中國(guó)第一部物業(yè)法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀（二） 

　　解讀六：物業(yè)代收水電費(fèi)不得另加手續(xù)費(fèi)“住進(jìn)這個(gè)小區(qū)已有幾年了，我至今有一個(gè)問(wèn)題想不明白，物業(yè)公司究竟是根據(jù)什么來(lái)收費(fèi)。我們是5月份入住的，可物業(yè)費(fèi)從1月就開始交，每戶還收了入住手續(xù)費(fèi)15元。更讓我感到奇怪的是，有線電視入戶除了交正常的安裝維修費(fèi)外，物業(yè)還每月收有線電視兩個(gè)端子費(fèi)，一個(gè)端子1.66元。我問(wèn)了有線電視的工作人員，他們說(shuō)他們沒(méi)有這項(xiàng)收費(fèi)�！闭f(shuō)者李先生，北京一花園小區(qū)業(yè)主。

　　物業(yè)費(fèi)牽扯的是一根敏感的神經(jīng)，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，需要國(guó)家對(duì)普通住宅的物業(yè)費(fèi)給予必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例對(duì)此作出了原則性規(guī)定。

　　條例第41條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　在物業(yè)費(fèi)問(wèn)題上，有一個(gè)現(xiàn)象特別突出，就是業(yè)主和物業(yè)公司都覺(jué)得自己是竇娥，冤得很。

　　物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主拖費(fèi)欠費(fèi)，總想少花錢甚至不花錢得到物業(yè)服務(wù)，以至物業(yè)公司維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)都很艱難；業(yè)主則抱怨“交物業(yè)費(fèi)不是買服務(wù)而是買氣受”，而且一些物業(yè)公司擅自巧立名目亂收費(fèi)實(shí)在不像話。雙方針鋒相對(duì)。

　　有人說(shuō)二者都是“問(wèn)題青年”。對(duì)逾期不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向法院起訴。

　　條例同時(shí)明確，物業(yè)公司從事代收業(yè)務(wù)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用�！�

　　有一位業(yè)主要求物業(yè)公司幫她家換下水管，物業(yè)公司提出收費(fèi)，她答應(yīng)了。條例規(guī)定，物業(yè)公司可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，報(bào)酬雙方認(rèn)可即可。

　　解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨(dú)吞嗎？

　　提出這個(gè)問(wèn)題并非空穴來(lái)風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)。”記者的一位同事不久前買了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業(yè)公司簽下了這樣一款協(xié)議。物業(yè)公司就把經(jīng)營(yíng)后的所得理所當(dāng)然地裝進(jìn)了自己的腰包。

　　屋頂?shù)裙�共建筑的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)賺自己的錢呢？?jī)蓚�(gè)月前，北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來(lái)，作為物業(yè)費(fèi)。

　　這類糾紛不是少數(shù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用�！�

　　屋頂?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報(bào)酬，但決不能獨(dú)吞。

　　解讀八：挪用專項(xiàng)維修資金：罰款，吊證，判刑有些小區(qū)，不管是周圍的公共環(huán)境，還是公共設(shè)施，給人的感覺(jué)是無(wú)人管理。劉先生所居住的小區(qū)內(nèi)，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚(yáng)，雨天一片泥濘，無(wú)論是行人還是駕車者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設(shè)施維修費(fèi)用高達(dá)5073.24元。李先生問(wèn)：“這些錢用到什么地方了？”

　　這的確是個(gè)大問(wèn)題。圍繞這個(gè)問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出的規(guī)定有：

　　——住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　——業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　　——專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部制定；

　　——違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　新區(qū)新房維修問(wèn)題或許不是很突出，過(guò)保修期后的維修費(fèi)用會(huì)明顯增大。這個(gè)問(wèn)題的監(jiān)督工作不可懈怠。

　　解讀九：綠地變停車場(chǎng)要經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意物業(yè)公司擅自占用綠地建停車場(chǎng)收取費(fèi)用的事，不是沒(méi)發(fā)生過(guò)。這個(gè)問(wèn)題實(shí)際是問(wèn)：小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，能不能改變用途？誰(shuí)有權(quán)改變用途？

　　原則上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此規(guī)定不得改變用途。同時(shí)，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　實(shí)際生活中可能會(huì)確有需要，“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)�！�

　　對(duì)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的同意；物業(yè)公司要這樣干的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　解讀十：挪用物業(yè)用房所得收益服務(wù)業(yè)主業(yè)主花錢買物業(yè)，都希望能聘到個(gè)“貼心管家”。但實(shí)際情況可能并不如人意，以致物業(yè)糾紛不斷升級(jí)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫到，“給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！�

　　看看條例具體列舉的情況包括哪些：

　　——開發(fā)商擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

　　——未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；

　　——物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

　　——物業(yè)公司將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；上述4種情況下，地方政府行政主管部門要對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　在處理行政處罰和民事責(zé)任的關(guān)系上，條例體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益的原則。

　　比如，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，條例第65條規(guī)定應(yīng)受行政處罰，罰金1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下。對(duì)所得收益，條例規(guī)定用于小區(qū)公共建筑、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分業(yè)主大會(huì)做主使用。條例第66條也是明確了一些個(gè)人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。