物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升， 物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

　　由于物業(yè)管理不同于其他的行業(yè)，企業(yè)服務(wù)的接受者，在真正地接受企業(yè)所提供的服務(wù)之前，對(duì)其所提供的服務(wù)質(zhì)量并不了解，促使業(yè)主或住戶選擇一個(gè)企業(yè)作為自己物業(yè)的管理者的一個(gè)重要原因可能就是企業(yè)的品牌形象了。良好的企業(yè)形象，不僅有助于與直接相關(guān)的公眾建立一種良好的信任與合作關(guān)系，也有助于在不直接相關(guān)公眾中樹立威信，產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)要取得和維持物業(yè)管理長久的經(jīng)營權(quán)，不僅僅是靠物業(yè)公司自身的宣傳作用和所擁有的資質(zhì)，而是看物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)業(yè)主及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)能產(chǎn)生多大的影響力。

　　市場經(jīng)濟(jì)所造就的不僅僅是理性的商品制造者和服務(wù)的提供物業(yè)管理公司及其提供的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供良好“硬件”（清潔衛(wèi)生環(huán)境、功能正常發(fā)揮的附屬，設(shè)施設(shè)備、高水平的公共服務(wù)、良好的社區(qū)活動(dòng)場所及康樂設(shè)施）服務(wù)的同時(shí)，提供“軟件”（通過各類活動(dòng)協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系、增進(jìn)互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系）服務(wù)，使業(yè)主充分感受到良好物業(yè)管理帶來舒適的生活，從而更加理解“誰受益、誰投入”的市場規(guī)則，保證物業(yè)管理的資金源泉，促進(jìn)物業(yè)管理的良性循環(huán)。

　　一、物業(yè)管理日顯重要

　　在早期樓市，購樓者往往只重視樓宇本身質(zhì)素的優(yōu)劣；較為輕視物業(yè)管理�，F(xiàn)今的樓市消費(fèi)日益走向成熟，樓市消費(fèi)者也越發(fā)對(duì)物業(yè)管理重視起來。因?yàn)槲飿I(yè)管理也算是一種永續(xù)性的服務(wù)項(xiàng)目，將伴隨業(yè)主終生。據(jù)來自北京的最新消息，用來反映通貨膨脹（緊縮）程度的指標(biāo)一居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算方法，己正式把物業(yè)管理費(fèi)用納入其價(jià)格體系，此點(diǎn)正可以說明物業(yè)管理在正常生活和國民經(jīng)濟(jì)中扮演著越來越重要的角色。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化、專業(yè)化、社會(huì)化的軌道

　　現(xiàn)今的物業(yè)管理現(xiàn)狀是物業(yè)管理公司或其員工的專業(yè)化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場形勢(shì)，管理態(tài)度的惡劣、管理水平的低下、管理資源的浪費(fèi)、管理效率的匱乏都是不容忽視的問題。

　　——規(guī)范化。使物業(yè)管理企業(yè)建立一套完整、科學(xué)、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，對(duì)每個(gè)崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都有明確的規(guī)定，讓每個(gè)員工在工作中都有章可循，確保工作質(zhì)量，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍�，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。

　　——專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務(wù)進(jìn)入和占領(lǐng)市場，健全科學(xué)的組織機(jī)械，各職能部門各司其職，既分工又合作，小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化經(jīng)營。小型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項(xiàng)目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表業(yè)主監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進(jìn)行管理協(xié)調(diào)、考核評(píng)價(jià)。

　　1、更新觀念。物業(yè)管理應(yīng)分成兩部分，一部分是管理，另一部分是服務(wù)，“管理”是指對(duì)物業(yè)的管理，“服務(wù)”是指對(duì)業(yè)主的服務(wù)，并且是通過對(duì)物業(yè)的最具效能的管理來為業(yè)主提供最優(yōu)化的服務(wù)，以此強(qiáng)化企業(yè)和員工真誠服務(wù)的理念和職業(yè)服務(wù)道德；

　　2、提升管理和服務(wù)水平。觀念的貫徹得益于行為的實(shí)施，高目標(biāo)的完成必須有高的運(yùn)作水準(zhǔn)來保證。在這個(gè)演進(jìn)過程中，物業(yè)管理公司將會(huì)十分注重培養(yǎng)員工的競爭意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并提高公司內(nèi)部各類各級(jí)管理人員的綜合管理與服務(wù)素質(zhì)，以此提升企業(yè)形象，并達(dá)到良好的客戶服務(wù)滿意度；

　　3、通過為業(yè)上提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用普偏低，物業(yè)管理公司很難提供更高的服務(wù)水準(zhǔn)。

　　——社會(huì)化。加大物業(yè)管理的覆蓋面：要從新建小區(qū)到老城區(qū)、政府直管公房，從車站、碼頭到政府后勤機(jī)關(guān)、政府辦公樓，全面推向市場進(jìn)行物業(yè)管理；替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人乃至政府職能部門找到一個(gè)總代管，改變各自為權(quán)、多頭管理、互相推誘的弊端，從而提高城市的管理水平，增強(qiáng)城市的輻射力和吸引力。

　　三、市場化運(yùn)作與樓市的完全市場化相比，作為其最大的輔助性系統(tǒng)之一的物業(yè)管理的市場化程度卻明顯偏低。現(xiàn)今的樓市消費(fèi)者都感同身受：購房選擇可以無拘無束，物業(yè)公司的選擇往往身不由己。這種由開發(fā)商指定物業(yè)公司的作法帶有明顯的舊時(shí)代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印，與市場經(jīng)濟(jì)的格格不入，同時(shí)這也是物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系緊張的重要原因。

　　首先，招投標(biāo)機(jī)制的建立與完善為競爭的實(shí)施提供了基本的規(guī)范保障。通過招投標(biāo)實(shí)施物業(yè)管理，使得開發(fā)商并不能直接地把自己開發(fā)的物業(yè)交給所屬的物業(yè)公司來管理，“肥水不流外人田”的局面將會(huì)被全面打破。取而代之的將是起點(diǎn)公平、過程公平和結(jié)果公平的市場競爭法則。大大小小的物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須參與市場競爭，通過為住戶提供更多、更好的物業(yè)管理服務(wù)去贏得市場、占領(lǐng)市場。

　　其次，高新技術(shù)手段為有實(shí)力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本。通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作技術(shù)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運(yùn)作，為實(shí)施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，研究和應(yīng)用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務(wù)平臺(tái)，節(jié)約服務(wù)成本，將會(huì)為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競爭手段。

　　第三，外來物業(yè)公司的涉足使得競爭的格局多元化�！叭胧馈焙螅瑖鴥�(nèi)企業(yè)面臨的競爭將不僅僅是國內(nèi)的競爭，而是國際性的競爭。國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競爭的局面必將形成。如果沒有意識(shí)上、思想上的制高點(diǎn)，也就難以占領(lǐng)市場競爭上的制高點(diǎn)。

　　市場化經(jīng)營就是隨著物業(yè)市場的形成，物業(yè)管理企業(yè)要一律通過招投標(biāo)來取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。因?yàn)�，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是不斷提升物業(yè)管理水平，把物業(yè)管理推向一個(gè)更新境地的重要途徑。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場化經(jīng)營，具有以下的好處：

　　1、市場化經(jīng)營是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。

　　2、市場化經(jīng)營是提升物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。

　　3、市場化經(jīng)營是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展加速器。

　　4、市場化經(jīng)營是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的重要途徑。

　　5、市場化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口。