規(guī)范的、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要標(biāo)志和條件。當(dāng)前，在大力發(fā)展中介服務(wù)業(yè)的進(jìn)程中，加強(qiáng)中介企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)是規(guī)范中介服務(wù)，提高效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮應(yīng)首先解決好的問(wèn)題。

　　一、房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義

　　中介企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是相輔相成的，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過(guò)中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過(guò)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送。如果開(kāi)發(fā)商自己不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理，而自己專心致志開(kāi)發(fā)生產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過(guò)經(jīng)紀(jì)人辦理。以美國(guó)為例，房地產(chǎn)交易有 0！ 1 是通過(guò)中介服務(wù)交易而來(lái)，其中信息技術(shù)的應(yīng)用非常廣泛。

　　1997年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的 70多萬(wàn)名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從 27% 增加到72%，90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)因特網(wǎng)做成一些生意。在信息技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域，美國(guó)的MLS“多重上市服務(wù)”系統(tǒng)這種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫(kù)解決方案，可以使幾個(gè)國(guó)家或一個(gè)國(guó)家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS，專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　信息技術(shù)在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用CD——RDM式合同，使商業(yè)租賃合同有關(guān)文件規(guī)范化、專業(yè)化；在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)中，隨著大量低成本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的出現(xiàn)和發(fā)展，使人們很容易地收集到與各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)的評(píng)估內(nèi)容，人工智能計(jì)算機(jī)化評(píng)估使房產(chǎn)評(píng)估更為便利。

　　結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義基本可以概括為以下幾個(gè)方面：

　　1. 辦公自動(dòng)化、信息化（OA系統(tǒng)）：實(shí)現(xiàn)信息傳遞、信息資源的共享、電子郵件、公文流轉(zhuǎn)、工作日程安排、小組協(xié)同辦公、工作流程自動(dòng)化。

　　2. 業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、信息化（即企業(yè)的MIS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)）； 實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理下的計(jì)劃管理、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理業(yè)務(wù)處理活動(dòng)自動(dòng)化和信息化。

　　3  客戶服務(wù)自動(dòng)化：利用信息系統(tǒng)及時(shí)了解客戶信息，并以最快的速度提供客戶滿意的服務(wù)。客戶服務(wù)自動(dòng)化在國(guó)外已被作為公司發(fā)展最為重要的一部分，在國(guó)內(nèi)剛剛起步，但其重要性正在被更多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到。

　　二、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化的三個(gè)階段

　　企業(yè)信息化實(shí)質(zhì)上是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、工作流程、計(jì)算機(jī)技術(shù)三個(gè)方面的總和。從這個(gè)意義上看，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化可分為三個(gè)階段：第一代企業(yè)信息化模型，即主機(jī)時(shí)代，強(qiáng)調(diào)的是接口式的商務(wù)模式。在這種應(yīng)用服務(wù)模型里，工作流程是分離的，客戶、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)各自獨(dú)立，通過(guò) “界面 （Interface）”交互，組織結(jié)構(gòu)也是樹(shù)型結(jié)構(gòu)的。第二代企業(yè)信息化模型，是“客戶/服務(wù)器”體系，即集成商務(wù)時(shí)代。這時(shí)的組織結(jié)構(gòu)是相對(duì)網(wǎng)狀的，以服務(wù)對(duì)象為核心把工作流程的各個(gè)功能串接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了商務(wù)的集成。第三代企業(yè)信息化模型，從技術(shù)應(yīng)用上講，就是Internet 時(shí)代，完全借用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成協(xié)同式的商務(wù)�？傊�，無(wú)論是接口商務(wù)時(shí)代，還是集成商務(wù)時(shí)代，考慮的都是企業(yè)自身的需求，然而在Internet時(shí)代，企業(yè)不僅要考慮自身，還要考慮與外部結(jié)合的一系列連接。

　　加快中介企業(yè)信息化建設(shè)，不只是提高效率，更是管理上的革命，誰(shuí)把握這一利器，誰(shuí)就能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但目前國(guó)內(nèi)一些中介企業(yè)對(duì)信息化建設(shè)還存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和操作上的偏頗。如一些企業(yè)對(duì)信息系統(tǒng)認(rèn)識(shí)不足，“定位”不準(zhǔn)確，將之視為可有可無(wú)或僅僅是顯示自己實(shí)力的東西。有些房地產(chǎn)中介企業(yè)認(rèn)為只要使用計(jì)算機(jī)，使用網(wǎng)絡(luò)就可帶來(lái)高效率，因此不考慮管理、業(yè)務(wù)和技術(shù)的配套發(fā)展，只是生搬硬套把業(yè)務(wù)搬上計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。有些企業(yè)在開(kāi)發(fā)系統(tǒng)時(shí)合作雙方缺乏有效溝通，把系統(tǒng)開(kāi)發(fā)全部交由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而自己處于 “監(jiān)工”的角色，對(duì)信息系統(tǒng)缺乏到位的認(rèn)識(shí)。還有些企業(yè)缺乏相應(yīng)的管理能力保障信息系統(tǒng)運(yùn)行并使之發(fā)揮應(yīng)有作用。信息管理從客戶、合同、手續(xù)、財(cái)務(wù)等局部信息管理到信息全面集成需要一個(gè)過(guò)程，如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有高水平管理，對(duì)信息轉(zhuǎn)化的各個(gè)環(huán)節(jié) （即業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)）進(jìn)行有效監(jiān)控，一旦錯(cuò)誤數(shù)據(jù)堆積并得不到及時(shí)處理，就會(huì)爆發(fā) “多米諾骨牌”效應(yīng)，致使整個(gè)系統(tǒng)信息出錯(cuò)。只有克服上述弊端，信息化建設(shè)才能真正發(fā)揮效用。

　　三、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化的步驟

　　信息化建設(shè)遵循的第一個(gè)策略，就是目標(biāo)定位上的策略，即信息化一定要總體規(guī)劃，分步實(shí)施。其次，管理和信息建設(shè)規(guī)劃要同步做。努力創(chuàng)建一種集中分布式的管理模式，既要把一部分權(quán)力集中起來(lái)，進(jìn)行有效的控制，又要讓各個(gè)點(diǎn)能夠靈活地分散經(jīng)營(yíng)。再次，就是重視跨行業(yè)的協(xié)同模式，房地產(chǎn)中介企業(yè)和開(kāi)發(fā)商、客戶之間是否進(jìn)行了有效的組合。最后考慮的是企業(yè)的應(yīng)用基礎(chǔ)，即員工業(yè)務(wù)素質(zhì)怎么樣，經(jīng)理的管理素質(zhì)怎么樣，變革能力好不好，整個(gè)外部應(yīng)用環(huán)境又怎樣等等。另外，在考慮應(yīng)用基礎(chǔ)的同時(shí)，還要考慮未來(lái)發(fā)展。

　　在堅(jiān)持這些策略的同時(shí)，第一步是應(yīng)該抓好基礎(chǔ)管理，通過(guò)企業(yè)基本資源的信息化，建立和改造企業(yè)的基礎(chǔ)管理。第二步才是企業(yè)資源計(jì)劃 （ERP），降低管理成本和提高運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)行集成業(yè)務(wù)處理。第三步必須考慮企業(yè)間的合作，利用外部資源，進(jìn)行供應(yīng)鏈合作，使得業(yè)務(wù)效率最大化等。最后才步入電子商務(wù)時(shí)代，形成一個(gè)更為廣大的電子商務(wù)社區(qū)，最大地增值、不斷地創(chuàng)新、協(xié)作地商業(yè)運(yùn)作。為此，企業(yè)首先必須好好地評(píng)估一下自己處在哪個(gè)階段。

　　房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化要加快步伐，但是不能跳躍式前進(jìn)。上房置換信息化建設(shè)經(jīng)過(guò)三年多的三期分步建設(shè)，其置換、租賃、評(píng)估等業(yè)務(wù)，已在上海206 家連鎖店同步實(shí)時(shí)運(yùn)作，初步完成了信息化改造的前期任務(wù)。