1.0目的

　　確保接管的物業(yè)符合設(shè)計(jì)的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。

　　2.0應(yīng)用范圍

　　本程序適用于公司新接管的物業(yè)。

　　3.0參考文件

　　3.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；

　　3.2《物業(yè)管理?xiàng)l例》；

　　3.3 國(guó)家、地方有關(guān)法律法規(guī)。

　　4.0相關(guān)說(shuō)明

　　物業(yè)接管小組：由項(xiàng)目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成：項(xiàng)目工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。

　　5.0責(zé)任

　　5.1項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長(zhǎng)，審批物業(yè)接管計(jì)劃。

　　5.2物業(yè)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并組織執(zhí)行該計(jì)劃。

　　5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收責(zé)任人）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收。

　　6.0資格或培訓(xùn)

　　執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。

　　7.0程序或步驟

　　7.1物業(yè)接管計(jì)劃的提出

　　7.1.1項(xiàng)目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前，從項(xiàng)目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長(zhǎng)。

　　7.1.2小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　7.1.2.1物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單；

　　7.2.2.2小組人員分工；

　　7.2.2.3接管日程安排；

　　7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）。

　　小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實(shí)物移交七天完成驗(yàn)收并歸檔。

　　7.1.3項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計(jì)劃由小組組長(zhǎng)組織執(zhí)行。

　　7.2圖紙資料的驗(yàn)收

　　7.2.1負(fù)責(zé)圖紙驗(yàn)收的責(zé)任人應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限完成圖紙資料的清點(diǎn)和校對(duì)工作，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。

　　7.2.2應(yīng)予驗(yàn)收的文檔資料一般應(yīng)包括：

　　7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；

　　7.2.2.2機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書，隨機(jī)資料、工具等；

　　7.2.2.3機(jī)電設(shè)備購(gòu)銷合同（復(fù)印件）；

　　7.2.2.4商品房買賣合同（復(fù)印件）；

　　7.2.2.5電梯使用許可證；

　　7.2.2.6隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

　　7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文；

　　7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文）；

　　7.2.2.9消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；

　　7.2.2.10其他資料。

　　7.2.3驗(yàn)收責(zé)任人填寫《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》，并與移交單位人員共同核實(shí)無(wú)誤后，雙方簽字，即完成驗(yàn)收。

　　7.2.4《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》由驗(yàn)收責(zé)任人交

　　接管小組組長(zhǎng)審閱后歸檔。

　　7.3物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

　　7.3.1房屋及分戶設(shè)施的驗(yàn)收

　　7.3.1.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)房屋及分戶設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收項(xiàng)目包括但不限于：

　　a）房屋墻、地、門、窗裝修情況；

　　b）有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；

　　c）水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī) 定）；

　　d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。

　　7.3.1.2驗(yàn)收要求

　　a） 房屋本體和分戶（層）設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。

　　b） 設(shè)施項(xiàng)目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。

　　c） 房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的第4.5章的有關(guān)規(guī)定。

　　d） 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項(xiàng)目。

　　7.3.2公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收

　　7.3.2.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收項(xiàng)目一般包括但不限于以下內(nèi)容：

　　a）給排水系統(tǒng)；

　　b）電氣系統(tǒng)；

　　c）燃?xì)庀到y(tǒng)；

　　d）空調(diào)系統(tǒng)；

　　e）消防系統(tǒng)；

　　f）通訊系統(tǒng)；

　　g）智能化系統(tǒng)；

　　h）電梯系統(tǒng)；

　　i）園林綠化系統(tǒng)；

　　j）公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)；

　　k）管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等）；

　　l）其他系統(tǒng)。

　　7.3.2.2驗(yàn)收要求：

　　a） 各項(xiàng)工程通過(guò)竣工驗(yàn)收，物業(yè)滿足入住使用條件；

　　b） 共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；

　　c） 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中第 4.5章的規(guī)定；

　　7.3.3驗(yàn)收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按通知時(shí)間與項(xiàng)目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗(yàn)收。

　　7.3.4驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》將存在的問(wèn)題填寫于《交

　　接問(wèn)題處理單》，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)存底備查。

　　7.3.5驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況及時(shí)監(jiān)督，并在期限屆滿時(shí)知會(huì)移交單位重新進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。

　　7.3.6驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長(zhǎng)審核并歸檔。

　　7.3.7接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。

　　7.4物業(yè)的正式驗(yàn)收接管

　　7.4.1物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料，房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制做《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》，物業(yè)即正式接管。

　　7.4.2《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。

　　7.4.3 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容：

　　7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對(duì)保修單位進(jìn)行監(jiān)督、考核工作；

　　7.4.3.2質(zhì)保期滿，根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)保款項(xiàng)的支付；

　　7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。

　　7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制《機(jī)電設(shè)備清單》。

　　7.5物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建，接管小組組長(zhǎng)均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按7.2～7.3的要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。