當(dāng)前，物業(yè)稅是社會極大關(guān)注的焦點問題，而2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》則為開征物業(yè)稅提供了法律保障。可以說，物業(yè)稅的出臺只是時間問題，但開征物業(yè)稅需要研究的具體現(xiàn)實問題還很多，其中一個突出的關(guān)鍵問題就是如何構(gòu)建物業(yè)稅稅基評估體系。

　　一、物業(yè)稅和當(dāng)前的房地產(chǎn)價值評估體系

　　物業(yè)稅又稱“不動產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國物業(yè)稅的計稅依據(jù)主要有房地產(chǎn)的租賃收入、房地產(chǎn)的賬面價值或獲得成本、房地產(chǎn)的評估價值等幾種。我國的物業(yè)稅是一種在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅，按評估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，從而促進房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國物業(yè)稅的征收離不開對物業(yè)稅稅基即房地產(chǎn)市場價值的評估。

　　由于物業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場評估價值，加之稅值會隨房地產(chǎn)的升值而提高，因此，它關(guān)系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學(xué)規(guī)范的物業(yè)稅稅基評估體系，將很有可能引發(fā)其他社會問題。

　　目前，我國國內(nèi)的房地產(chǎn)價值評估體系并不完善，評估企業(yè)良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價值往往相差很大，先有價格后套方法的現(xiàn)象屢見不鮮，評估方法和評估依據(jù)等的選擇缺乏令人信服的科學(xué)依據(jù)，使得房地產(chǎn)評估“藝術(shù)性”有余，而科學(xué)性不足。因此，完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價值評估體系來評估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據(jù)我國物業(yè)稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構(gòu)建一套相對獨立的物業(yè)稅稅基評估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問題。

　　二、物業(yè)稅稅基評估體系的構(gòu)建思路

　　（一）評估組織為了保證評估工作的公正、科學(xué)、專業(yè)、高效、統(tǒng)一，物業(yè)稅稅基評估應(yīng)由稅務(wù)部門統(tǒng)一組織，不宜由社會評估機構(gòu)分散組織。各地統(tǒng)一組織評估可采取以下兩種形式：

　　1.稅務(wù)部門成立專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；

　　2.稅務(wù)部門會同房地產(chǎn)管理部門指定一家資質(zhì)高、社會信譽度好、配備足夠數(shù)量專業(yè)評估人員且已有多年評估經(jīng)驗的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來承擔(dān)評估任務(wù)。因為委托多家評估機構(gòu)的形式容易造成評估標(biāo)準(zhǔn)和評估結(jié)果不一致，故不宜采納。

　　地方稅務(wù)部門無論采用哪一種形式，都應(yīng)在國家公布的統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)下公正、科學(xué)地開展工作，并接受國家稅務(wù)總局的指導(dǎo)和監(jiān)督。同時，由于物業(yè)稅征收關(guān)系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權(quán)，地方稅務(wù)部門在組織對物業(yè)稅稅基進行評估后，應(yīng)將區(qū)片評估結(jié)果對外公布，并給予一定的申訴期。

　�。ǘ�）評估原則在構(gòu)建物業(yè)稅稅基評估體系時，除了應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：

　　1.高效率低成本原則物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。

　　2.統(tǒng)一估價標(biāo)準(zhǔn)原則在房地產(chǎn)評估中，不同的評估方法、參數(shù)選擇、評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評估應(yīng)由國家公布統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現(xiàn)評估工作的公正性。統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則主要包括各類房地產(chǎn)的評估方法選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇、因素修正調(diào)整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評估中根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況修正各類參數(shù)指標(biāo)值。

　　3.分區(qū)分類評估原則由于物業(yè)稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產(chǎn)單獨進行評估顯然是不現(xiàn)實的，因此，需要盡可能廣泛地應(yīng)用房地產(chǎn)評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價格相差很大，所以，應(yīng)在分片、分區(qū)、分類的基礎(chǔ)上進行批量評估，同時應(yīng)注意房地產(chǎn)價格橫向比較的合理性。

　　4.動態(tài)更新評估原則房地產(chǎn)評估價值的時效性一般在三到六個月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些最新的房價、各類參數(shù)指標(biāo)值和因素修正調(diào)整的幅度等基本數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)價值的評估方法等基本上不需調(diào)整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評估，只需在物業(yè)稅稅基評估信息系統(tǒng)的支持下作動態(tài)的更新評估即可。

　�。ㄈ�）評估技術(shù)思路根據(jù)房地產(chǎn)的替代原理，借鑒土地標(biāo)定地價的評估思路，可以考慮以標(biāo)定物業(yè)價格為核心來實現(xiàn)物業(yè)稅稅基的大批量評估。

　　標(biāo)定物業(yè)價格可以作如下定義：政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體物業(yè)（房地產(chǎn)）在正常房地產(chǎn)市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的物業(yè)價格。首先，政府按照區(qū)域分布情況設(shè)定一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)（如一個住宅小區(qū)設(shè)定各種類型的物業(yè)各一套）后，評估確定標(biāo)定物業(yè)價格并公布于眾；然后根據(jù)每一宗房地產(chǎn)的具體情況，按照標(biāo)定物業(yè)價格修正系數(shù)進行簡單修正即可得到待估房地產(chǎn)的價格，從而達到高效率低成本進行物業(yè)稅稅基評估的目的。

　　（四）評估程序和方法

　　1.評估程序標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)是政府根據(jù)管理需要設(shè)定的具體物業(yè)，它的評估可以采用現(xiàn)有房地產(chǎn)評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業(yè)的物業(yè)稅稅基評估則可利用標(biāo)定物業(yè)價格進行適當(dāng)?shù)男拚�。主要包括以下幾個步驟：

　�。�1）評估標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的價格。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。

　　（2）橫向比較分析，確定標(biāo)定物業(yè)價格。先利用各種房地產(chǎn)價格影響因素，建立標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的橫向比較指標(biāo)體系，測定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的比較分值；然后，在前面評估的基礎(chǔ)上，對各標(biāo)定物業(yè)價格進行橫向比較分析，并調(diào)整確定各標(biāo)定物業(yè)價格。

　�。�3）編制修正系數(shù)表。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的用途和類型，先設(shè)定若干個房地產(chǎn)影響因素作為修正因素，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價格情況，來編制標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)統(tǒng)一的修正系數(shù)表，如可以參考商品房買賣中對于不同因素的修正系數(shù)來編制。

　�。�4）修正得到待估物業(yè)的價格。在建立了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)、標(biāo)定物業(yè)價格和修正系數(shù)表組成的的評估體系后，即可大批量地評估物業(yè)稅稅基。對于某一需要評估的物業(yè)，先在標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)中確定一個相似物業(yè)作為參照，然后對照“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)——待估物業(yè)修正系數(shù)表”，比較待估物業(yè)和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)在各項修正因素上的差別，即可計算出待估物業(yè)的價格。

　　2.標(biāo)定物業(yè)價格的橫向比較分析由于物業(yè)稅征收涉及到所有的房地產(chǎn)，因此，在采用基本的評估方法評估各標(biāo)定物業(yè)價格后，應(yīng)進行標(biāo)定物業(yè)價格的橫向比較分析。

　�。�1）橫向比較指標(biāo)體系的建立。根據(jù)對各種用途房地產(chǎn)價格影響因素的分析，確定各種用途物業(yè)橫向比較指標(biāo)及其權(quán)重。

　�。�2）標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)比較分值的測定。建立標(biāo)定物業(yè)價格的橫向比較指標(biāo)體系后，評估人員需進行實地勘察，并采用德爾菲法組織相關(guān)專家進行咨詢打分，從而測定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的比較分值。

　�。�3）標(biāo)定物業(yè)價格的調(diào)整確定。根據(jù)評估得到的標(biāo)定物業(yè)價格、德爾菲法得到的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)比較分值，結(jié)合分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際，遵循前面所述的房地產(chǎn)評估原則，最后調(diào)整確定各標(biāo)定物業(yè)價格。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)稅稅基的動態(tài)更新評估

　　1.動態(tài)更新評估步驟一般可以在物業(yè)稅稅基評估信息系統(tǒng)的支持下，先根據(jù)實際變化情況確定是否調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)或增刪標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的數(shù)量；其次，重新評估標(biāo)定物業(yè)價格；最后，根據(jù)實際變化情況適當(dāng)調(diào)整修正系數(shù)表即可實現(xiàn)物業(yè)稅稅基的批量評估。

　　2.動態(tài)更新評估方法標(biāo)定物業(yè)價格的重新評估可以采用重新評估法（即選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行重新評估）和房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法兩種方法。

　　設(shè)P‘為更新后的標(biāo)定物業(yè)價格，P為更新前的標(biāo)定物業(yè)價格，I為房地產(chǎn)價格指數(shù)，則可采用以下計算公式來測算更新后的標(biāo)定物業(yè)價格：P’＝P×I／100在以上測算的基礎(chǔ)上，結(jié)合標(biāo)定物業(yè)價格的橫向比較分析，重新確定各標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的價格，作為再次征收物業(yè)稅時稅基評估的基礎(chǔ)依據(jù)。