《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這是對物業(yè)管理公司保安服務(wù)過程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定。它實(shí)際上是對物業(yè)管理公司切實(shí)履行好物業(yè)管理合同并規(guī)避保安服務(wù)中的治安責(zé)任的一個“預(yù)警”，這對物業(yè)管理公司的規(guī)范發(fā)展是有好處的。可以說，這一規(guī)定是立法機(jī)關(guān)在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎(chǔ)上作出的。但由于其是一個原則性規(guī)定，因此給人們留下了一些爭論的空間，并且在實(shí)際的法律適用中還存在著一個法官針對具體案件的自由量裁與利益衡量問題。對此，筆者從法律的角度簡要地談一些個人的看法。

　　第一，物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安。

　　在物業(yè)管理中，保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一般來講，物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)公司的保安人員通過值班、看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛(wèi)安全的相關(guān)服務(wù)，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內(nèi)容。雖然物業(yè)保安服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內(nèi)容，但其安全防范的義務(wù)主要來源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同，屬于私法范疇。而治安是指社會的秩序安寧的維護(hù)，屬于公法范疇。公安機(jī)關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機(jī)關(guān)，具有維護(hù)社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責(zé)。2002年公安部發(fā)布的《關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當(dāng)然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。

　　第二，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的法律責(zé)任

　　由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導(dǎo)致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般情況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司據(jù)此對業(yè)主負(fù)有人身保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患（如火災(zāi)、爆炸等）受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受外來第三人的不法侵害（如搶劫、盜竊等）。

　　那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時(shí)，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？我想主要應(yīng)從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和保安設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實(shí)遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實(shí)履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害（通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點(diǎn)，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范）也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進(jìn)行全額賠償。按照《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實(shí)際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應(yīng)除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。

　　第三，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的歸責(zé)原則。

　　根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)為違約責(zé)任的無過錯責(zé)任，即違約責(zé)任的成立無需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯，只要違約行為與損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，除非證明有免責(zé)的事由。一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人（內(nèi)部第三人）所為。但無論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來說是一個法律上的風(fēng)險(xiǎn)，亦即物業(yè)管理公司違約就有責(zé)任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公司不履行合同義務(wù)的事實(shí)，不須證明物業(yè)管理公司對于不履行有過錯，也不需要物業(yè)管理公司證明自己沒有過錯。而且，在合同領(lǐng)域，違約行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的，即如果物業(yè)管理公司的不履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身損害結(jié)果的可能性，而事實(shí)上該損害結(jié)果又確實(shí)發(fā)生了（相反物業(yè)管理公司若履行合同約定則損害結(jié)果必不發(fā)生），那么，就可以認(rèn)定物業(yè)管理公司的行為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。因此，在這種情況下，物業(yè)管理公司如果沒有找到法定或約定的免責(zé)事由則通常會敗訴。這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)保安服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任心和法律意識。

　　但這樣并不意味著法律對業(yè)主有著偏袒，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，對保安服務(wù)進(jìn)行了約定，就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。此時(shí)，相對于物業(yè)管理公司保安義務(wù)的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。如果物業(yè)管理公司收取了保安費(fèi)卻未能如約履行保安的義務(wù)，不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償?shù)脑�，則損害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴?yán)�益，從而有失公平。所以，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此，有的物業(yè)管理公司通過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任”這樣條款，試圖免除自己因不履行保安服務(wù)約定對業(yè)主的人身損害賠償責(zé)任，是不足為取的。

　　基于以上分析，物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法：

　　第一，切實(shí)履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)切實(shí)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動，盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。這要求物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配備并利用好相關(guān)的保安設(shè)施設(shè)備，制定并執(zhí)行好相應(yīng)的保安規(guī)章制度。這是物業(yè)保安服務(wù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最根本的方法。

　　第二，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任。

　　在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任作出明確的約定。如約定物業(yè)管理公司在盡到保安服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔(dān)業(yè)主的人身損害責(zé)任，約定物業(yè)管理公司的不違反法律規(guī)定的免責(zé)事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責(zé)任，避免發(fā)生人身損害事件后，業(yè)主因不了解相關(guān)法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。

　　第三，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動協(xié)助當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)的治安工作，并得到公安機(jī)關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。

　　第四，引入商業(yè)保險(xiǎn)。

　　對多數(shù)物業(yè)管理公司來說，引入商業(yè)保險(xiǎn)不失為治安風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一種好辦法。目前，已有保險(xiǎn)公司開發(fā)出物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。該險(xiǎn)保障投保人（包括其雇員）因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財(cái)產(chǎn)受損所付出的賠償及有關(guān)訴訟費(fèi)用。在香港，這種保險(xiǎn)叫“第三者保險(xiǎn)”，是一種強(qiáng)制性保險(xiǎn)。另一種方式是，物業(yè)管理公司可與保險(xiǎn)公司共同開發(fā)出一種專門針對物業(yè)保安服務(wù)中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害的業(yè)主個人的保險(xiǎn)，將其納入保安費(fèi)的附加費(fèi)用一部分，由業(yè)主自愿選擇是否參與，一旦發(fā)生業(yè)主人身損害，業(yè)主可直接向保險(xiǎn)公司求償。商業(yè)保險(xiǎn)的合理引入與完善，最終會促進(jìn)物業(yè)管理公司健康、穩(wěn)定的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理公司、保險(xiǎn)公司三贏的局面。