一、物業(yè)設備設施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術(shù)的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。

　　導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。

　　各種自控、網(wǎng)絡及通訊、視頻設備等進入物業(yè)設備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻�，F(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設備設施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務品質(zhì)與服務成本的最優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來的更新設施，管理所需的知識與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設備相關(guān)延展到與建筑、設備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。備相關(guān)延展到與建筑、設備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。