房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調(diào)控政策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發(fā)商有比較可觀的利潤空間，行業(yè)進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。

　　目前，在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)（老總）面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發(fā)環(huán)境與條件等（軟）硬件設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外；誰能在工程項目建設(shè)中，既能確保工程質(zhì)量與進度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。

　　那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié)——抓好管理是基礎(chǔ)，成本控制是核心！

　　一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

　　工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。

　　我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。

　　1、投資決策階段的管理與投資控制

　　投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應(yīng)配合財務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等）等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。積極主動進行工程經(jīng)濟相關(guān)指標的預(yù)算、估算與評價，參與到項目建設(shè)的全過程中，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的相對統(tǒng)一關(guān)系。主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

　　2、設(shè)計階段的管理與投資控制

　　在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，所以說項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟合理性（經(jīng)濟效益）。

　　下面從設(shè)計階段談?wù)劰こ添椖康墓芾砼c造價的控制：

　　2—1、實行設(shè)計方案招投標制度，以實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位；從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因工程設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟損失（投資增加）。

　　2—2、實行限額設(shè)計。工程項目的限額設(shè)計是工程項目建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益。對于一個建設(shè)項目的投資與效益，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)——項目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟效益。

　　2—3、開展價值工程（原理）的應(yīng)用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)計工作做到功能與造價相統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運用價值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟效益又取得了很好的社會效益。

　　2—4、加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。

　　二、抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

　　1、工程建設(shè)項目進行招投標；招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。

　　建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標階段對工程管理和造價控制上應(yīng)注意的問題加以說明：

　　1—1、對施工單位資質(zhì)進行嚴格審查，必要時應(yīng)進行實地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

　　1—2、同時要嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標。招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。

　　1—3、合理低價中標。業(yè)主方對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標單位以低于成本價惡意競標。目前，正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于業(yè)主方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”，業(yè)主對項目建安工程造價成本應(yīng)隨時掌握好。

　　1—4、中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發(fā)生。另外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，以提高工程造價的效果。

　　2、加強工程項目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制。

　　在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，這一階段影響工程投資 （工程造價）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強對合同的管理，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費。

　　2—1、抓好合同管理，避免工程索賠

　　在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

　　2—2、加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費。

　　加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費；把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中去，保證項目管理目標的實現(xiàn)，提高工程項目的投資效益。業(yè)主方主要應(yīng)做好以下幾方面的工作：

　　A、加強本單位現(xiàn)場施工管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約投資的重要性。

　　B、盡量減少設(shè)計變更。 在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計變更的原因很多。如：工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；市場供應(yīng)的材料規(guī)格標準不符合設(shè)計要求等等。如何減少設(shè)計變更，首先應(yīng)嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標準，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無法繼續(xù)進行下去。其次，認真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，對于涉及到費用增減的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。另外，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

　　C、嚴格現(xiàn)場簽證管理 .現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中的一項經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅性，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，甚至給業(yè)主方帶來不少經(jīng)濟損失，這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴格現(xiàn)場簽證管理，首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確；簽證內(nèi)容必須與實際相符；簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。

　　總之，實行項目管理是提高勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的有效途徑；而加強項目成本管理，降低工程造價，更是項目管理中的重中之重，它與工程質(zhì)量一樣，是企業(yè)的生命線。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

　　三、抓住關(guān)鍵，加強對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制。

　　工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

　　同時要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當(dāng)不錯的管理模式，但由于個別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。

　　另外，要做好建設(shè)項目后評估工作。在項目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各管理部門總結(jié)并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進方案。便于今后在項目管理與工程造價控制中。

　　從以上幾個方面分析可以發(fā)現(xiàn)，加強項目管理、降低工程成本是事在人為。隨著土地成本的增高；政府部門一系列平抑房價宏觀調(diào)控政策的出臺。房地產(chǎn)企業(yè)加強自身資金的籌措、加強工程項目管理、加強項目投資控制，降低工程項目成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。所以，做好工程造價的有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場，取得更好的效益。

　　四、總結(jié)語

　　工程項目的管理與造價的控制是一個動態(tài)的過程；是一門集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科。

　　綜上所述，工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程項目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在項目建設(shè)各個階段中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。

　　長期以來，習(xí)慣于把項目管理與成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等都是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度等。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是一門集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個激烈競爭的市場。