2005年11月16日，國(guó)家建設(shè)部和人事部共同 發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，經(jīng)過(guò)兩年的努力推進(jìn)，國(guó)家首批物業(yè)管理師誕生了，這是值得行業(yè)共慶的大事。為了使物業(yè)管理師制度在實(shí)踐中順利推進(jìn)，充分發(fā)揮出對(duì)行業(yè)的促進(jìn)和提高作用，有必要對(duì)這一制度的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行深入細(xì)化的考慮或制度設(shè)計(jì)。

　　一、從企業(yè)經(jīng)理上崗證到物業(yè)管理師的過(guò)渡銜接

　　我國(guó)目前現(xiàn)行的上崗制度是從1999年起開(kāi)始實(shí)施的，要求物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員須持證上崗。在物業(yè)管理師制度出臺(tái)之前，企業(yè)經(jīng)理上崗證實(shí)施已有多年，對(duì)提高行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)起到積極作用，今后物業(yè)管理師制度推行，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人由物業(yè)管理師擔(dān)任，原有的企業(yè)經(jīng)理上崗證等于廢止。但這也給企業(yè)帶來(lái)一定困擾：一是注冊(cè)物業(yè)管理師人數(shù)有限，難以達(dá)到行業(yè)需要的數(shù)量；二是很多企業(yè)投入較多時(shí)間和資金進(jìn)行企業(yè)經(jīng)理上崗證培訓(xùn)，一旦立刻廢止，會(huì)給企業(yè)造成資源浪費(fèi)。所以通過(guò)過(guò)渡期進(jìn)行兩者的銜接是必要的。

　　這個(gè)過(guò)渡期限要多長(zhǎng)？全面推行物業(yè)管理師制度，管理師人數(shù)要達(dá)到一定規(guī)模，至少需要2萬(wàn)人。根據(jù)目前考試及注冊(cè)程序的要求，達(dá)到這個(gè)規(guī)模，可能需要2至3年。因此從項(xiàng)目經(jīng)理到注冊(cè)物業(yè)管理師的過(guò)渡期大約要3年左右時(shí)間。

　　為了全面推行物業(yè)管理師，這個(gè)過(guò)渡期越短越好。這就需要一定政策導(dǎo)向，督促行業(yè)縮短過(guò)渡期。可以從三方面考慮：一是規(guī)定新項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該由注冊(cè)物業(yè)管理師擔(dān)任，原有項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以由持企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員繼續(xù)擔(dān)任。過(guò)渡期滿后，所有項(xiàng)目都由注冊(cè)物業(yè)管理師任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。過(guò)渡期內(nèi)，不再核發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理上崗證。過(guò)渡期滿后，企業(yè)經(jīng)理上崗證廢止，企業(yè)經(jīng)理上崗證可以更換為普通上崗證，可作為物業(yè)管理企業(yè)上崗證使用。二是規(guī)定新投標(biāo)的項(xiàng)目在招標(biāo)書中要求由管理師擔(dān)任。三是企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時(shí)，要規(guī)定管理師占企業(yè)人數(shù)的比率。

　　二、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)的范圍和職責(zé)

　　物業(yè)管理師制度實(shí)施勢(shì)必成為物業(yè)管理企業(yè)人力資源重構(gòu)的動(dòng)因，可以預(yù)見(jiàn)，在物業(yè)管理師制度實(shí)施的未來(lái)幾年里，物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目管理將形成注冊(cè)物業(yè)管理師、助理管理師、管理員的三層梯隊(duì)。而注冊(cè)物業(yè)管理師作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，責(zé)任重大，對(duì)其權(quán)限和職責(zé)進(jìn)行細(xì)化界定很有必要。

　　物業(yè)管理師制度對(duì)物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)權(quán)責(zé)主要從兩方面做了規(guī)定：一是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要由注冊(cè)物業(yè)管理師擔(dān)任，二是由物業(yè)管理師簽署重要物業(yè)條款，從而對(duì)物業(yè)管理師給予了一定授權(quán)。但是在實(shí)際工作中還存在一定的執(zhí)行問(wèn)題，如注冊(cè)物業(yè)管理師可以管理多少項(xiàng)目？重要物業(yè)條款包括哪些內(nèi)容等。要充分發(fā)揮物業(yè)管理師的作用，對(duì)物業(yè)管理師的權(quán)限可以做如下考慮：

　　1.物業(yè)管理師的管理范圍。物業(yè)管理師僅管理一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)造成資源浪費(fèi)，而管理項(xiàng)目數(shù)量過(guò)多，則難以盡心盡力。在對(duì)物業(yè)管理師管理范圍的界定上可以引入管轄面積、項(xiàng)目數(shù)量?jī)蓚�(gè)指標(biāo)，規(guī)定項(xiàng)目管理師管理項(xiàng)目數(shù)量可以有1-5個(gè)，管理面積在50萬(wàn)平方米以內(nèi)，超過(guò)50萬(wàn)平方米的物業(yè)，項(xiàng)目管理師不能管理其他項(xiàng)目。

　　2.物業(yè)管理師簽署的文件。對(duì)物業(yè)管理師簽署方能生效的“關(guān)鍵文件”應(yīng)該予以法律上的規(guī)定，如物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃、重要的管理制度、外判合同等。這對(duì)提高物業(yè)管理師的責(zé)任心，規(guī)范物業(yè)管理行為，及推進(jìn)行業(yè)發(fā)展都有必要。

　　3 .注冊(cè)物業(yè)管理師的級(jí)別。在條件成熟時(shí)，可以按物業(yè)管理師的業(yè)績(jī)、聲譽(yù)等進(jìn)行級(jí)別評(píng)定。高級(jí)別的物業(yè)管理師可以管理更多的物業(yè)項(xiàng)目。

　　三、物業(yè)管理師延續(xù)注冊(cè)的條件。

　　物業(yè)管理師制度對(duì)物業(yè)管理師的有效期規(guī)定為3年，延續(xù)注冊(cè)條件主要有40學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育、不受到刑事處罰等，相對(duì)比較寬泛。但是，續(xù)延注冊(cè)是保證物業(yè)管理師素質(zhì)的重要手段，如果要求相對(duì)高，則對(duì)保證物業(yè)管理師素質(zhì)有促進(jìn)作用。尤其是，注冊(cè)物業(yè)管理師無(wú)論是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)還是對(duì)社會(huì)而言都是新生事物，如果從誕生起就以高標(biāo)準(zhǔn)入行，則不僅是對(duì)物業(yè)管理師的職業(yè)行為的規(guī)范，更可借此提高所有物業(yè)管理人員的從業(yè)尊嚴(yán)和職業(yè)聲譽(yù)，塑造和提升行業(yè)的社會(huì)形象。延續(xù)注冊(cè)的條件可以有以下幾方面：

　　1.物業(yè)管理師的工作量。律師要有辦案的工作量，教師要有講課的工作量。要人盡其材的使用物業(yè)管理師資源，達(dá)到資源的合理配置，物業(yè)管理師也應(yīng)該有項(xiàng)目管理的工作量。所以，在管理師續(xù)延時(shí)，對(duì)物業(yè)管理師的業(yè)務(wù)量要有所規(guī)定，在執(zhí)業(yè)期內(nèi)，物業(yè)管理師應(yīng)該至少擔(dān)任過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人一年以上。

　　2 .物業(yè)管理師的誠(chéng)信度。其誠(chéng)信度有三種鑒定方式，一是行業(yè)鑒定，通過(guò)建設(shè)部“物業(yè)管理誠(chéng)信檔案”記錄并公布管理師的職業(yè)行為，管理師的行為誠(chéng)信與否是其是否續(xù)注的重要評(píng)估依據(jù)。二是企業(yè)鑒定，由所在的物業(yè)管理企業(yè)給予鑒定；三是客戶鑒定，客戶滿意是物業(yè)管理的最終目標(biāo)，物業(yè)管理師更應(yīng)該注重對(duì)客戶的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)績(jī)效，可由所在項(xiàng)目的業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、客戶調(diào)查等方面給予鑒定。

　　四、在物業(yè)管理師制度中引入誠(chéng)信機(jī)制

　　誠(chéng)信建設(shè)一直是物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)。而物業(yè)管理師制度無(wú)疑可以推進(jìn)誠(chéng)信建設(shè)。注冊(cè)物業(yè)管理師將成為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭軍，將成為行業(yè)的骨干。將誠(chéng)信機(jī)制引入物業(yè)管理師制度對(duì)提升行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的職業(yè)操守，并借以提升行業(yè)的誠(chéng)信形象有積極意義。

　　將誠(chéng)信機(jī)制引入管理師制度，可以從以下幾方面開(kāi)展工作：

　　1 .以法規(guī)保證誠(chéng)信。法規(guī)的強(qiáng)制性對(duì)失信行為可以起到有力的防范作用和震懾作用。因此我們呼喚更細(xì)化的管理師制度實(shí)施細(xì)則，對(duì)管理師執(zhí)業(yè)行為和延續(xù)注冊(cè)條款進(jìn)行限制，一方面要明確誠(chéng)信責(zé)任，對(duì)有失信行為的管理師進(jìn)行一定處罰；另一方面，要嚴(yán)格延續(xù)注冊(cè)的條件，對(duì)有失信行為的管理師不予續(xù)注。

　　2 .發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案的作用。我們物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)建立了“物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案”，可以在其中設(shè)立物業(yè)管理師信譽(yù)檔案， 把物業(yè)管理師個(gè)人執(zhí)業(yè)的獎(jiǎng)懲記錄、過(guò)失記錄、各種培訓(xùn)記錄等登記入冊(cè)，使之成為管理師的身份證。誠(chéng)信記錄是注冊(cè)物業(yè)管理師延續(xù)注冊(cè)的“必備檔案”。管理師誠(chéng)信檔案可以供公眾查閱，使誠(chéng)信者受到社會(huì)的信任和尊重，失信者聲譽(yù)掃地，受到市場(chǎng)的懲罰。管理師誠(chéng)信檔案公開(kāi)化，對(duì)增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)注冊(cè)物業(yè)管理師誠(chéng)信的認(rèn)知度及對(duì)行業(yè)誠(chéng)信內(nèi)涵的了解，提升整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信度也有積極意義。

　　3 .發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。要有效實(shí)施管理師制度，要監(jiān)督和檢查物業(yè)管理師的誠(chéng)信行為，都必須加強(qiáng)協(xié)會(huì)的監(jiān)管工作。協(xié)會(huì)監(jiān)管工作，從行業(yè)的角度看是自律，從從業(yè)人員的角度看是他律。做好協(xié)會(huì)對(duì)管理師監(jiān)管工作，不僅有助于推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)工作，而且向社會(huì)充分體現(xiàn)了行業(yè)自我加強(qiáng)誠(chéng)信工作的力度和決心，有助于樹(shù)立和展現(xiàn)行業(yè)誠(chéng)信形象。協(xié)會(huì)可以從兩方面開(kāi)展工作，一是制訂《注冊(cè)物業(yè)管理師職業(yè)操守規(guī)定》，對(duì)管理師的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)責(zé)任做出 細(xì)化規(guī)定，以便于物業(yè)管理師對(duì)照遵循，及行業(yè)自律約束和管理監(jiān)督。二是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理師的誠(chéng)信教育和宣傳，使物業(yè)管理師認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信是行業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，也是行業(yè)最基本的職業(yè)道德要求，以提高管理師的自我價(jià)值感，強(qiáng)化行業(yè)誠(chéng)信意識(shí)和誠(chéng)信水平。

　　可以預(yù)見(jiàn)，行業(yè)內(nèi)有一批誠(chéng)信敬業(yè)的管理師團(tuán)隊(duì)，他們也將會(huì)培訓(xùn)和帶領(lǐng)出一支誠(chéng)信敬業(yè)的員工隊(duì)伍，會(huì)管理出誠(chéng)信服務(wù)的項(xiàng)目，也必將會(huì)塑造出行業(yè)全新的誠(chéng)信形象。