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河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

1996-12-02 14:55    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  第一章 總則

  第一條為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù),創(chuàng)造整潔、文明,方便的居住環(huán)境,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本省實(shí)際,制定本規(guī)定。

  第二條本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

  第三條本規(guī)定所稱住宅區(qū),是指以住宅房屋為主,并有相配套的公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。

  本規(guī)定所稱物業(yè),是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

  本規(guī)定所稱住戶,是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人。

  第四條本省城市住宅區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。

  第五條省建設(shè)行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門,市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。

  物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是:

  (一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,制定具體的實(shí)施辦法;

  (二)參與住宅區(qū)的驗(yàn)收,指導(dǎo),監(jiān)督物業(yè)的接管工作;

 。ㄈ┴(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理;

 。ㄋ模⿲ξ飿I(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查;

 。ㄎ澹┴(fù)責(zé)住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查。

  (六)負(fù)責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn);

 。ㄆ撸┴(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理的考評(píng)工作。

  市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價(jià)、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工,對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

  第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

  第六條住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí),物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì))。

  管委會(huì)以住戶代表為主組成,住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會(huì)、公安派出所可派代表參加。

  第七條住宅區(qū)開發(fā)周期較長的,在管委會(huì)成立之前,由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后,由管委會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

  第八條管委會(huì)代表住戶的利益,維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門和區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程,選擇物業(yè)管理企業(yè),監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施,對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

  第九條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行分級(jí)管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格,并到工商行政管理部門辦理注冊登記后,方可接受管委會(huì)的委托,承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

  物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

  第十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會(huì)簽訂的委托管理合同,對住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。

  委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約責(zé)任和爭議解決的方式。

  委托管理合同簽訂后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將委托管理合同報(bào)市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。

  第十一條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:

 。ㄒ唬└鶕(jù)委托管理合同和國家及本省有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;

 。ǘ└鶕(jù)委托管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用;

 。ㄈ﹦褡琛⒅浦箵p害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為,并對造成的損害要求賠償;

  (四)要求管委會(huì)協(xié)助管理;

  (五)選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)

 。╅_展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

  第十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):

 。ㄒ唬┞男形泄芾砗贤,對受委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維修管理,承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作;

 。ǘ┙邮芄芪瘯(huì)和住戶的監(jiān)督,重大的管理措施提交管委會(huì)審議決定;

 。ㄈ┙邮芪飿I(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)和監(jiān)督;

 。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。

  第十三條住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。

  第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)

  第十四條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)辦理移交手續(xù),并向管委會(huì)移交下列工程建設(shè)資料:

 。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

 。ǘ﹩误w的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖;

  (三)地下管網(wǎng)竣工圖;

  (四)其他必要的資料。

  第十五條住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

 。ㄒ唬┪唇(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途;

 。ǘ┎坏秒S意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)、屋面或隨意占用房屋的公用通道;

 。ㄈ┎坏枚逊乓兹肌⒁妆、劇毒和放射性物品等;

 。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛:怖娴男袨;

  (五)不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

  第十六條房屋的維修責(zé)任,按下列規(guī)定劃分:

 。ㄒ唬┦覂(nèi)部分,由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修,產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行;

 。ǘ┓课莸耐鈮γ、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修。

  第十七條住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動(dòng)場所、停車場、走廊、自行車房(棚)、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理統(tǒng)修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金支出。

  造成公用設(shè)施損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

  第十八條住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水,供電、供熱、供氣、通訊等管線,按規(guī)定由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的,其費(fèi)用由有關(guān)主管部門支付

  前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng),有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施,并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費(fèi)用。

  第十九條凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全,按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的,住戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕,其費(fèi)用由住戶承擔(dān)。

  第二十條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

 。ㄒ唬┷`踏、占用綠地、攀折花木;

 。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;

  (三)亂堆垃圾、雜物;

 。ㄋ模﹣y搭、亂貼和亂掛等;

  (五)損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;

 。┚郾娦[影響他人休息;

 。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴高音嗽叭;

 。ò耍┡欧庞卸竞陀泻ξ镔|(zhì);

 。ň牛╋曫B(yǎng)禽畜;

 。ㄊ┪床扇》乐箟嬄鋫说谋Wo(hù)措施而在陽臺(tái)擺放物品;

 。ㄊ唬⿵氖路、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動(dòng)。

  第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用與專用房屋

  第二十一條物業(yè)管理收費(fèi)必須執(zhí)行國家和本省物價(jià)管理的有關(guān)規(guī)定,接受物價(jià)部門的管理、監(jiān)督和檢查。

  第二十二條住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成:

  (一)開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;

  (二)房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金;

  (三)住戶繳納的管理服務(wù)費(fèi)。

  第二十三條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按不低于住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例,一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。

  住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),不得挪作他用。住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理,管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門申請使用。

  第二十四條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納,由管委會(huì)以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),不得挪作他用。

  住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金提取和管理方法,由省物業(yè)管理主管部門商省財(cái)政、物價(jià)部門制定。

  第二十五條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務(wù)管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須報(bào)物價(jià)部門審批;不屬于國家管理的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,由物業(yè)管理企業(yè)提出方案,商管委會(huì)同意,報(bào)物業(yè)管理主管部門和物價(jià)部門備案。

  第二十六條房改出售公有住房,必須按國務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施、公用部位的維修基金。

  第二十七條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照一定比例無償向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

  第二十八條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的比例以建造成本價(jià)向管委會(huì)提供商業(yè)用房,其產(chǎn)權(quán)歸管委會(huì)所有。開發(fā)建設(shè)單位為管委會(huì)提供商業(yè)用房的面積,由物業(yè)管理主管部門確定。

  前款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

  本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場地,均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營,其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

  第五章 罰則

  第二十九條未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù);逾期仍不辦理的,對其處以2000元以上2萬元以下的罰款,并責(zé)令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。

  第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定,有下列行為之一的,住戶有權(quán)向管委會(huì)投訴或向物業(yè)管理主管部門反映;管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求限期改正,有權(quán)要求賠償給住戶造成的損失,情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同;有第(三)項(xiàng)行為的,由物價(jià)部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰:

  (一)對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;

 。ǘ┕芾碇贫炔唤∪,管理混亂的;

 。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

  (四)擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的;

 。ㄎ澹┯衅渌宦男谢虿煌耆男形泄芾砗贤(guī)定義務(wù)行為的。

  第三十一條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善,造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的,由物業(yè)管理主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,處以1000元以上1萬元以下的罰款,并可降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書。

  第三十二條違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止,并要求其限期改正;逾期不改正的,可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);造成損失的,有權(quán)要求賠償。

  第三十三條違反本規(guī)定第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的,物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期履行;在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的,物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,并有權(quán)要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位支付逾期付款滯納金。

  第三十四條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可依法提起訴訟或申請行政復(fù)議。逾期不申請復(fù)議或不提起訴訟,又不履行處罰規(guī)定的,由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  第六章 附則

  第三十五條市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施辦法。

  第三十六條本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理;本規(guī)定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理

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