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2011年房地產(chǎn)估價師考試大綱《案例分析》第三章

2011-07-06 19:11   來源: 字體: 打印 收藏

  第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

  考試目的

  本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用,房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提,房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系,以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

  考試內(nèi)容

  第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

  一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

 ?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

 ?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

 ?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法

  (四)搜集市場資料時,尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

  二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

  (一)市場法

 ?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

  (三)成本法

 ?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價修正法

  第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

  一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

  二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

  (一)市場法

 ?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

  (三)成本法

 ?。ㄋ模┦找娣?/p>

  (五)基準(zhǔn)地價修正法

  第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

  一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

  二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

 ?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

  (二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

 ?。ㄈ┢渌拗茥l件

  (四)與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

  三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

 ?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

 ?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

  (三)部分(局部)房地產(chǎn)

 ?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

 ?。ㄎ澹┼l(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

  四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

 ?。ㄒ唬┕纼r目的

 ?。ǘ┕纼r時點

  (三)確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

 ?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

  (五)把握市場風(fēng)險防止高估

 ?。┕纼r中的謹(jǐn)慎原則

 ?。ㄆ撸┦袌鲎儸F(xiàn)能力分析

  (八)說明與風(fēng)險提示

 ?。ň牛┢渌?/p>

  第四節(jié) 房屋征收評估

  一、房屋征收補償內(nèi)涵

  二、房屋征收評估特點

 ?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

 ?。ǘ┥婕懊鎻V,社會影響大

 ?。ㄈ┕纼r對象復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

 ?。ㄋ模┭a償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

  三、房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定

 ?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估對象

 ?。ǘ┓课菡魇赵u估目的

 ?。ㄈ┓课菡魇赵u估范圍

  (四)房屋征收評估的時點

 ?。ㄎ澹┓课菡魇赵u估價值內(nèi)涵

  (六)房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)

 ?。ㄆ撸┓课菡魇赵u估因素

  四、房屋征收評估方法和結(jié)果確定

 ?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估方法

 ?。ǘ┓课菡魇赵u估結(jié)果確定

  五、房屋征收評估技術(shù)路線

 ?。ㄒ唬┦袌龇ㄔu估技術(shù)路線

  1.收集和測算類似房地產(chǎn)價格

  2.修正類似房地產(chǎn)價格

  3.確定被征收房屋價格

 ?。ǘ┦找娣ㄔu估技術(shù)路線

  (三)成本法評估技術(shù)路線

 ?。ㄋ模┘僭O(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線

  1.測算續(xù)建完成后的價值

  2.測算續(xù)建成本和費用

  3.測算在建工程價值

  六、房屋征收評估工作流程

  (一)評估機(jī)構(gòu)選定

 ?。ǘ┰u估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

 ?。ㄈ┰u估委托

  (四)評估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展

 ?。ㄎ澹嵉夭榭?/p>

 ?。┏醪皆u估結(jié)果公示

 ?。ㄆ撸┨峤辉u估報告

 ?。ò耍┙忉屨f明

 ?。ň牛┵Y料保管

  七、房屋征收復(fù)核評估和鑒定

  1.申請復(fù)核評估

  2.復(fù)核評估

  3.評估專家鑒定

  第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價

  一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

  二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點

  (一)強(qiáng)制處分

 ?。ǘ┛焖僮儸F(xiàn)

 ?。ㄈ┦袌鲂枨竺嬲⑼茝V力度小

 ?。ㄋ模┫M者心理因素

 ?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

  三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線

  四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

  (一)商品房

 ?。ǘ┬姓潛艿厣系姆慨a(chǎn)

 ?。ㄈ┰诮üこ?/p>

  第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

  一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

  (一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

  1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

  2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

  3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

  4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

  5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

 ?。ǘ┮蛟谙噜?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

 ?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

 ?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

 ?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損,造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

 ?。┮虍愖h登記不當(dāng),造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

 ?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾?zhǔn)征收、使用土地,給當(dāng)事人造成損失

 ?。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建,給他人造成損失

 ?。ň牛┮?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制,給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

  二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

  1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

  2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

  3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

  (二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

  三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

  (二)房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

 ?。ǘp害賠償估價的特點

  四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

 ?。ㄒ唬┬迯?fù)費用法(成本法)

  (二)損失資本化法

  1.凈收益減少收益年期不變型

  2.凈收益不變收益年期減少型

  3.凈收益、收益年期減少型

 ?。ㄈ┵r償實例比較法

 ?。ㄋ模p害前后價差法

  五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點處理

 ?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

  (二)商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

  第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

  一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價類型

  (一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

  二、估價的假設(shè)前提

  三、估價方法的選用

 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

  考試要求

  1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估;

  2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估;

  3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估;

  4.掌握房屋征收評估;

  5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價;

  6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價;

  7.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。

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  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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