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房地產(chǎn)估價(jià)師考試:規(guī)劃知識(shí)考點(diǎn)精析

2011-07-05 11:27  來源:  字體:  打印 收藏

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 ?。?)在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容之前,我們首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的框架、結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)有所了解。

  房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)考試性質(zhì):獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格,同樣也表明房地產(chǎn)估價(jià)師已具備承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)中級(jí)職務(wù)的水平和能力。

  房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)考試目的:提高房地產(chǎn)估價(jià)師分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題和相關(guān)經(jīng)濟(jì)問題的能力與水平。

  房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)考試要求:同房地產(chǎn)基本制度與政策一樣,了解部分約占10%,熟悉部分約占30%,掌握部分約占60%.采集者退散

  房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)考試內(nèi)容及特點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)涉及規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價(jià)、房地產(chǎn)測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、證券、保險(xiǎn)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、法律、拍賣等多學(xué)科知識(shí),要求考生必須知識(shí)面廣。由于其內(nèi)容多而雜,知識(shí)點(diǎn)比較分散,而總分值只占40分,各章所占分值較小,這也是該學(xué)科考試難度相對(duì)較大的一個(gè)主要原因。要考出理想成績,切不可忽視房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)任何一個(gè)章節(jié),甚至一個(gè)細(xì)節(jié),做到學(xué)習(xí)、復(fù)習(xí)要全面,否則就會(huì)失分,影響全科成績。因此,一定要重視相關(guān)知識(shí)的復(fù)習(xí)。由于相關(guān)知識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)制度與政策整張卷100分中,只占40分,每章僅占2~4分,平均為3分多。因此,有些考生認(rèn)為復(fù)習(xí)起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力,就忽視甚至放棄了該部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí),認(rèn)為該部分內(nèi)容稍微掌握一點(diǎn),考試時(shí)稍微拿一點(diǎn)分?jǐn)?shù),成績就可以了。正是這種思維方式,造成了一些考生在考試中失利。根據(jù)近幾年第一門課程的考試情況看,“房地產(chǎn)基本制度與政策”考試呈現(xiàn)出難度不斷加大的趨勢(shì)。如果不加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)方面的學(xué)習(xí)和做好全面復(fù)習(xí),整張卷考試通過率就會(huì)大大降低。

  (2)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括:①《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、②原建設(shè)部令第146號(hào)《城市規(guī)劃編制辦法》。

  學(xué)習(xí)本章內(nèi)容,要緊密結(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》中的第5章內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策,這兩章內(nèi)容在城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容,城市規(guī)劃的編制與審批方面,內(nèi)容是一致的,都是依據(jù)的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。所不同的是規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策主要是從城市規(guī)劃實(shí)施管理的角度為著力點(diǎn),主要反映城市規(guī)劃的“動(dòng)態(tài)”內(nèi)容,如在城市規(guī)劃實(shí)施管理中,實(shí)行報(bào)建審批管理和批后管理;城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時(shí)還要按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。而本章內(nèi)容以城鄉(xiāng)規(guī)劃的有關(guān)知識(shí)為重點(diǎn),主要反映城市規(guī)劃的“靜態(tài)”內(nèi)容。如《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中的土地分類,控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃的各類指標(biāo)等。采集者退散

 ?。?)本章內(nèi)容的重點(diǎn)包括:

  1)城市規(guī)劃行政體系包括城市規(guī)劃的編制和審批兩個(gè)方面,尤其是編制城市規(guī)劃的兩個(gè)階段、城市總體規(guī)劃的分級(jí)審批是考試的重點(diǎn)。

  2)城市用地分類,其依據(jù)是國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-1990),是重點(diǎn)考試內(nèi)容,如2002年中,出了一道此內(nèi)容的單項(xiàng)選擇題:城市用地共分為(B)大類。建設(shè)工程教育網(wǎng)論壇
  A.8
  B.10
  C.16
  D.46

  我們只要掌握了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中,城市用地共分10大類、46中類和73個(gè)小類。這道題就很容易做。

  3)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論,一般可將建設(shè)用地分為三類。如2002年中,還有一道此內(nèi)容的單項(xiàng)選擇題:根據(jù)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論,適于修建的用地是(A)。
  A.一類用地
  B.二類用地
  C.三類用地
  D.臨時(shí)用地

  4)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系,在此體系中,要掌握用地控制、環(huán)境容量控制、建筑形態(tài)控制、交通控制、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制等項(xiàng)指標(biāo),以及地塊控制指標(biāo)可分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。哪些是規(guī)定性指標(biāo),哪些又是指導(dǎo)性指標(biāo)?同時(shí)要重點(diǎn)搞清建筑密度和容積率的區(qū)別和聯(lián)系。如2004年中,有一道此內(nèi)容的單項(xiàng)選擇題:下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中,不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是(C)
  A.建筑高度
  B.建筑間距
  C.建筑密度
  D.建筑后退紅線距離

  我們只要掌握用地控制、環(huán)境容量控制、建筑形態(tài)控制、交通控制、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制等項(xiàng)指標(biāo),如建筑形態(tài)控制指標(biāo)包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。此題就能得滿分了。

  再如2005年考試題中,有一道此內(nèi)容的判斷題:制定容積率下限的目的是防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。(×)

  此題主要依據(jù):容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益,防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。

 ?。?)本章也極易出計(jì)算題。出計(jì)算題的主要要包括兩個(gè)方面:一個(gè)是要記住“建筑密度和容積率”,這里我們只要記住此內(nèi)容的兩個(gè)公式即可,“建筑密度=規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積/地塊面積;容積率=總建筑面積/土地面積”。要記住“有關(guān)平均層數(shù)、住宅建筑凈密度、住宅建筑面積凈密度、住宅建筑面積毛密度、人口凈密度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其計(jì)算公式”。如有一道計(jì)算題:某地塊面積10h㎡,居住用地面積為6h㎡,住宅用地面積為5h㎡,住宅總建筑面積為30h㎡,基底建筑面積4h㎡,則其住宅建筑凈密度為(C)。
  A.6
  B.5
  C.0.8
  D.0.66

  做此題,只要熟悉了“住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積”公式,此題就容易做了。住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積=4h㎡÷5h㎡=0.8.

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