物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人。應實行“自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，在經濟效益中屬于微利性的行業(yè)，當前除少數物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經營狀態(tài)，資金緊張，金費問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應如何籌集資金呢？

　　渠道A：收費物業(yè)管理企業(yè)按收費規(guī)定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業(yè)管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩(wěn)定的收入來源。

　　渠道B：小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。

　　1）維修基金的籌集

　　對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%.如因特殊原因，維修基金不足時，經業(yè)主委員會決定，可臨時向業(yè)主籌集維修費用。

　　2）維修基金的使用

　　維修基全在使用和管理中要�？顚Ｓ�，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預算，經業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用；業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　3）建立完善的監(jiān)督機制

　　對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機制。

　　4）建立物業(yè)管理維修基金管理中心

　　建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

　　渠道C：多種經營收人

　　物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業(yè)管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業(yè)管理的經費渠道，通過規(guī)模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費用。多種經營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向

　　渠道D：開發(fā)建設單位給予一定的支持開發(fā)建設單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護費用，即開發(fā)商應從開發(fā)項目的建設成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設單位獲得享有免費維修的權利，以節(jié)約費用。

　　渠道E：政府多方面的支持

　　（1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場價收費。

　　（2）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。

　　（3）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。

　�。�4）撥發(fā)一定的城市建設維護費，用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。

　　（5）在舊小區(qū)內，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以成本價或低價的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務等經營性收入，彌補物業(yè)管理經費不足。

　　渠道F：介人物業(yè)出租代理

　　物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質的專業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會上當受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的餓中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售代理業(yè)務，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。