一、引言

　　在對一個物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣的評價時，經(jīng)常用到以下幾個評價的元素。

　　1、經(jīng)營規(guī)模：顯示物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模，通常用綜合管理面積來恒量；

　　2、社會效益：顯示企業(yè)對社會的公益性貢獻和由此產(chǎn)生的企業(yè)知名度；

　　3、經(jīng)濟效益：指企業(yè)的經(jīng)營利潤。

　　三者之中，經(jīng)濟效益是唯一表征企業(yè)經(jīng)營成績的指標，也是在市場經(jīng)濟條件下考量一個物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力、經(jīng)營實力乃至生命力的唯一標準。

　　對一個物業(yè)的綜合管理中，費用比較高的支出一般有人工費用、能源費用、設(shè)備系統(tǒng)的外委費用、其它費用（辦公費用、保險費用、稅金等）。其中的人工費用占有30~40%乃至更大的比例，這項成本的支出對企業(yè)經(jīng)濟效益的好壞起著至關(guān)重要的作用。因此，如何合理地降低人工費用，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，應(yīng)該成為物業(yè)管理者、經(jīng)營者重要的研究課題和戰(zhàn)略策劃、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計的重要內(nèi)容。

　　本文就此課題進行了一些研究，提出了“人均綜合經(jīng)濟指標”的概念，供同行們評判、參考。如蒙賜教圈點，并達成完善，應(yīng)用之目的，則不僅筆者幸甚，業(yè)界亦幸甚矣。

　　二、人均綜合經(jīng)濟指標的定義和概念

　　可以想見對一個特定的物業(yè)講，10個人進行管理與100個人進行管理產(chǎn)生的經(jīng)濟效益肯定不會一樣。就是說，10個人經(jīng)濟效益高，但能力不足以達成管理目的；若由100個人管理，能力可以達成管理目的，而經(jīng)濟效益卻很差。那么，為提高經(jīng)濟效益將管理人員降至80人呢？或為增加管理能力將管理人員增至30人呢？這樣，管理能力強與弱、經(jīng)濟效益優(yōu)與劣的狀況都得到了相應(yīng)的改善。顯然，這是一個定性的概念。若再進一步“優(yōu)化”，將管理人員設(shè)為40人或60人，情況會怎樣？不得而知。但我們確信這樣一個事實：一定存在某一個最佳結(jié)合點——人員的配置使得管理能力和經(jīng)濟效益均處在最優(yōu)狀態(tài)。尋求這個“點”的位置就是探討“人均綜合經(jīng)濟指標”的命題所在。

　　1、人均綜合經(jīng)濟指標教學模型

　　R=F/M（M2/人）（1）

　　式中，

　　R——人均綜合經(jīng)濟指標（M2/人）

　　F——物業(yè)項目的總建筑面積（M2）

　　M——物業(yè)項目綜合管理從業(yè)人員（人）

　　該人員指包括管理人員、作業(yè)人員在內(nèi)的全員數(shù)目。

　　從數(shù)學模型中可以得出，人均綜合經(jīng)濟指標的含義是“物業(yè)管理從業(yè)人員的單位管理面積”。根據(jù)“勞動生產(chǎn)力”關(guān)于“單位產(chǎn)品所包含的勞動量愈少，則勞動生產(chǎn)力愈高，反之，則愈低”的釋義，人均綜合經(jīng)濟指標的定義大致與勞動生產(chǎn)率的定義相符。

　　2、數(shù)學模型的理論分析

　　顯然，R值越高，企業(yè)的經(jīng)濟性越好，反之亦然。因此，提高經(jīng)濟性的途徑就必然要使R值增加。從R＝F/M式中可看出，R與F成正比，與M成反比，即R∝F，R∝1/M.從純數(shù)學的角度看，增加R值要么提高F值，要么降低M值。而對于一個確定的物業(yè)，其建筑面積F值已經(jīng)確定，無法增減。因此，能調(diào)節(jié)的就只有M值一個因素了。似乎形成“對一個確定的物業(yè)，提高其經(jīng)濟性的途徑只有減少管理人員數(shù)量”的態(tài)勢。然細細地分析一下其影響因素，就會發(fā)現(xiàn)并不盡然，還有許多外在因素在影響著R 值的量化。

　　3、人均綜合經(jīng)濟指標的影響因素

　�、傥飿I(yè)類型的影響

　　許多物業(yè)并不是單一使用功能的物業(yè)。辦公樓帶商業(yè)、住宅帶商業(yè)的物業(yè)比比皆是。由于使用功能的差異，其管理方式也就大相徑庭。相應(yīng)的R值（M值）計算式也要從“數(shù)學模型”演化為如下的計算式：

　　M= F/ R（人） （2）

　　M= F/ R a A+RbB+RnN （3）

　　式中：A、B、…N——同一大物業(yè)中不同功能物業(yè)所占的比例（%）

　　Ra、Rb、…Rn——同一大物業(yè)中不同功能物業(yè)的人均綜合經(jīng)濟指標值（M2/人）

　�、谖飿I(yè)智能化程度的影響

　　這是隱含在F值中的影響因素。智能化程度一般按A級的多少來評價。智能大廈必須具備三種基本功能：通訊自動化系統(tǒng)（CA），辦公自動化系統(tǒng)（OA），大樓自動化管理系統(tǒng)（BA），這就是所謂的“3A”級。有人將BA中的消防自動化系統(tǒng)（FA）和信息管理自動化系統(tǒng)（MA）分離出來，就形成了“5A”。

　　顯然，智能化程度越高，對人員的需求量越少，美國紐約市的貿(mào)易中心大廈近100萬平方米，管理大廈的人員僅有80個人，其人均綜合指標達12，500㎡/人。是我國目前平均水平的40～50倍。即說明了物業(yè)智能化的程度對物業(yè)管理經(jīng)濟性的巨大影響。

　�、酃芾砣藛T素質(zhì)的影響

　　這是隱含在M值中的影響因素。同樣是管理人員，其責任心、技術(shù)水平和能力，受教育程度存在著很大差異。智能化再高的物業(yè)，如果管理人員的水平低，也達不到其效用和減少人員的目的。在國內(nèi)，放著自動化程度很高的控制系統(tǒng)不用，用依然采用傳統(tǒng)落后的手動方式的例子比比皆是，屢見不鮮。試想，如果用80個技術(shù)水平很低的平庸之輩管理紐約商貿(mào)中心，將會是一種什么樣的景象呢？因此，人員素質(zhì)的高低是影響人均綜合經(jīng)濟指標的重要因素。

　�、芪飿I(yè)規(guī)模的影響

　　物業(yè)規(guī)模也許會對R值產(chǎn)生影響。俗話說：麻雀雖小，五臟俱全。小型物業(yè)也會具備大型物業(yè)的功能，換句話說，物業(yè)小不一定智能化水平低，不一定設(shè)備系統(tǒng)數(shù)量少。譬如說一個大型物業(yè)有三個出入口小型物業(yè)也可能有三個出入口，那么根據(jù)一門一崗制的原則，大小兩個物業(yè)在出入口明崗的人員配置上應(yīng)該是一樣的。再如冷凍機，大型物業(yè)可能用1000RT的冷凍機，小型物業(yè)可能只用400RT，這并不能說明小型物業(yè)即可由此降低60%的管理人員。從物業(yè)規(guī)模的角度看，規(guī)模較大的物業(yè)的人均綜合經(jīng)濟指標一定大于規(guī)模較小的物業(yè)。

　　⑤社會狀態(tài)的影響

　　社會狀態(tài)也將會對人均綜合經(jīng)濟指標產(chǎn)生影響。比如治安狀態(tài)，就會對保安人員數(shù)量的配置產(chǎn)生影響。日本新宿的新都心大廈，十幾萬平方米的超大型建筑物，僅有保安人員20人，采用的都是巡視制，不設(shè)明崗，大大減少了人員數(shù)量。而在中國，由于社會的治安狀況，很難設(shè)想大廈不設(shè)明崗，國內(nèi)的傳統(tǒng)保安管理方式仍采用一門一崗制，考慮到雙休日節(jié)假日，則使人員數(shù)量大大增加。此外，政府的有關(guān)部門有些規(guī)定也對人均綜合經(jīng)濟指標造成影響，筆者曾向一位政府官員作過咨詢，對于飯店，平均每200m²的建筑面積應(yīng)配備一名保安人員，照此計算，一棟50000m²的飯店即應(yīng)配備280名保安人員，其數(shù)量之大，令人咋舌。這些都是限制R值的因素。

　　⑥專業(yè)社會化因素的影響

　　隨著專業(yè)社會化程度的提高，許多原屬于物業(yè)管理企業(yè)自有人員的工作被社會上涌現(xiàn)出的專業(yè)化公司所取代。例電梯、配電系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)的維保業(yè)務(wù)，消防感知器、廚房排風設(shè)備的清洗、大廈外壁的清洗，消毒、殺蟲、滅鼠工作，垃圾清運、化糞池清掏業(yè)務(wù)等，甚至有專業(yè)的保安公司、保潔公司總攬原屬于物業(yè)管理企業(yè)中的重要工作范圍。這些專業(yè)公司的專業(yè)性強、技術(shù)水平高、特殊工具配備齊全、服務(wù)態(tài)度好，逐漸成為物業(yè)管理中不可或缺的部分。顯然，這些專業(yè)公司的存在和對行業(yè)的不斷滲透，極大地影響到企業(yè)人均綜合經(jīng)濟指標中最重要的外在形成——人員配備的多寡。因此，在確定R值時，一定要把這項因素充分考慮在內(nèi)，才可能使人均綜合經(jīng)濟指標的應(yīng)用更接近實際。

　　⑦其它因素的影響

　　除上述從專業(yè)角度考慮的影響之外，國家整體的政治氣候、經(jīng)濟體制、政策法規(guī)以及房地產(chǎn)的漲落、國家開放程度甚至國際形勢都可能會影響到物業(yè)管理行業(yè)，并一定會波及到人均綜合經(jīng)濟指標和企業(yè)的經(jīng)濟性。譬如政府近期出臺的“殘疾人安置政策”，即極大地沖擊了包括物業(yè)管理業(yè)在內(nèi)的許多行業(yè)，打亂了企業(yè)的經(jīng)營管理秩序。因此，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營者、管理者們要隨時注意此類政策性動向，調(diào)整自身的綜合經(jīng)濟指標，避免不必要的損失，方為上策。

　　4、人均綜合經(jīng)濟指標R值的理論公式

　　考慮到各項影響因素的存在，則人均綜合經(jīng)濟指標R值（或M值）的理論計算通式則為：

　　M＝F/ Ra·A＋Rb·B＋…Rn·N（K1K2K3）（4）

　　式中：K1K2K3…Kn——各項影響因素的修自系數(shù)。

　　如首先設(shè)定一個標準的物業(yè)為參照物，其K1K2K3…Kn≡1。

　　對一個實際的物業(yè)逐項進行分析，確定其修正系數(shù)值。如其智能化程度高于標準參照物，則智能化程度修正系數(shù)Ki即小于1，具體數(shù)據(jù)可依據(jù)經(jīng)驗值確定。再若實際物業(yè)座落于治安狀況較差的城鄉(xiāng)接合部，其周邊環(huán)境修正系數(shù)Ki即大于1，其具體數(shù)據(jù)亦應(yīng)根據(jù)實際狀況確定。總之，修正系數(shù)的確定可以使人均綜合經(jīng)濟指標R值或?qū)嶋H物業(yè)管理人員數(shù)目更接近上述的“最佳結(jié)合點”。