上海市財政局 上海市國家稅務(wù)局 上海市地方稅務(wù)局
滬地稅征[2006]8號

區(qū)縣財政局、稅務(wù)局：

　　為進一步規(guī)范本市房地產(chǎn)交易市場的稅收征收管理，促進各類房產(chǎn)交易稅收政策落到實處，維護納稅人的合法權(quán)益，方便納稅人辦稅，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易市場的稅收征收管理提出以下操作意見：

　　一、指導思想

　　以“財稅合署辦公，統(tǒng)一計稅依據(jù)，齊全征管網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量”為宗旨，對在本市房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)權(quán)屬交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費的征收，減少環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從申報受理到征收開票的全過程服務(wù)。

　　二、窗口設(shè)置及工作職責

　�。ㄒ唬┰O(shè)置“一手房”契稅申報專窗，其工作職責：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其他有關(guān)規(guī)定，負責受理“一手房”權(quán)屬交易過程中契稅等稅收的征收工作。

　�。ǘ�）設(shè)置“二手房”涉稅申報專窗，其工作職責：按照一窗受理、統(tǒng)一標準和各司其職的原則，負責受理、審核、開具“二手房”交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費的繳款憑證或完稅憑證；《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書，以及個人所得稅納稅保證金退保等工作。

　�。ㄈ�）設(shè)置“二手房”票證領(lǐng)取專窗，其工作職責：負責對內(nèi)轉(zhuǎn)資料的復審，向申請人交付各類稅款繳款憑證或完稅憑證、《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》及空白《現(xiàn)金解款單》或《銀行進賬單》（由納稅人填寫）并核對二者相關(guān)信息一致后加蓋指定開戶銀行的收款賬號、《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書。

　　（四）設(shè)置綜合服務(wù)專窗，其工作職責：負責受理房地產(chǎn)交易過程中有關(guān)稅收征收與發(fā)票管理等問題的咨詢；對房產(chǎn)交易價格明顯低于市場價格又無正當理由的，實施計稅價格的核定或委托評估工作。

　　三、操作流程

　�。ㄒ唬�“一手房”契稅征收操作流程

　　按原契稅征收的操作流程辦理。

　　（二）“二手房”涉稅申報專窗操作流程

　　1、申請

　　納稅人應(yīng)當按照現(xiàn)有稅收政策的規(guī)定，向征收機關(guān)的申報窗口填報營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等各類稅費的納稅申報表，同時遞交房產(chǎn)銷售合同原件及復印件一份（須經(jīng)交易中心服務(wù)臺對合同的有效性提出初審意見）、原購房發(fā)票原件及復印件一份、房地產(chǎn)權(quán)證原件及復印件一份、房屋交接書原件及復印件一份、買賣雙方身份證原件及復印件各一份、住房裝修費用發(fā)票（原件和全部發(fā)票清單）、銀行貸款合同、銀行貸款利息結(jié)算清單（原件和復印件）、轉(zhuǎn)讓住房過程中實際支付的手續(xù)費、公證費等費用的憑證（原件和復印件），以及稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。[對納稅人申請辦理個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅納稅保證金繳退事宜的，具體按照《關(guān)于本市個人住房轉(zhuǎn)讓繳納個人所得稅納稅保證金繳退事項的通知》（滬地稅所二[2006]13號）辦理].

　　2、受理

　�。�1）窗口受理人員審核申請人提交的資料是否齊全；

　　（2）審核房產(chǎn)交易價格的合理性，對交易價格明顯偏低且無正當理由的，告知申請人至綜合服務(wù)專窗進行價格核定或?qū)嵤┰u估；

　�。�3）初步確認是否應(yīng)當征收相關(guān)稅費，并在《上海市營業(yè)稅申報表》上簽署“買進房產(chǎn)的時間和賣出房產(chǎn)的時間”，注明“全額征收營業(yè)稅”、“普通住房，免征營業(yè)稅”或“非普通住房，差額征收營業(yè)稅”等規(guī)范性初審意見；

　�。�4）在《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅自行申報表》上，按現(xiàn)行政策要求，初步確認計稅所得額，同時，提出個人所得稅的征免及征收方式等初審意見；

　�。�5）憑加蓋銀行收訖章戳的《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》和指定開戶銀行《現(xiàn)金解款單》（或《銀行進賬單》）收據(jù)聯(lián)，換開《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》；

　　（6）對申請退還保證金的，按現(xiàn)行政策和要求提出退保初審意見；

　　（7）審核通過的，轉(zhuǎn)后臺開具各類憑證。

　　3、復核

　�。�1）后臺稅務(wù)征收人員對受理意見進行復審，并按要求提出復審意見報窗口負責人審批；

　�。�2）按照審批意見，對按規(guī)定應(yīng)當征收相關(guān)稅費的，按規(guī)定開具營業(yè)稅、個人所得稅等繳款憑證、《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》、《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書；對按規(guī)定不需納稅的直接開具《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》，并將開具的憑證和相關(guān)資料交契稅征收人員；

　　（2）契稅征收人員按規(guī)定開具“契稅”繳款憑證；

　�。�3）各類憑證內(nèi)轉(zhuǎn)票證領(lǐng)取專窗。

　　4、審批

　　根據(jù)受理審核的初審和復審意見，按照現(xiàn)行稅收政策，作出房產(chǎn)交易過程中相關(guān)稅收征免的最終審批意見。

　�。ㄈ�）“二手房”票證領(lǐng)取專窗操作流程

　　負責對“二手房”交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費的繳款憑證和《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書開具的正確性進行復審，并向交易中的賣方交付營業(yè)稅、個人所得稅等稅費的繳款憑證并督導其向交易大廳內(nèi)設(shè)立的銀行柜臺繳納稅款或保證金，憑繳款憑證回執(zhí)向交易中的買方交付契稅繳款憑證和《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。

　�。ㄋ模┚C合服務(wù)專窗操作流程

　　房地產(chǎn)交易雙方按規(guī)定繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等應(yīng)當實行同一計稅價格，對交易價格明顯低于市場價格又無正當理由的，可采取以下核定辦法：

　　1、按同類房產(chǎn)的市場價格核定其計稅價格；

　　2、通過具有資質(zhì)的房產(chǎn)評估中介機構(gòu)實施專業(yè)評估，確定其計稅價格。

　　申請人對征收機關(guān)核定的計稅價格有異議的，可提出書面申請，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)評估中介機構(gòu)實施專業(yè)評估。對評估價格高于或低于征收機關(guān)核定的計稅價格的，征收機關(guān)應(yīng)按評估價格為計稅價格征收相關(guān)稅費。對評估價格高于或等于征收機關(guān)核定的計稅價格的，評估費用由提出書面申請的當事人負擔；對評估價格低于征收機關(guān)核定的計稅價格的，評估費用由征收機關(guān)支付。

　　四、檔案資料管理

　　各單位應(yīng)當制定檔案資料管理辦法，明確責任，妥善保存納稅人提供的有關(guān)證明材料、納稅申報表等資料，建立戶籍檔案。同時，將《營業(yè)稅申報表》等各稅種的申報表及《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票（第三聯(lián)記賬聯(lián)）》、《個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》等按序裝訂成冊，以備查閱。

　　五、房地產(chǎn)交易市場稅收征收一般采取“即時受理、當場辦結(jié)”方式，實現(xiàn)“一條龍”管理；當稅款征收事宜較為復雜，需事后進一步核實確認相關(guān)稅金和費用的，稅務(wù)機關(guān)可先行受理，出具受理單和受理資料清單（樣張附后），并在15個工作日內(nèi)作出處理。

　　六、納稅人提供虛假資料，不如實反映情況，或者拒絕提供有關(guān)資料的；造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款或者騙取稅款的，一經(jīng)查實，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處理。

　　本操作意見于2006年8月1日。起執(zhí)行，市局原下發(fā)的《關(guān)于加強本市房地產(chǎn)交易市場稅收征收管理的意見》（滬地稅征[2005]1號）同時廢止。各單位在執(zhí)行過程中如遇問題，請及時與市局聯(lián)系。

　　附件：稅務(wù)文書受理回執(zhí)（代領(lǐng)證通知）（略）

　　上海市財政局、上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局
　　二00六年八月二十九