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國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試

2007-09-28 09:12    【  【打印】【我要糾錯】

發(fā)改價格[2007]2285號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設(shè)廳(房地局):

  為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性,合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本,根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,特制定《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》,現(xiàn)印發(fā)你們,請按照執(zhí)行。

  附件:物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)

  中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中華人民共和國建設(shè)部
二○○七年九月十日

  附件:

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)

  第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性,根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

  本辦法所稱物業(yè)服務(wù),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本,是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

  第三條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負(fù)責(zé)組織實施,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作。

  第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的,可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。

  第五條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則:

  (一)合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;

 。ǘ┫嚓P(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

  (三)對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

 。ㄋ模┖侠硇栽瓌t。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

  第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價成本,應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

  第七條 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

  第八條 人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費,以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

  第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

  第十條 綠化養(yǎng)護(hù)費是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。

  第十一條 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

  第十二條 秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

  第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

  第十四條 辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

  第十五條 管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

  第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

  第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

  第十八條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

  第十九條 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定;工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定,住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定,超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支,不得在其它項目中重復(fù)列支;其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用,也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

  第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的,成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算;個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率。

  第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的,該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

  第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的,其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn);物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的,應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn),然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

  第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核,原則上據(jù)實核定,但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

  第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法,結(jié)合本地實際制定具體實施細(xì)則。

  第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

  第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。

  附:物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

  附 件:

  1. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

延伸閱讀:物業(yè) 定價 成本
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