現(xiàn)代的住宅小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)面對的是多個業(yè)主較為復(fù)雜的物權(quán)關(guān)系，《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了立法規(guī)定，從而確立了住宅小區(qū)物業(yè)管理各方的民事法律關(guān)系。筆者結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定，對區(qū)分所有權(quán)制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體的基本關(guān)系作分析，希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)清自身的定位和權(quán)利、義務(wù)，共同促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　一、住宅小區(qū)的物權(quán)歸屬及利用關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，住宅小區(qū)的物權(quán)關(guān)系已經(jīng)基本明晰，簡單歸納為：

　　1. 業(yè)主的專有物權(quán)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。對非獨立住宅而言，業(yè)主專有部分僅指住宅和經(jīng)營性用房內(nèi)部空間及其圍蔽結(jié)構(gòu)，也就是通常說的關(guān)門部分或是套內(nèi)面積及其空間。對專有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　2. 業(yè)主的共有物權(quán)�！段餀�(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有的部分包括小區(qū)道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、管理用房以及占用道路設(shè)立的停車位等。這是以法律直接規(guī)定的形式，明確了業(yè)主共有物權(quán)。這些共有物權(quán)應(yīng)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。但應(yīng)當(dāng)注意到，業(yè)主房屋權(quán)屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積，公攤面積包括樓梯 （電梯井）、管道井、過道、配套設(shè)施用房等，公攤面積嚴(yán)格意義上講屬于共有，但是屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共有，區(qū)別于同一住宅小區(qū)其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　3. 建設(shè)開發(fā)單位的物權(quán)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這條規(guī)定實質(zhì)上明確了按規(guī)劃建設(shè)的停車場的所有權(quán)屬于開發(fā)建設(shè)單位，可以出售、贈與和出租，但停車場應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用，也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)以外使用人使用的權(quán)利。

　　4. 仍有未明確的物權(quán)。由于在立法過程中爭議較大，《物權(quán)法》對部分設(shè)施未明確規(guī)定物權(quán)歸屬。

　　是小區(qū)會所的物權(quán)，法律并沒有像小區(qū)道路、綠地或停車場等設(shè)施直接明確權(quán)屬，留下了懸念，如果從其他公共場所去理解，可以屬于業(yè)主，但從經(jīng)營性用房的角度看，可以是屬于開發(fā)商。在法律未明確的情況下，開發(fā)建設(shè)單位作為開發(fā)土地的使用權(quán)人，自然取得建筑物會所的實際控制權(quán)，并可以在房屋買賣合同中與業(yè)主約定會所的管理和使用問題。二是開發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院�！段餀�(quán)法》有關(guān)于綠地屬于業(yè)主共有，明示屬于個人除外的規(guī)定，但這項規(guī)定是只適用于獨立住宅 （ 別墅 ） 還是可以適用多層次多業(yè)權(quán)的房屋，有不同理解。按照目前的產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則，這些部位都不予登記為相關(guān)業(yè)主名下的產(chǎn)權(quán)。但在法律有明確規(guī)定前，對于目前開發(fā)建設(shè)單位在售房時約定贈送給相關(guān)業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權(quán)應(yīng)予尊重。

　　5. 區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義。一是區(qū)分了物權(quán)的專有和共有關(guān)系，為業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利、享受服務(wù)和承擔(dān)義務(wù)奠定了法律基礎(chǔ)。業(yè)主對物業(yè)專有部分享有所有權(quán)，具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利，同時對共有部分共同享有所有權(quán)和管理權(quán)，承擔(dān)共同義務(wù)。共有權(quán)來自于專有權(quán)，取得專有權(quán)就同時取得了共有權(quán)和管理權(quán)，而且對共同義務(wù)的承擔(dān)是法定的，不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。因此，物業(yè)管理從法律意義上來講是業(yè)主管理權(quán)的延伸，來自于業(yè)主的授權(quán)。同時，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時，必須履行共同義務(wù)。

　　二是確立了物業(yè)管理的基本制度�，F(xiàn)代住宅小區(qū)中，業(yè)主不僅獨立享有專有空間，而且還存在共有和共用部分，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下，如果沒有將業(yè)主組織起來共同實施物業(yè)管理的機制，沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序，容易誘發(fā)爭相利用而將責(zé)任或負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人的情況，對物業(yè)造成損害。所以，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要是對共有和共用部分的維護(hù)和管理，以建立良好公共物業(yè)利用秩序，從而確保專用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明確物業(yè)各部位的物權(quán)歸屬，有利于建立對物業(yè)的利用秩序，減少矛盾和糾紛。比如對小區(qū)道路設(shè)立停車位的利用關(guān)系，明確了該車位屬于業(yè)主共有，也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有，就能有效對抗開發(fā)商、物業(yè)公司或個別業(yè)主等有關(guān)各方對綠地的侵占行為。

　　二、物業(yè)管理的委托與被委托關(guān)系

　　1. 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)所有權(quán)，是業(yè)主的基本權(quán)利�！段餀�(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，即業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系；物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同。委托關(guān)系具有多重的意義：一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話事權(quán)，可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè)，決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費；二是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受委托范圍內(nèi)開展工作，提供服務(wù)；三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意，有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同法規(guī)定，委托合同即使未到期，委托人也有權(quán)終止合同，解除委托關(guān)系。

　　2. 業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理委托關(guān)系。房屋在出售前物權(quán)屬于建設(shè)開發(fā)單位，物業(yè)管理服務(wù)的引入是由開發(fā)建設(shè)單位主導(dǎo)的，房屋買受人在簽定商品房預(yù)售合同的同時，需簽定臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，接受建設(shè)開發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收費。在這個階段，物業(yè)管理服務(wù)在形式上體現(xiàn)了雙重委托關(guān)系，一是開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未出售物業(yè)和己出售物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時，對接受物業(yè)管理服務(wù)的確認(rèn)。這種確認(rèn)盡管沒有選擇權(quán)，但在法律上也構(gòu)成了委托關(guān)系。

　　3. 業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理委托關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售和交付使用達(dá)到一定比例后，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會來行使對物業(yè)管理的主導(dǎo)權(quán)。一旦業(yè)主大會對選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格形成決議，業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同，則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進(jìn)入法規(guī)意義上的物業(yè)管理階段。這時候，物業(yè)管理的委托關(guān)系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)系。

　　三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利和履行義務(wù)

　　1. 業(yè)主權(quán)利的行使形式�！段餀�(quán)法》規(guī)定，業(yè)主有委托物業(yè)管理的權(quán)利，有對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依法更換的權(quán)利。但是由于住宅小區(qū)的共用部位和共用設(shè)備設(shè)施存在物權(quán)共有關(guān)系，必須設(shè)計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權(quán)利�！段餀�(quán)法》規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限和運作作出了規(guī)定。

　　由業(yè)主共同決定的事項包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量兩項過半數(shù)才能決定上述事項。

　　業(yè)主遵循上述規(guī)定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權(quán)。但在物業(yè)管理實踐中，由于業(yè)主的參與自治熱情不高，民主協(xié)商的意識不強，對決定事項很難形成共識，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會往往比較困難。所以，《物權(quán)法》規(guī)定了地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用職權(quán)侵害業(yè)主的權(quán)益，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務(wù)。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權(quán)利，同時《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主亦有應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務(wù)。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，需要有共同遵守的行為規(guī)范來維護(hù)住宅小區(qū)的秩序和安全，規(guī)范對共用部位、共用設(shè)施共同使用，在自己行使權(quán)利的時候不得侵害其他業(yè)主的權(quán)益。為此，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)都要求制定業(yè)主規(guī)約，作為業(yè)主公共遵守的行為規(guī)范。

　　同時，《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范業(yè)主行為的權(quán)利和職責(zé)。《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　這里特別強調(diào)業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。如前面所分析的，不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會決定的物業(yè)管理，都是業(yè)主共同委托維護(hù)共用部位、共有設(shè)施、共同秩序的服務(wù)行為，由物業(yè)管理服務(wù)合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就具有支付物業(yè)管理費的義務(wù)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權(quán)益的行為。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的基本定位。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會決定委托的階段，物業(yè)管理服務(wù)都屬于委托服務(wù)，因此服務(wù)業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的根本出發(fā)點。需要強調(diào)的是，在前期物業(yè)管理階段，雖然具有雙重委托關(guān)系，但開發(fā)商的委托也是為了服務(wù)好業(yè)主，維護(hù)開發(fā)商的品牌，其出發(fā)點與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)是否滿意是物業(yè)管理服務(wù)能否持續(xù)、穩(wěn)定的決定性因素，物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認(rèn)識物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，切實做好對業(yè)主的服務(wù)。

　　2. 物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理從物的維護(hù)角度來講，主要是對共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕，使之正常運轉(zhuǎn)和使用；從社區(qū)環(huán)境的角度上講，主要是安全、清潔、綠化服務(wù)，建立起良好的生活環(huán)境；從物的利用秩序角度，主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進(jìn)行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中，前兩種是服務(wù)行為，是物業(yè)服務(wù)最基本的內(nèi)容，后種屬于管理行為，是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序，維護(hù)業(yè)主共同的利益和權(quán)利。做好以上三方面的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的基本職責(zé)。

　　3. 以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的委托與被委托關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同來確立的，委托的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費以合同的形式經(jīng)過雙方確認(rèn)簽署，才構(gòu)成委托服務(wù)的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同受法律保護(hù)，既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)依據(jù)，也是業(yè)主履行繳費義務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的約定提供相應(yīng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，也可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同維護(hù)自身權(quán)益。

　　4. 提供專業(yè)化的服務(wù)。隨著住宅小區(qū)設(shè)施的不斷完善和建設(shè)水平的不斷提高，專業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)性要求，也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)主要體現(xiàn)在：一是設(shè)備維護(hù)；二是綠化維護(hù)；三是安全監(jiān)控；四是清潔服務(wù)；五是突發(fā)事件應(yīng)變處理；六是其他專業(yè)技術(shù)性服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過配備專業(yè)性人員或進(jìn)行專業(yè)分包實現(xiàn)對物業(yè)維護(hù)的專業(yè)化管理，確保服務(wù)的水平和質(zhì)量。

　　5. 提供規(guī)范化的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)建立內(nèi)部管理制度，規(guī)范物業(yè)管理各個崗位的著裝、行為規(guī)范、對業(yè)主服務(wù)要求的反應(yīng)時間和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對突發(fā)性事件的處理規(guī)范，按照合同要求定期公布管理費及公攤費用的收支情況，聽取業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議等，形成一套規(guī)范化的服務(wù)，是提供讓業(yè)主滿意的物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。