是“霸王條款”還是“有法可依”？　是地方性糾紛還是全國性難題？

　　業(yè)主買房，先簽“不平等條約”？

　　江先生是深圳羅湖區(qū)碧嶺華庭的一個(gè)業(yè)主，他原來居住在另一個(gè)小區(qū)。但因該小區(qū)管理極其混亂，開發(fā)商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。由于苦不堪言，業(yè)主們多次企圖阻止開發(fā)商的獨(dú)行其是，但最終都不得不放棄這種想法———因?yàn)樗麄冎�道對方即開發(fā)商手中握有“殺手锏”：在他們與每個(gè)業(yè)主簽訂的購房合同中，留有一張“附表四”，上面規(guī)定架空層這類附著物歸開發(fā)商所有。

　　2003年，江先生不得已決定進(jìn)行第二次置業(yè)，他選擇了碧嶺華庭的房子。沒想到還是遭遇到了“附表四”的問題。

　　據(jù)江先生介紹，在交15萬首期款前，他要求銷售人員把房地產(chǎn)買賣合同給他看一下，但工作人員總是以“合同是國土部門制訂的格式合同，沒有什么好看的”為由推托。因此在他付15萬首期款前，他連合同的影子都沒有看到過；直到他拿著首期款的銀行匯款條，工作人員才把合同打印給他看。

　　于是，他在合同中，發(fā)現(xiàn)了這樣一張“附表四”：

　　1.屋頂使用權(quán)以及依據(jù)屋頂使用權(quán)而產(chǎn)生的收益權(quán)歸開發(fā)商所有；

　　2.外墻面使用權(quán)及在外墻面使用中所產(chǎn)生的收益歸開發(fā)商所有；

　　3.小區(qū)及其附著物的廣告收益歸開發(fā)商所有；

　　4.小區(qū)會所及住戶未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施（含地下停車場、會所等）的經(jīng)營管理權(quán)歸開發(fā)商所有。

　　江先生馬上感覺不對，要求當(dāng)場修改，但被銷售人員拒絕。他們稱條款不能更改，否則就不賣了。而如果江先生堅(jiān)持不簽的話，按照認(rèn)購書的規(guī)定，他所付的定金就要被發(fā)展商沒收。無奈，他只得簽了這一“不平等條約”。

　　后來，江先生與他的鄰居核實(shí)，發(fā)現(xiàn)他們也都是出于無奈，簽了這個(gè)“不平等條約”的；而據(jù)了解，在深圳買房，如果誰不簽這個(gè)“附表四”，就沒有開發(fā)商會賣給你房子。

　　“附表四”是不是“霸王條款”？

　　隨著時(shí)間的推移，越來越多的業(yè)主為了能買到房子，不得不忍氣吞聲與開發(fā)商簽此“附表四”，這使江先生等人越來越感覺到，“附表四”在帶給業(yè)主“法律桎梏”的同時(shí)，又維護(hù)和規(guī)定了開發(fā)商的強(qiáng)勢地位；而業(yè)主在利益受損的同時(shí)，還沒有地方說理。

　　于是他們決定訴諸法律，把屋頂、外墻面、房屋附著物、會所、停車場等公共設(shè)施的所有權(quán)歸業(yè)主所有。在該案一審階段，羅湖區(qū)法院以業(yè)主在合同附表中已約定這些屋頂、停車場等公共部分歸發(fā)展商為由，駁回了業(yè)主們的訴訟請求。業(yè)主不服提起上訴，二審法院又以同樣理由維持了原判。

　　業(yè)主們認(rèn)為，買房必然有屋頂或圍墻涼亭，這些都和主房是一個(gè)不可分割的整體，業(yè)主們是為這部分設(shè)施“埋單”的人，產(chǎn)權(quán)當(dāng)然應(yīng)屬全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主的代理律師倪益民也認(rèn)為：第一，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商簽訂的是房地產(chǎn)買賣合同，業(yè)主購買的標(biāo)的物是房屋。而屋頂和外墻面是房屋不可分割的一部分，否則不成其為房屋，業(yè)主購買房屋后，外墻屋頂也隨之轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。因此，小區(qū)樓宇的屋頂、外墻應(yīng)為全體業(yè)主所有。

　　第二，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為。因此，小區(qū)附著物作為業(yè)主與開發(fā)商雙方買賣標(biāo)的物的一部分，所有權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。

　　第三，小區(qū)會所及住戶未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施屬于房地產(chǎn)的一部分，其所有權(quán)理應(yīng)屬于全體業(yè)主。

　　業(yè)主們還說，會所、未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施，當(dāng)計(jì)算容積率的建筑面積全部轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)，其占用范圍的土地使用權(quán)也同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓給買受人，只能歸屬全體業(yè)主所有，其經(jīng)營管理權(quán)當(dāng)然也屬于其所有權(quán)人。

　　而被告方則強(qiáng)調(diào)，業(yè)主在購房合同中已與開發(fā)商“約定”屋頂、外墻和車庫等公共設(shè)施的權(quán)益，這即是業(yè)主對自身權(quán)益的一種“處分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。同時(shí)，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。被告方據(jù)此認(rèn)為，既然原告每位業(yè)主都已簽訂“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律規(guī)定，具備法律效力的。

　　針對此說法原告方辯稱，雖然“有特別約定”，但無論如何約定首先都必須符合法律規(guī)定，而“附表四”產(chǎn)生的“特別約定”違背《合同法》第52條強(qiáng)制性的公平原則，應(yīng)歸于無效。

　　許多業(yè)主之所以將“附表四”稱作“不平等條約”，有的更直接稱為“霸王條款”，乃是因?yàn)榘凑铡案奖硭摹钡囊?guī)定，業(yè)主們所購買的房產(chǎn)的配套公共設(shè)施將成為開發(fā)商的私產(chǎn)；而如此一來，車庫等重要公共設(shè)施的所有和經(jīng)管權(quán)將被開發(fā)商掌控，開發(fā)商可以按自己的意愿制定價(jià)格對業(yè)主收費(fèi)，物價(jià)部門對此也無法干預(yù)。開發(fā)商還可隨意將樓房的架空層出租為商鋪，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。

　　地方條例與上位法存在沖突？

　　法律人士邱先生告訴記者，羅湖區(qū)與深圳市兩審法院都判業(yè)主敗訴，其實(shí)是一種可預(yù)料的結(jié)果。因?yàn)橐�讓法院認(rèn)定業(yè)主所指稱的“附表四”為“霸王條款”，并判其無效，就必須由業(yè)主舉證自己是在不得已的情況下簽訂“附表四”的。

　　而包括江先生在內(nèi)的業(yè)主，沒有人能夠在簽訂該合同時(shí)作了充分的“取證”準(zhǔn)備。雖然當(dāng)時(shí)國土部門和律師都認(rèn)為先交定金后簽合同的做法有欺詐嫌疑，但光憑業(yè)主的一面之詞肯定不能作為定案依據(jù)。而不能證明“附表四”是被迫簽的，“附表四”就駁不倒：“附表四”駁不倒，業(yè)主只能敗訴。更何況，深圳市的地方法規(guī)規(guī)定買賣雙方可以約定車庫等公共設(shè)施的所有權(quán)歸屬，這雖然和上位法（《房地產(chǎn)管理法》等）相關(guān)條款不符，但當(dāng)?shù)胤ㄔ嚎隙〞�考慮地方法規(guī)的效力。

　　因此可以這樣說：碧嶺華庭業(yè)主所狀告的，實(shí)際上不是發(fā)展商，而是所有深圳市房地產(chǎn)買賣合同中都附帶的“附表四”、是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的第13條。正是后者成為了法院的定案依據(jù)。

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

　　而有關(guān)法律人士認(rèn)為，該款不應(yīng)成為定案依據(jù)，因?yàn)樗�與上位法物權(quán)法發(fā)生沖突�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房地產(chǎn)的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押�！钡谒氖�一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移�！薄冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則�！薄渡钲诮�(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。”

　　由此可見，我國房地產(chǎn)法律規(guī)定的原則是，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨，法定登記、確權(quán)保護(hù)。

　　邱先生也特別強(qiáng)調(diào)，深圳地方條例第13條第二款中“有特別約定的”中所指的約定，無論如何也同樣必須首先符合法律的規(guī)定。如果“特別約定”的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，無論其是否具備約定形式，仍然應(yīng)是無效的。且雙方當(dāng)事人之間的“特別約定”違背《合同法》第52條強(qiáng)制性的公平原則而應(yīng)歸于無效。即使雙方當(dāng)事人為了達(dá)到形式上的公平，約定發(fā)展商交付若干使用費(fèi)給業(yè)主，仍會因這些約定違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條之規(guī)定而無效。

　　此糾紛是全國性的法律難題

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓分析指出：深圳業(yè)主狀告深圳開發(fā)商依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，通過不平等格式合同《房地產(chǎn)買賣合同》“附表四”的方式非法獲取居住小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)建筑物屋頂、外墻以及小區(qū)建設(shè)附著物使用權(quán)與收益權(quán)、小區(qū)會所及住戶未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施經(jīng)營管理權(quán)一案，涉及我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的若干重大法律問題，這些問題不僅包括立法也包括司法中的問題：立法方面，如土地及附著建筑物之間的產(chǎn)權(quán)歸屬，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題；司法方面，如上下位法的一致性、舉證責(zé)任及其他確保司法公正合理的基本原則問題。

　　維權(quán)人士王海告訴記者，該起糾紛之所以引人關(guān)注，除了其是全國首例業(yè)主狀告發(fā)展商涉嫌“霸王條款”的官司，更因其“附表四”的內(nèi)容不僅在深圳而且在全國許多地方都有此不成文的行規(guī)�？梢灶A(yù)見，今后此類的糾紛還會經(jīng)常出現(xiàn)，因?yàn)樗鼜牧硪环矫嫱宫F(xiàn)了法律的漏洞：目前對會所、地下車庫所有權(quán)歸誰還沒有明晰的規(guī)定。

　　他說，現(xiàn)在商品房買賣合同示范文本，沒有提及外墻和屋面產(chǎn)權(quán)，而是說使用權(quán)，這實(shí)際上是在回避這個(gè)很難講清的問題。因此，買房人在簽合同時(shí)一定不要忽略合同第17條的約定，外墻及屋面使用權(quán)歸業(yè)主共有，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰使用。

　　同樣道理，買房人和房地產(chǎn)商最好在合同中也能約定清楚，樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸誰使用，避免將來不必要的糾紛。因?yàn)槟壳皟?nèi)銷房沒有進(jìn)行土地劃分，這個(gè)問題就是到法院，也很難有人能找出判案的明確依據(jù)。

　　沒有權(quán)利保障的財(cái)產(chǎn)是“死的資本”

　　陳幽泓副教授分析指出，深圳中院的判決對被開發(fā)商剝奪了對其擁有房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)權(quán)利（擁有、使用、處置與收益）并因此向法律尋求救濟(jì)的居住小區(qū)業(yè)主的申訴的舉證不被認(rèn)可、不予支持，而其判決所據(jù)以的理由是：“簽約”是業(yè)主們“自愿”的行為。這樣的審判是人們所無法理解和接受的。因?yàn)榉�律�?guī)定，眾所周知的事實(shí)不須舉證。

　　她告訴記者：眾所周知，利用不平等格式合同把“霸王條款”強(qiáng)加于人是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中廣泛存在的不正當(dāng)現(xiàn)象，特別是在既得利益關(guān)系重大、壟斷性強(qiáng)的行業(yè)領(lǐng)域中。這種強(qiáng)加于人的做法通常以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率、維持社會穩(wěn)定為名，并得以通過公權(quán)力的支撐而實(shí)現(xiàn)。然而，如深圳的業(yè)主在購買房屋時(shí)必須與開發(fā)商簽訂的格式合同“附表四”一樣，迫使消費(fèi)者和其他當(dāng)事人在別無選擇的情形下被迫簽約而完成的這種不正當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動是違背市場經(jīng)濟(jì)“自由選擇”的基本原則的，也必然損害市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。自由選擇對于市場經(jīng)濟(jì)的意義是靈魂對生命的意義，沒有自由選擇的市場就如失去靈魂的生命。從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，沒有權(quán)利保障的財(cái)產(chǎn)是“死的資本”。

　　南京小區(qū)業(yè)主奪回車庫使用權(quán)

　　據(jù)《錢江晚報(bào)》日前報(bào)道，全國首例小區(qū)車庫之爭一審落槌———小區(qū)業(yè)主奪回車庫使用權(quán)。

　　去年11月，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。

　　住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

　　據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對。去年6月，業(yè)主委員會無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。

　　在庭審中，業(yè)主委員會認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí)，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯(cuò)。

　　經(jīng)過3個(gè)小時(shí)的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫。

　　該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由。首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。

　　其次，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺�體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。

　　由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本。

　　“車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色