市人民政府批轉市建委經濟適用住房建設實施方案的通知

各縣（市）、區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門：

　　市人民政府同意市建委《襄樊市經濟適用住房建設實施方案》，現批轉給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二000年一月六日

　　襄樊市經濟適用住房建設實施方案
　　（市建委1999年11月30日）

　　為貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā)[1998]23號）和《省人民政府批轉省建設廳關于加快發(fā)展我省經濟適用住房建設的意見》（鄂政發(fā)[1998]65號）、《省人民政府批轉省物價局關于加強房地產價格調控促進住房建設和消費意見的通知》（鄂政發(fā) [1999]29號）精神，推動我市經濟實用住房（含安居工程，下同）建設步伐，現提出如下實施方案：

　　一、經濟適用住房建設的目的和原則

　�。ㄒ唬┌l(fā)展經濟適用住房建設的目的是加快我市城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設進程，建立與社會主義市場經濟相適應的住房供應體制，促進普通住宅建設與消費，使住宅成為我市新的消費熱點和新的經濟增長點。

　　（二）經濟適用住房建設要立足市場，面向廣大居民，實行政府扶持、公司開發(fā)、單位支持、個人負擔的原則，要以市區(qū)為重點，兼顧縣（市），有計劃、有步驟地推進。

　�。ㄈ�）經濟適用住房指：市、縣（市）人民政府組織建設的向中低收入家庭出售的普通微利房。

　　中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據本地區(qū)職工家庭工資水平、住房面積標準和住房價格等因素確定，并定期公布。

　　二、經濟適用住房建設項目的立項和報批

　　（四）由市經濟適用住房領導小組辦公室會同計劃、建設、土地、人民銀行等部門組成項目工作組，負責經濟適用住房項目的立項、土地供應、信貸資金的落實，以及實施階段的檢查、督促、協(xié)調等工作。依據省下達的年度建設計劃，對各開發(fā)單位申報的經濟適用住房項目進行篩選、審核，報經市經濟適用住房領導小組批準后將確定的項目聯(lián)合上報省計委、建設廳、土地局和人民銀行，擬定貸款的銀行將信貸計劃上報各商業(yè)銀行省分行。

　　（五）經濟適用住房項目應符合下列條件：

　　1、已經通過劃撥方式（集體土地先征后劃）取得建設用地或所需建設用地已納入年度土地供應計劃以及政府承諾劃撥的土地。

　　2、基建設施、公共建設配套設施經費已經落實或市政府承諾進行市政配套，公建設施能及時到位，項目建成后能投入正常使用。

　　3、適應市場需求，具有良好的銷售前景。

　　4、有擔保單位和具體辦法或有與申請貸款的數額相對應的合法抵押物，并已納入商業(yè)銀行的貸款計劃。

　�。�六）經濟適用住房建設項目的申報內容

　　1、開發(fā)單位依據市經濟適用住房年度建設計劃擬定的項目總計劃和本年度計劃，包括建設計劃即建設規(guī)模和投資額度、土地利用計劃、信貸計劃以及規(guī)劃方案。

　　2、經濟適用住房項目可行性研究報告。

　　3、自有資金（不少于投資總額的30%）的籌資方案和住房銷售方案。

　　4、開發(fā)單位制定的項目規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、物業(yè)管理的組織實施方案。

　　5、項目貸款承辦銀行及所需貸款額度的承諾書或審報意見書。

　�。ㄆ撸┙洕�適用住房建設項目和項目貸款計劃由市經濟適用住房領導小組辦公室會同計委、建委、土地局、人民銀行及有關商業(yè)銀行市分行共同審核上報。

　　三、經濟適用住房的開發(fā)建設

　　（八）經濟適用住房建設應符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，嚴格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設。

　�。ň牛┙洕�適用住房建設堅持合理用地，節(jié)約用地，依法用地的原則，盡可能不占耕地或少占耕地。經濟適用住房的建設用地實行劃撥方式供應，免收土地出讓金，嚴禁炒賣經濟適用住房建設用地。

　　（十）經濟適用住房小區(qū)規(guī)劃、設計，必須由具有相應資質的單位承擔，采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設計方案，并按程序報批。規(guī)劃設計方案要充分考慮本地的社會經濟發(fā)展水平，群眾的承受能力和生活習慣等因素。

　�。ㄊ�一）經濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行國家建設標準和技術規(guī)范，積極推廣先進、成熟適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高住宅建設的整體水平。

　　（十二）經濟適用住房項目工程建設實行開發(fā)企業(yè)法人負責制，由具有相應條件（獨立的經濟法人，有三級以上開發(fā)資質，有相應貸款抵押資產或20-30%的自有資金，有較高社會信譽）的開發(fā)企業(yè)承建。開發(fā)建設單位要通過招標的方式確定。 開發(fā)建設單位要在市經濟適用住房（安居工程）領導小組辦公室的監(jiān)督下，通過公開招標的形式優(yōu)選施工隊伍，中標單位不得轉包。開發(fā)項目必須實行建設監(jiān)理制度，確保經濟適用住房的工程質量符合國家規(guī)定標準。

　�。ㄊ�三）工程項目的驗收，要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范及《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《襄樊市房地產開發(fā)項目管理辦法》。通過驗收的住宅方可入住。

　�。ㄊ�四）經濟適用住房開發(fā)建設單位對工程質量負最終責任。對驗收不合格的住房，其返修的費用或損失由開發(fā)承建單位或施工單位自負。銷售住房時，必須向用戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　四、經濟實用住房建設資金的落實

　�。ㄊ�五）經濟適用住房領導小組辦公室要加強經濟適用住房（安居工程）建設資金的監(jiān)督與管，防止資金挪用，確保專項資金主要用于經濟適用住房的建設。

　�。ㄊ�六）經濟適用住房建設資金實行地方自籌與銀行貸款相結合。地方自籌的主要渠道有開發(fā)企業(yè)自有資金、城市住房基金、單位住房基金、廉租房建設資金和其它住房資金等，自籌資金沒有按期足額到位的，銀行不予貸款。

　�。ㄊ�七）經批準立項，確有銷路的經濟適用住房項目，按國家四部委行計投資[1998]1474號文件精神，符合下列條件之一的，銀行給予發(fā)放貸款。

　　1、項目實施單位實際投入的自有資金達到項目投資的30%以上。

　　2、地方實際投入該項目的住房建設資金達到項目投資的30%以上。

　　3、單位集資合作建房、集資額達到項目投資的30%以上，并已存入貸款銀行專戶。

　　4、凡政府負擔所有土地費用、拆遷費用和配套費用，住房被有付款能力的居民和單位預訂的，在預付購房款達20%，并已存入貸款銀行專戶后，商業(yè)銀行可向開發(fā)單位提供全部貸款。

　�。ㄊ�八）經國家和省批準的經濟適用住房建設項目及下達的貸款計劃，由承建單位向承辦住房金融業(yè)務的商業(yè)銀行申請貸款，承辦銀行按批準的項目和貸款計劃審定辦理貸款手續(xù)。經批準的項目，在自籌資金到位后，承貸銀行要按項目進度足額撥付貸款。

　�。ㄊ�九）對列入經濟適用住房建設計劃的項目，各商業(yè)銀行應盡快進行項目評估，評估時間原則上在10個工作日內完成。

　�。ǘ�十）經批準的項目，承貸銀行在評估審查同意后5日內辦理有關貸款手續(xù)，并按項目建設的實際需要及時發(fā)放貸款，保證信貸資金的到位。對符合銀行貸款條件的項目，若市各商業(yè)銀行不能提供足夠信貸資金的，應盡快上報省分行調劑解決。

　�。ǘ�十一）經濟適用住房項目貸款，開發(fā)建設單位可以其有效資產進行擔保，也可以總投資在30%以上的在建工程進行抵押。以在建工程進行抵押時，房屋和土地管理部門應對其權屬進行預登記，出具合法證明，并做好與工程竣工后有關房屋權屬登記的銜接工作，在抵押期間銷售住房的，應及時告知抵押權人，并修訂抵押合同，將所銷售住房在原抵押標的物和抵押價值中作相應核減，由銷售收入來沖減相應的抵押貸款。

　　個人購房需要申請貸款的，可按照《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定設定擔保。以所購住房抵押貸款的，如不能按規(guī)定償還銀行貸款本息，貸款銀行可依法處理該房產，原規(guī)定的銷售范圍及其經濟適用住房性質、劃撥土地使用權性質等維持不變，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息。不足的，貸款銀行有權向借款人進行追索。單位集資建設的經濟適用住房，個人需要抵押貸款的，銀行應予支持。

　　房屋、土地抵押登記部門應加快辦理抵押登記手續(xù)，減輕負擔，按實收費。抵押價值需要評估的，由當事人自愿委托具備房地產價格評估資格的機構進行，任何部門不得強制當事人接受評估，評估結果應當經貸款銀行認可。

　�。ǘ�十二）承辦銀行應切實加強對配套資金和貸款的管理，按計劃發(fā)放的貸款一律實行抵押貸款。貸款期限根據項目的建設周期確定（原則上不超過3年），并嚴格執(zhí)行中國人民銀行頒布的法定利率。承辦銀行應對發(fā)放的貸款實行流動性監(jiān)控，以確保銀行信貸資產的安全。

　　五、經濟適用住房建設的扶持政策

　　（二十三）經市經濟適用住房領導小組審定的經濟適用住房項目享受下列優(yōu)惠政策：

　　1、經濟適用住房及其配套的公共設施，免征重點建設基金。對開發(fā)建設單位按照房改政策出售給教職工的住房，暫免征收銷售不動產營業(yè)稅。

　　2、經濟適用住房建設所需的市政配套設施在市政建設投資中列支。住宅小區(qū)內配套設施，根據“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；對需要實行政府定價出售、出租的商業(yè)用房及其它營業(yè)性配套公建，應按照保本或保本微利的原則由當地價格主管部門核定價格標準。小區(qū)內供水、供電、供氣、電信設施配套，主要通過調整公用事業(yè)價格的辦法解決。

　　3、經濟適用住房建設免交地方行政事業(yè)性收費（市政建設配套費、教育基礎設施配套費、人防結建費、消防配套費、渣土管理費、環(huán)保噪音監(jiān)測費、散裝水泥推廣費、新墻體改造基金等），取消各種攤派、集資。對經批準的部門有償服務性收費項目，減半征收。

　�。ǘ�十四）按照《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）要求，一律停止各單位、各部門新征土地興建住房，教師等各專業(yè)小區(qū)統(tǒng)一納入市經濟適用住房項目規(guī)劃建設。取消單位住房實物分配，實行住房貨幣化分配，調動職工購房積極性，走社會化住房的道路。

　�。ǘ�十五）房地產管理部門應盡快組織設立專業(yè)化的住房抵押貸款擔保中心，解決個人住房抵押貸款資產安全問題，吸引商業(yè)銀行大規(guī)模發(fā)放個人住房抵押貸款，促進經濟適用住房的銷售。

　�。ǘ�十六）市房改委資金管理中心要優(yōu)先為購買經濟適用住房（安居工程）的職工個人提供貸款支持，增強其支付能力。

　�。ǘ�十七）鼓勵有條件的獨立的工礦區(qū)和企事業(yè)單位進行經濟適用住房建設。

　　在符合城市總體規(guī)模和土地利用規(guī)劃的前提下，允許獨立的工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，通過集資等方式開發(fā)建設經濟適用住房。符合經濟適用住房貸款條件的工礦區(qū)和企事業(yè)單位，可以申請經濟適用住房貸款，各有關部門應予以支持。

　　六、經濟適用住房的出售

　�。ǘ�十八）經濟適用住房直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶；在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶（具體辦法由市經濟適用住房建設領導小組另行制訂）。

　　（二十九）新建的經濟適用住房出售價格構成包括以下8項因素：

　　1、住房建設的征地和拆遷補償、安置費；

　　2、勘察設計和前期工程費；

　　3、建安工程費；

　　4、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

　　5、以上4項之和為基數的2%以內的管理費；

　　6、貸款利息；

　　7、稅金；

　　8、3%以下的利潤。

　　（三十）出售經濟適用住房實行政府限價銷售政策，其出售價由市物價部門會同經濟適用住房領導小組辦公室按以上8項因素商有關部門綜合確定，報經市政府批準后定期公布。價格一經確定，任何單位或個人不得隨意提價。小區(qū)內可供營業(yè)性的配套建筑，按商品房價格向社會出售，所得收益原則上用于小區(qū)非經營性配套設施建設，自求平衡。工程監(jiān)理、房地產價格評估等中介組織對經濟適用住房開發(fā)建設的服務收費不得超過法定標準的70%.經濟適用住房銷售價格未經審批定價的，房地產管理部門不予核發(fā)《商品房銷（預）售許可證》，也不予辦理交易和產權登記手續(xù)。

　�。ㄈ�十一）經濟適用住房每戶只能購買一次、一套。

　　七、經濟適用住房的物業(yè)管理

　�。ㄈ�十二）經濟適用住房小區(qū)，要嚴格執(zhí)行建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制。

　　（三十三）在經濟適用住房建設前期階段，應做好物業(yè)管理規(guī)劃實施方案。通過競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。

　　（三十四）要建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施的專項維修資金，并按照規(guī)定使用。開發(fā)建設單位移交小區(qū)時，應按移交的住宅建安造價的1%提取維修基金，交物業(yè)管理單位用于物業(yè)管理。

　�。ㄈ�十五）建設（房地產）行政主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務。物價部門要加強對物業(yè)管理服務收費標準的管理，物業(yè)管理收費標準應與物業(yè)管理服務內容以及當地居民的經濟承受能力相適應，通過不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。http；//www.law110.com

　　八、加強經濟適用住房建設的組織領導工作

　�。ㄈ�十六）由市政府分管領導掛帥，組織計劃、建設、土地、規(guī)劃、房改辦、人民銀行等部門成立襄樊市經濟適用住房建設領導小組（原襄樊市國家安居工程領導小組同時撤銷），負責制定我市經濟適用住房建設的有關政策，編制經濟適用住房的中、長期規(guī)劃和年度計劃，審批經濟適用住房項目，指導縣（市）經濟適用住房建設工作。

　�。ㄈ�十七）襄樊市經濟適用住房建設領導小組下設辦公室，具體負責經濟適用住房項目的立項、土地供應、信貸資金的落實以及組織實施，指導和幫助企事業(yè)單位集資建房工作。

　　九、其他

　　（三十八）本方案由市經濟適用住房建設領導小組辦公室負責解釋。