這些規(guī)定都具有很強的針對性，熟悉內(nèi)情的人都知道，這都是最近幾年里小區(qū)物業(yè)管理糾紛和沖突的經(jīng)驗教訓(xùn)積累，有些條文甚至是業(yè)主用自己的血淚維權(quán)換來的。不過，從整體來看，新頒布的物業(yè)管理條例還是存在各方面的問題：

　　最大的問題，表現(xiàn)在《物業(yè)管理條例》的制定，實際上是違反《立法法》的�！段飿I(yè)管理條例》實際上包含兩個部分內(nèi)容，一是業(yè)主大會及其業(yè)主委員會組織法，二是物業(yè)管理辦法。前者涉及基層群眾自主治理，后者涉及公民的民事基本制度。《立法法》第八條規(guī)定，基層群眾自治制度、民事基本制度只能制定法律。《立法法》還規(guī)定，訴訟和仲裁制度只能制定法律，制定法律的權(quán)限歸全國人大及其常委會。但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定，業(yè)主不按期繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院提起訴訟。業(yè)主的確需要按照業(yè)主公約和物業(yè)管理合同按時繳納物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也可以按照全國人大及其常委會制定的民法、民事訴訟法和合同法等來提起民事訴訟，但物業(yè)管理條例作為行政法規(guī)來規(guī)定有關(guān)訴訟制度的內(nèi)容，卻是違反《立法法》的�！段飿I(yè)管理條例》還規(guī)定了業(yè)主委員會與居委會之間的關(guān)系，這些內(nèi)容也屬于基層群眾自治制度的范疇，應(yīng)該由全國人大及其常委會制定法律。

　　由行政部門來制定基層群眾自治制度，由行政部門制定物業(yè)管理的民事基本制度，往往導(dǎo)致行政部門制約基層群眾自治權(quán)利，也導(dǎo)致行政權(quán)力利用自己制定法規(guī)的機會來不當(dāng)干涉公民的民事權(quán)利行為，并且在設(shè)計具體規(guī)定的時候明顯帶有有利于行政管理和既得利益集團(tuán)的色彩。這表現(xiàn)在如下方面：

　　有關(guān)物業(yè)管理的定義有利于行政部門和物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是物業(yè)所有人對自己的物業(yè)進(jìn)行管理，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，只是其中的一種方式。但是物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。這就在法規(guī)上排除了業(yè)主自己對自己的物業(yè)進(jìn)行管理的可能性。這對于勞動力比較富裕但貨幣收入不高的小區(qū)來說是不公平的，因為他們也必須用珍貴的貨幣收入去聘請物業(yè)管理公司，而不能選擇親自管理。這就好像由行政法規(guī)規(guī)定所有的公民必須把自己買的菜交給飯店加工、所有的汽車司機必須把汽車交給汽車美容公司洗車一樣，顯然是荒唐的規(guī)定。

　　物業(yè)管理的定義有利于物業(yè)管理公司，而且也使得房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)管理過程中獲得了額外的權(quán)力，這表現(xiàn)在：物業(yè)管理是業(yè)主自主治理的活動，業(yè)主大會及其業(yè)主委員會是業(yè)主自主治理的組織，這樣的組織應(yīng)該在民政部門的指導(dǎo)下成立并開展活動，而不應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)，否則業(yè)主的權(quán)利有可能受房地產(chǎn)行政主管部門行政權(quán)力的損害，比如有些小區(qū)業(yè)主委員會成立后因為種種原因往往得不到行政部門的指導(dǎo)和支持，其成立過程往往增加了很多困難；聘請物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，是典型的民事行為，一旦有糾紛，應(yīng)屬于“民不告、官不理”的范圍，但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定房地產(chǎn)行政部門負(fù)責(zé)監(jiān)督全國物業(yè)管理活動，并且物業(yè)管理公司出現(xiàn)違反合同的事項，可以用行政處罰權(quán)對其進(jìn)行處罰，這不免有擴大行政管理權(quán)力和為行政管理部門創(chuàng)造收入之嫌。尤其重要的是，一個小區(qū)到底需要多少物業(yè)管理費來使得自己的物業(yè)保值增值，這是典型的民事行為，這需要業(yè)主根據(jù)各個小區(qū)自己的需要以及自己的收入水平和物業(yè)管理費的成本收益比來做決定，但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。對此，政府給與一定的指導(dǎo)，并代表業(yè)主的利益在業(yè)主的請求下監(jiān)督物業(yè)管理公司濫收費行為，是可以的，但越俎代庖，政府用行政法規(guī)去規(guī)定物業(yè)管理應(yīng)收多少費，這顯然是行政主管部門在利用制定行政法規(guī)的機會為自己撈取更多的行政權(quán)力，并且這樣做并不有利于業(yè)主更好地通過物業(yè)管理來使得自己的物業(yè)保值增值。

　　行政部門為了自己管理的方便，往往偏袒物業(yè)管理公司，并且賦予營利性的企業(yè)以公共權(quán)力。比如《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”。還規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益�！边@些規(guī)定，看起來好像是給物業(yè)管理公司添加了很多義務(wù)，但實際上是通過行政法規(guī)的形式，給營利性的物業(yè)管理公司授予了很多不應(yīng)該有的公共權(quán)力，而這些權(quán)力應(yīng)該授予業(yè)主大會及其委員會，因為小區(qū)的主人是全體業(yè)主，是業(yè)主大會及其委員會，而物業(yè)管理公司是業(yè)主大會及其業(yè)主委員會通過商業(yè)合同聘請的。那么，行政部門為什么把這些公共權(quán)力授予物業(yè)管理公司而不是業(yè)主大會及其委員會呢？其原因就是房地產(chǎn)管理部門在目前階段與物業(yè)管理公司的關(guān)系比與業(yè)主的關(guān)系要親近，把權(quán)力授予物業(yè)管理公司，管理起來更加方便。或許也正是這一原因，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主不繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院起訴，但物業(yè)管理公司沒有提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，《物業(yè)管理條例》卻沒有對等地規(guī)定業(yè)主和業(yè)主委員會可以向人民法院起訴。這說明《物業(yè)管理條例》偏袒物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理實踐中也表明，由于沒有任何法律明確規(guī)定業(yè)主委員會是法人，它雖然根據(jù)《物業(yè)管理條例》有權(quán)與物業(yè)管理公司簽訂合同，但如果向法院起訴物業(yè)管理公司，法院可以以其沒有法人資格而拒絕其起訴請求�！段飿I(yè)管理條例》沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以向法院起訴物業(yè)管理公司，這使得業(yè)主在維護(hù)自己權(quán)利時無法利用司法途徑，明顯處于弱勢地位。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。這些規(guī)定具有一定的針對性，因為在公共安全服務(wù)方面，業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司提供治安服務(wù)，居委會也有一項法定職責(zé)協(xié)助社會治安，而公安機關(guān)作為政府機構(gòu)更具有提供治安服務(wù)的職能。三個機構(gòu)，都提供治安服務(wù)，顯然需要相互配合，還可以相互指導(dǎo)，甚至相互監(jiān)督。但《物業(yè)管理條例》只規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會要配合公安機關(guān)，要配合居民委員會，并且受其指導(dǎo)和監(jiān)督，而沒有規(guī)定要配合其他政府機關(guān)，也沒有規(guī)定居民委員會應(yīng)該承擔(dān)什么法律義務(wù)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會協(xié)調(diào)自己的工作。因此，這些規(guī)定其實是片面的。不過，從道理上來說，這些規(guī)定其實是不必要的，因為業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為業(yè)主自主管理小區(qū)物業(yè)的基層群眾自治組織，必然要配合所有政府部門的工作，也必然要協(xié)調(diào)好與居委會之間的關(guān)系。當(dāng)然，業(yè)主委員會作為業(yè)主基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的自主治理組織，居委會作為居民公共事務(wù)的自主治理組織，雖然其權(quán)利基礎(chǔ)有差異，但具體職能方面的確有很多重復(fù)。如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，事關(guān)城市社區(qū)治理能否順利發(fā)展，需要公民在實踐中繼續(xù)探索和積累經(jīng)驗，也需要全國人大及其常委會進(jìn)一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關(guān)法律。

　　總之，《物業(yè)管理條例》使得一片混亂、缺乏秩序的小區(qū)物業(yè)管理有了一個稍稍有些像樣的制度框架，解決了一些最近幾年暴露出來的突出問題。但是，由于這一條例是房地產(chǎn)行政部門主導(dǎo)下制定的，帶有很強的部門利益和強勢既得利益集團(tuán)的痕跡，使得業(yè)主在維護(hù)自己的權(quán)利時依然面臨著很大的制度障礙，而行政主管部門和強勢既得利益集團(tuán)則可以通過這一條例取得非同尋常的權(quán)力和利益。這不利于城市社區(qū)自主治理結(jié)構(gòu)的正常發(fā)展，也不利于業(yè)主行使權(quán)利自主管理好自己的物業(yè)，不利于業(yè)主塑造安定團(tuán)結(jié)、和平發(fā)展的社區(qū)新生活。基于業(yè)主大會和業(yè)主委員會是基層群眾自治組織，根據(jù)《立法法》，應(yīng)該由全國人大及其常委會來制定法律。根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，明確物業(yè)管理是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是基層群眾自治組織，根據(jù)《立法法》確定的立法權(quán)限，由全國人大或者常委會制定社區(qū)自治。好！不過，好像是在單元門口的，說明他們還不徹底，不敢把社區(qū)的土地都說成是“私家地”。其實，紅線以內(nèi)的都是私家地。