第三，是來自自身管理的壓力。一是財務(wù)困窘，在面臨經(jīng)營的虧損的情況下，物業(yè)管理公司被迫采取一些非正常的收費措施，而這又會進(jìn)一步引起業(yè)主的不滿，從而造成新一輪的惡性循環(huán)。二是信息不暢，這是中國地區(qū)發(fā)展不平衡所決定的，物業(yè)管理行業(yè)尤其如此，當(dāng)深圳專業(yè)化物業(yè)管理已拉開序幕的同時，在中國大多數(shù)城鎮(zhèn)卻連“綜合一體化”的物業(yè)管理也無從談起，媒體滯后，使物業(yè)管理工作缺乏相應(yīng)的宣傳支持，依靠逐個向住戶解釋和以實際行動說明問題，終究差強人意。三是人力資源本土化步履維艱，在內(nèi)地普遍怠工、缺乏效率觀念的背景下，要建立一支穩(wěn)定精干的干部隊伍談何容易！有時仔細(xì)想起來，目標(biāo)與現(xiàn)實確有太多討價還價的余地。

　　這種情況下，從最初的“在水一方”到后來的“水乳交融”，是要經(jīng)歷一個嚴(yán)峻的過程，而在這個過程當(dāng)中，作為一個外接物業(yè)的管理人員，他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任呢？他的眼光又應(yīng)當(dāng)放在哪里？

　　首先，是端正對業(yè)主的態(tài)度，并明確全體員工都能樹立“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的基本認(rèn)識。在認(rèn)識到地方差異的情況下，物業(yè)管理企業(yè)要充分溶入當(dāng)?shù)�，因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗，在最開始新接管的一段時間，通過嶄新的VI標(biāo)識和熱情的服務(wù)，是能夠給大多數(shù)住戶帶來良好的第一印象，且中國自古云：“外來的和尚好念經(jīng)�！薄八�山之石，可以攻玉”，住戶有一種新奇感和認(rèn)同感的時候，可以好好加以利用，加強對物業(yè)管理常識的宣傳，為以后的管理措施打下伏筆。但在一段時期之后，業(yè)主對物業(yè)管理過高的期許總會因為實際情況的復(fù)雜性而發(fā)生一些反復(fù)，而責(zé)難和質(zhì)疑會接踵而來，在此我們認(rèn)為：事物總有“正反合”的辯證過程，矛盾與沖突的產(chǎn)生，往往是已經(jīng)開始深入的標(biāo)志，毫無疑問這是外接物業(yè)管理的最重要時期，而這一時期住戶所提出來的問題和要求，必須拿出最充分的誠意來予以解決：以禮待人，以德服人，以情感人，不計較，不推諉，把道理講清楚，把工作做細(xì)致。譬如說在山東，供暖、下雪、路面結(jié)冰，這都是在深圳物業(yè)管理中沒有想象過的問題，但在這兒卻是大問題。管理人員要注意在日常巡視中發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)涉及到住戶貼身利益的新問題，對操作層則要求不斷拓展新的服務(wù)面，讓住戶實實在在體會到小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀在不斷改善�！澳嫠�行舟，不進(jìn)則退�！薄叭招轮^之盛德”，這當(dāng)是外接物業(yè)管理最鮮明的特點。

　　其次，在對外協(xié)調(diào)上面，一是通過先進(jìn)的服務(wù)意識和管理理念為主管部門和當(dāng)?shù)卣�府排憂解難，不踢皮球，使住戶的投訴能在管理處就得到較好的回復(fù)，充分贏得上級部門的信賴與支持；二是我們作為業(yè)主的代言人，在業(yè)主的意見中篩選出合理并現(xiàn)實的部分到相關(guān)部門追蹤處理，保證工作的有效性和高效率；三是以切切實實的服務(wù)意識、質(zhì)量意識感染合作方，逐步使各方的工作走向我們的軌道，譬如在物業(yè)處理分期開發(fā)的階段，我們就需要同開發(fā)商建立定期的備忘錄，跟蹤處理重要事務(wù)，同一些當(dāng)?shù)氐氖┕�單位簽訂協(xié)議，通過控制程序來迫使對方遵從規(guī)范；四是在應(yīng)對供電、供水、供氣、供暖的各專業(yè)部門當(dāng)中，一方面明確責(zé)任，另一方面積極配合，這樣既保持良好的關(guān)系，又確保利益不受侵犯；五是在與工商、稅務(wù)、公安等這些行政事業(yè)單位的交涉當(dāng)中，工作方式是有理有利有節(jié)，柔中帶剛，綿里藏針，做到為我所用，以夷制夷。總而言之，要有高度的敏感度和有力的外交技巧，在堅持公司利益的原則下，靈活地處理好方方面面的關(guān)系，在異鄉(xiāng)站穩(wěn)腳跟。

　　最后，在自身的內(nèi)部管理當(dāng)中，至少有以下幾點可資參考：

　　一、充分的計劃和預(yù)算。計劃也許是用不上的，但是是必不可少的。在最初的工作當(dāng)中，這包括：對當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情深入實地的考察，工作進(jìn)度的編制，人員架構(gòu)的設(shè)立，基本的物資采購等等，我們常常說計劃不如變化快，但是計劃有助于我們充分了解可能發(fā)生的情況，使未來的工作變得有步驟、有層次；至于具有前瞻性的成本測算，則直接決定了物業(yè)接管是否可能。此次在萊州教育路小區(qū)的物業(yè)接管當(dāng)中，如果沒有前期的大量準(zhǔn)備工作，可以說就無法達(dá)到今天的管理進(jìn)度。

　　二、人員的招聘與管理。在任何場合，人均是最重要的因素，在外地接管物業(yè)，必須要充分使用當(dāng)?shù)厝�，外來的物業(yè)管理公司不是侵略軍，而是傳教士。故而人員的甄選與培訓(xùn)就是最為重要的事情。在籌備工作初具規(guī)模之時，我們最重要的就是應(yīng)以積極的形式考慮“第一階段”我們所需的人員，今天配置的第一批人員必須為后來的擴張?zhí)峁└刹俊?/p>

　　三、實施成本控制。在前期的投入當(dāng)中，財務(wù)虧損是正常而且可以理解的，但是如果把持續(xù)虧損當(dāng)作一筆必然的支出，就絕對意味著我們的計劃有著嚴(yán)重不符合現(xiàn)實的情況在。故而依據(jù)現(xiàn)實的收入情況對各種服務(wù)項目進(jìn)行排隊，進(jìn)行合理配置非常必要。

　　四、加強信息管理。這意味著對住戶要做好宣傳工作，對合作方加強橫向溝通與交流，與上級部門保持聯(lián)系，同時實施遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)化管理，保證能得到深圳物業(yè)管理的第一手資料，充分掌握行業(yè)動態(tài)，而這正是深圳物業(yè)管理公司同當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司相比，所具備的得天獨厚的優(yōu)勢。

　　千里之行，始于足下。真正的將才在于使計劃和環(huán)境達(dá)到充分的熔合，并能有堅決意志和不懈努力去實現(xiàn)它。物業(yè)管理最重要的特點在于：它是一個過程而不是一個單純的結(jié)果，外接物業(yè)尤其如此：現(xiàn)實的復(fù)雜性往往更能促進(jìn)一支員工隊伍走向成熟，而這對一個成功的物業(yè)管理來說，也許正是不可或缺的。