簽訂物業(yè)合同過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：

　　1、缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，在物業(yè)管理委托合同中；開發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)，是否具有良好的資信，對以后雙方的合作有著至關(guān)重要的影響。對于這一點(diǎn)的重要性，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的。但是，在專項(xiàng)管理分包合同中，有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視這個問題。例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對等的服務(wù)內(nèi)容和水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的不同而劃分為不同等級的收費(fèi)水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競爭方式。因?yàn)閷ζ髽I(yè)來說，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。

　　3.合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

　　對此造成的風(fēng)險(xiǎn)，通過學(xué)習(xí)《中華人民共和國合同法》，物業(yè)管理企業(yè)一般能對此有一個較正確的認(rèn)識，本文不作贅述。

　　防范措施：

　　1、認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。

　　2、合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。

　　3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價(jià)格，違約金的約定要注意上述問題）。

　　4、注意免責(zé)條款的約定。如在合同中約定物業(yè)公司在以下情況時不負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任：因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；物業(yè)公司已履行合同約定義務(wù)，但物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的，因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需事先告之業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；因非物業(yè)公司責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其它共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的，為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的。

　　承接物業(yè)過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：

　　1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。殊不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待查驗(yàn)工作，對該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。

　　這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責(zé)任，及時予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　防范措施：

　　1、交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。

　　2、對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣�府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

　　3、注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

　　實(shí)施物業(yè)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：

　　1、對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車輛丟失案為例進(jìn)行說明。筆者對近期各地法院審理的此類案件進(jìn)行了一個調(diào)查，從法院的審理結(jié)果上來看，各有不同，既有判決物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)對業(yè)主的賠償責(zé)任的，也有認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)已盡到管理職責(zé)而無需承擔(dān)賠償責(zé)任的。但是，越來越多的案例，已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中，對業(yè)主的車輛憑停車卡予以登記放行的行為，認(rèn)定為一種對車輛的保管關(guān)系，而不是以往的只是提供車位使用的關(guān)系，這樣的關(guān)系認(rèn)定，無疑使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。

　　2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。筆者在此不作贅述。

　　3、對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆�律�?zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。

　　物業(yè)管理服務(wù)方面的防范措施：

　　1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。

　　2、對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。

　　3、維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄。

　　4、管理要到位，同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。

　　消防安全工作方面的防范措施：

　　1、承接物業(yè)時，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。

　　2、監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。

　　3、做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

　　4、發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。

　　員工管理方面的防范措施：

　　1、明確員工招聘工作的重要性。

　　2、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。

　　3、勞務(wù)合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

　　其它防范措施：

　　如購買相關(guān)的商業(yè)保險(xiǎn)，以分擔(dān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以及聘請企業(yè)的法律顧問，對企業(yè)運(yùn)作中的種種法律問題及時解決，防范風(fēng)險(xiǎn)等等行之有效的措施。