三、成交價格、市場價格和理論價格

（一）成交價格

成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。

理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系有所了解：

1．賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格總有一個最低界限（最低賣價），買者的出價必須高于這個最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價格越高越好。

2．買價是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格。由于買者總想少付一些錢，買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格總有一個最高界限（最高買價），賣者的要價必須低于這個最高界限他才愿意購買，其心態(tài)是在此最高界限之下，價格越低越好。

3．賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實際的成交價格將落在這一區(qū)間的某一位置，至于是剛好為最低賣價或最高買價還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種物業(yè)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價格會偏向最低賣價；在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價。

成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。

成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價格分為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格。

（二）市場價格

市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。

（三）理論價格

理論價格是經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居住收入、物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。

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