低）物業(yè)的價(jià)格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高（或降低）物業(yè)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低（或提高）物業(yè)的價(jià)格；有的影響因素從某一角度看會提高物業(yè)的價(jià)格，但從另一角度看會降低物業(yè)的價(jià)格，它對物業(yè)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價(jià)格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價(jià)格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負(fù)面影響，無正面作用。

4．有些物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價(jià)格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價(jià)格的變動，有的影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響則會經(jīng)過一段時(shí)間之后才會表現(xiàn)出來。

5．某些物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價(jià)人員的付價(jià)理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。

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