摘要：指出在房地產(chǎn)高速開發(fā)的熱潮下，分析了投資決策、設(shè)計、合同簽訂、設(shè)計變更施工簽證、竣工結(jié)算等方面存在的問題 ，指出了投資控制的重點(diǎn)，提出了解決問題的對策。

　　關(guān)鍵詞： 建設(shè)工程；投資控制：對策

　　一、問題研究的背景

　　近幾年來，各地房價節(jié)節(jié)攀升，使房地產(chǎn)開發(fā)商有利可圖。而隨著越來越多的開發(fā)商逐鹿有限的房地產(chǎn)市場，就加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，而土地作為不可再生資源卻正在不斷減少，加之國家針對房地產(chǎn)投資熱，出臺了很多宏觀調(diào)控的政策，如征收土地增值稅等等。這些都使房地產(chǎn)投資商的上層利潤空間變薄，下層需求變?nèi)酢＜又�目前由于全過程、全方位建設(shè)投資控制理念尚未形成，建設(shè)投資控制各個層面不夠完善，造成建設(shè)項(xiàng)目投資中損失浪費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍。于是，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展，如何降低建設(shè)項(xiàng)目成本提高投資效益，就成為眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　二、建設(shè)工程投資控制中的現(xiàn)狀分析

　　1.重施工、輕決策和設(shè)計階段的投資控制思想和傳統(tǒng)習(xí)慣。我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期投資決策階段和設(shè)計階段的投資管理和控制。而往往是把投資管理的重點(diǎn)放在工程的施工階段，這樣做盡管也能取得一定效果，但實(shí)際上是丟了西瓜撿了芝麻。其主要原因是由于：一、在投資決策方面對可研工作沒有足夠的重視，花費(fèi)的代價和投入的技術(shù)力量不足；二、對建設(shè)各階段大對投資影響程度認(rèn)識不夠深刻。據(jù)國外不同建設(shè)階段影響投資程度的結(jié)果得出，占工程項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段是影響項(xiàng)目投資最大的階段。

　　很顯然，投資管理的重點(diǎn)在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段。因此，首先應(yīng)進(jìn)行正確決策，其次，投資控制的關(guān)鍵在于設(shè)計。據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這少于1%的費(fèi)用卻幾乎決定了建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的所有費(fèi)用。三、設(shè)計管理制度不夠完善在現(xiàn)行的管理體制下，設(shè)計工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督，建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施促使設(shè)計單位去精心設(shè)計和限額設(shè)計，大量的工程項(xiàng)目沒有推行設(shè)計招標(biāo)，沒有去優(yōu)選設(shè)計方案。不少設(shè)計單位管理體制不完善，片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟(jì)效益，缺乏精品意識。

　　2.施工合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范。我國目前普遍存在的合同意識淡薄、合同糾紛和違約行為不斷的狀況。其主要原因是：一、施工合同類型選擇不當(dāng)。建設(shè)施工合同有固定價格合同、可調(diào)價格合同和成本加酬金合同。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總想“一次包死”選擇固定價格合同，而往往在履行過程中產(chǎn)生各種變化，而這些變化施工單位難以接受的。二、由于合同條款內(nèi)容不真實(shí)、不完備、不具體、不明確，引起糾紛。當(dāng)前，一些缺乏合同意識和不會用法律保護(hù)自己權(quán)益的單位或人，在簽訂合同時，認(rèn)為合同條款太多、煩瑣，從而造成條款缺款少項(xiàng)、不完備；一些合同雖然條款比較齊全，但內(nèi)容只作原則約定，不具體、不明確。三、缺乏違約責(zé)任的具體約定。對違約責(zé)任約定過于簡單，極易出現(xiàn)合同糾紛。違約責(zé)任的如何約定，直接反映出該合同的質(zhì)量如何，也直接反映了該合同可以順利進(jìn)行的可能性。

　　3.設(shè)計變更、施工簽證隨意、不規(guī)范。施工單位采取低價中標(biāo)的策略，在施工過程中利用設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證等方面大做文章。在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報多，蒙哄欺騙。不合理的簽證糾正非常困難，特別是手續(xù)完備的簽證、隱蔽工程簽證等，更是難糾正。這直接使工程投資增加。究其主要原因分析：一是原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量、設(shè)計遺漏、確有錯誤與現(xiàn)場不符等原因非變更不可，二是監(jiān)理人員和甲方代表對預(yù)結(jié)算知識和有關(guān)規(guī)定掌握不夠，對不該簽證的項(xiàng)目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，監(jiān)理人員和甲方代表不認(rèn)真核實(shí)就簽字。三是施工單位為了中標(biāo)，自動壓價，為保住自己的利潤對包干工程偷工減料，對非包干工程進(jìn)行大量的施工簽證。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏健全的約束機(jī)制，管理人員素質(zhì)低下，受利益驅(qū)動，迎合施工方的要求，隨便簽證。

　　4.竣工結(jié)算高估冒算、相互扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重。建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算時高估冒算，高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以提高工程造價，獲取非法利潤，究其主要原因分析：一是虛報多計工程量。主要對單位造價高，計算復(fù)雜的項(xiàng)目。例如鋼筋砼梁、板、柱的工程量計算、裝飾工程計算等虛報工程量。有的利用不規(guī)范的簽證，多計工程量。二是巧立名目，高套定額，主要表現(xiàn)在是把費(fèi)率中包含的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)計算，二是把定額基價中的工作內(nèi)容已綜合考慮并包含在單價里的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)計算。例如人工挖孔樁土石方地面水平運(yùn)輸，定額基價中里已含一定距離的運(yùn)輸，有的工程并未超出基價里的運(yùn)輸距離，重復(fù)計算。

　　三、有效控制建設(shè)工程投資的對策

　　1.以投資決策和設(shè)計為重點(diǎn)，加強(qiáng)事前投資控制。投資決策階段采取的主要對策：一是投資前花費(fèi)一定的代價，進(jìn)行投資項(xiàng)目可行性研究�？尚行匝芯渴沁\(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財務(wù)上是否盈利，作出經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的分析和評價，以及工程抗風(fēng)險能力的結(jié)論，它是決策科學(xué)化的必要步驟。二是增加技術(shù)力量，科學(xué)組織評估論證，提高可行性研究報告的科學(xué)性，提高投資估算的準(zhǔn)確性。設(shè)計階段采取的主要對策：一是通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計單位和設(shè)計師來完成設(shè)計、組織設(shè)計方案競選，綜合評定設(shè)計方案優(yōu)劣，擇優(yōu)確定中選方案。二是推行限額設(shè)計，嚴(yán)把圖紙設(shè)計關(guān)。按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、投資估算、初步設(shè)計總概算控制設(shè)計，在設(shè)計中各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計。三是在推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的基礎(chǔ)上，適當(dāng)推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。四是充分運(yùn)用價值工程優(yōu)化設(shè)計，使之以較低的投資，可靠地實(shí)現(xiàn)建筑物的必要功能，從而提高建筑物的價值。五是深化施工圖審查，減少圖紙錯漏，使圖紙更加完善，使施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。

　　2.正確選用合同類型，仔細(xì)進(jìn)行施工合同審核，為竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。采取主要的對策有：一是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和工期長短、項(xiàng)目復(fù)雜程度、單項(xiàng)工程的明確程度、項(xiàng)目準(zhǔn)備時間的長短、項(xiàng)目的外部因素和競爭情況，正確選擇合同類型，保證合同的可執(zhí)行性。固定價格合同適用于有詳細(xì)而全面的設(shè)計圖紙，工程量不太大且能精確計算，工期較短，技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項(xiàng)目；可調(diào)價格合同則可規(guī)定調(diào)整的范疇，以便風(fēng)險得到合理的分?jǐn)�，因而適用范圍比較寬；成本加酬金合同是主要適用于需要立即開展工作的項(xiàng)目、新型的工程項(xiàng)目、風(fēng)險較大的項(xiàng)目等。二是仔細(xì)審核合同，主要審核八個要點(diǎn)：審主體，既看別人又看自己；審內(nèi)容，這主要包括權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；審意思表示，主要是看意思表示是否真實(shí)；審查文字是否規(guī)范，需使用確切的詞語；審合同簽訂手續(xù)是否合法，授權(quán)人簽名、授權(quán)書；審合同條款是否完備，按《合同法》程序操作； 審合同條款中的風(fēng)險防范措施；審合同糾紛的解決方法，關(guān)于仲裁的問題。三是審核違約責(zé)任是否具體、是否量化、是否便于計算。

　　3.對設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證進(jìn)行跟蹤審計。采取的主要對策：通過招投標(biāo)選擇資信好的工程造價咨詢單位，委派精通業(yè)務(wù)的造價工程師對以下四方面進(jìn)行跟蹤審計。一是對設(shè)計變更實(shí)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的論證，變更是否經(jīng)濟(jì)合理，避免變更隨意性；二是辦理簽證要明確相關(guān)責(zé)任人，明確授權(quán)范圍和相關(guān)責(zé)任，可采取甲方二人以上、監(jiān)理、審計介入等多人監(jiān)督辦理簽證的辦法，保證簽證內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性；三是辦理簽證要注意簽證內(nèi)容是否已包含在合同價內(nèi)；四是辦理簽證是否以合同有關(guān)條款沖突，預(yù)防辦理后引起索賠簽證和變更合同價款等行為。

　　4.把好竣工結(jié)算審計關(guān)，防止高估冒算。建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算審計，是一項(xiàng)技術(shù)性、綜合性很強(qiáng)的工作，是審計人員依法對其項(xiàng)目結(jié)算的真實(shí)性、合法性、投資效益性的審計監(jiān)督。對正確評價投資效益，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善項(xiàng)目投資管理有其重要意義。采取主要的對策：一是利用合同對竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行專款約定，送審金額不得超過審定金額的3%～5%，否則產(chǎn)生的審計費(fèi)由施工單位承擔(dān)。二是利用合同對結(jié)算送審資料進(jìn)行�？罴s定，約定所提供的資料完整、真實(shí)、合法。審計實(shí)施后，不再補(bǔ)充有關(guān)涉及結(jié)算價款的資料，結(jié)算報審后補(bǔ)簽的資料，審計不予認(rèn)可。三是堅持建設(shè)單位內(nèi)部審計和委托中介機(jī)構(gòu)審計相結(jié)合的制度，內(nèi)部審核人員熟悉施工過程，不易被施工單位所蒙騙。委托中介機(jī)構(gòu)審計時，約定中介機(jī)構(gòu)對審計結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，約定審計責(zé)任風(fēng)險，防止與施工單位串通一起損害甲方利益。四是抓住竣工結(jié)算審計重點(diǎn)，主要有四方面：確定工程量計算是否準(zhǔn)確；定額套用是否合規(guī)；設(shè)備及材料價格是否符合市場行情；各項(xiàng)費(fèi)用計取標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。