代理

　　所謂代理就是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，由此產(chǎn)生的民事權(quán)利和義務(wù)直接由被代理人承受的一種民事關(guān)系。

　　代理的特征

　　代理在法律活動(dòng)中具有以下四個(gè)特征：（1）代理活動(dòng)必須是具有法律意義的行為；（2）代理人以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為；（3）代理人在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為；（4）被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

　　代理的種類(lèi)

　　根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理的種類(lèi)主要有：委托代理、法定代理和指定代理。

　　委托代理

　　委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。

　　法定代理

　　法定代理是指根據(jù)法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。主要是為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。

　　指定代理

　　根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。

　　委托代理形式

　　委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書(shū)面形式委托。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書(shū)面形式。

　　代理權(quán)取得

　　代理權(quán)可通過(guò)以下方式取得：（1）因授權(quán)而取得代理權(quán)；（2）因指定而發(fā)生；（3）因法律規(guī)定而發(fā)生。

　　代理人行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循的原則

　　代理人行使代理權(quán)時(shí)通常應(yīng)遵循明下兩項(xiàng)原則：（l）代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使；（2）代理權(quán)利得濫用。

　　物業(yè)管理代理鏈

　　物業(yè)管理中，其委托代理的實(shí)現(xiàn)絕不是簡(jiǎn)單的一個(gè)合約，而是若干個(gè)連續(xù)性的合約，這又表現(xiàn)為一種代理鏈如圖：

　　業(yè)主（使用人）→業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工

　　委托代理 委托代理 委托代理

　　委托代理中的效率體現(xiàn)

　　單位、個(gè)人（業(yè)主）采用委托代理的最終效率，體現(xiàn)在自身利益最大化或損失最小化。

　　產(chǎn)權(quán)利益追求

　　在委托代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來(lái)自初始委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求，它包括對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量、水平以及產(chǎn)生的收益方面的追求，等等。

　　監(jiān)督距離長(zhǎng)短

　　代理效率的好壞與委托代理活動(dòng)中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關(guān)。每經(jīng)過(guò)一個(gè)中間層，初始委托人的監(jiān)督管理積極性就遞減一次，監(jiān)督距離越長(zhǎng)、中間層越多、遞減量就越大。

　　激勵(lì)手段強(qiáng)弱

　　物業(yè)管理正面激勵(lì)的最大難點(diǎn)在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標(biāo)，因此應(yīng)建立以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)、加權(quán)平均多元素的考按模型方法來(lái)進(jìn)行考核，這樣，使得激勵(lì)措施落到實(shí)處。

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