商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。時下，商業(yè)房地產(chǎn)投資熱正席卷全國，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的熱情空前高漲。然而，商業(yè)房地產(chǎn)項目的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒投資十幾億甚至幾十億，而大量投資通常是以出租經(jīng)營所賺取經(jīng)營收益來回收，致使項目的投資回收期比較長，一般為 7-10 年或更長時間，要求開發(fā)商必須具有雄厚的資金實(shí)力。

　　項目融資作為一種重要的國際金融工具，一直以來都是國際金融界關(guān)注的熱點(diǎn)。其根本特征在于以項目為導(dǎo)向，以被融資的項目本身經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度作為決定是否提供貸款的首要因素，貸款銀行始終著眼于控制和積極影響作為一個完整系統(tǒng)的項目運(yùn)行全過程[1].因此，將項目融資引入商業(yè)房地產(chǎn)項目，不僅可以獲得大量資金，還能實(shí)現(xiàn)項目風(fēng)險分擔(dān)，是一種較為有效的融資方法。但由于項目的現(xiàn)金流量具有一定波動性，因而項目融資方式有較大風(fēng)險。

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險因素分析

　�。ㄒ唬┱�治風(fēng)險

　　政治風(fēng)險是指由于項目所在國的政治條件發(fā)生變化而帶來的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對項目的土地使用權(quán)實(shí)行收回或進(jìn)行土地使用控制、對環(huán)境保護(hù)的要求等，都可能影響到項目預(yù)期的現(xiàn)金流量的變化，影響項目貸款的償還，從而導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險。

　　（二）市場和經(jīng)營風(fēng)險

　　商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必須面臨并承擔(dān)因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風(fēng)險；其次，由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大，開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響；第三，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減；最后，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過度期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

　　（三）金融風(fēng)險

　　是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險。如匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

　�。ㄋ模┩旯わL(fēng)險

　　完工風(fēng)險是項目融資的核心風(fēng)險之一，商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向，在項目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預(yù)定計劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項目風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：工期延誤風(fēng)險、成本超支風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

　　根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的主要風(fēng)險因素分析，作者構(gòu)建了商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系。

　　三、模糊綜合評價基本模型方法介紹[2-3]

　　模糊綜合評價法是利用模糊數(shù)學(xué)理論對現(xiàn)實(shí)世界中廣泛存在的那些模糊的、不確定的事物進(jìn)行定量分析，從而做出相對客觀的、正確的、符合實(shí)際的評價，進(jìn)而解決具有模糊性的實(shí)際問題，其主要目的是為人類智能信息處理工程如決策、解決大規(guī)模復(fù)雜管理和經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)，提供一種模型。

　　模糊綜合評判方法是用單因素隸屬函數(shù)來表示某個因素對評判對象的影響，然后利用加權(quán)方法綜合各個因素對評判對象的影響，最終得到關(guān)于該評判對象的綜合評判。模糊綜合評價包括五個步驟：建立評判因素集；建立權(quán)重集；建立評語集；單因素模糊評價；模糊綜合評價。具體步驟如下：

　�。�1）建立評判因素集：對于某一系統(tǒng)，設(shè)有 n 個評判因素 U1、U2、Λ， Un.則評判因素集合記為：U=（U1、U2、Λ，Un）。

　　（2）建立權(quán)重集：記為：W =（W1、W2、Λ， Wn）， 權(quán)重集的確定通常采用 AHP 方法，其中，∑Wi =1， i=1，2，Λ，n .

　　（3）建立評語集：是對評判對象可能出現(xiàn)的各種評價結(jié)果組成的集合，假設(shè)每個指標(biāo)的評語為 V1、V2、Λ， Vm，則評語集集合記為：V =（V1、V2、Λ， Vm）。

　�。�4）單因素模糊評價：評語集中的 m 個等級，可看作m 個模糊集合，單項指標(biāo)的評判實(shí)質(zhì)就是計算該項指標(biāo)隸屬于各個評價等級的程度，即隸屬度問題。確定隸屬度的方法有隸屬函數(shù)法和模糊統(tǒng)計法，可用[0，1]區(qū)間的一個實(shí)數(shù)來度量。

　　（5）建立模糊綜合評價模型。

　　四、模型實(shí)證分析

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，擬通過項目融資方式獲取資金，經(jīng)風(fēng)險辨識后，其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖 1 的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系，綜合專家群體咨詢意見，對該項目的融資風(fēng)險進(jìn)行了評估。在評價過程中，根據(jù)圖 1 的評價指標(biāo)體系的遞階層次關(guān)系，建立了評判因素集 U=（政治局勢風(fēng)險，政策風(fēng)險，法律環(huán)境風(fēng)險，市場需求風(fēng)險，市場價格風(fēng)險，市場環(huán)境風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險，利率變化風(fēng)險，匯率變化風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險，工期延誤風(fēng)險，成本超支風(fēng)險，質(zhì)量風(fēng)險），和評語集 V=（很大，較大，一般，很小）。通過 AHP 法計算，得出評判因素的權(quán)重集為 W=（0.014，0.045，0.009，0.176，0.316，0.057，0.067，0.024，0.015，0.021，0.091，0.121，0.044），再根據(jù)項目實(shí)際情況，結(jié)合專家意見，對評判因素進(jìn)行評定，建立綜合評判矩陣 R，對項目的風(fēng)險進(jìn)行綜合評價。評判矩陣 R 為：

　　從而得綜合評判為 Y= W×R=（0.52，0.3，0.14，0.04）。由評價結(jié)果可知，該商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險很大，應(yīng)該終止對該項目投資。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]傅家驥，仝允桓。工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 北京：清華大學(xué)出版社，1999：343-349.

　　[3]彭祖贈，孫韞玉。模糊數(shù)學(xué)及其應(yīng)用[M]. 武漢：武漢大學(xué)出版社，2003：122-131.

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