1、確定項(xiàng)目成本目標(biāo)

　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計(jì)，并對項(xiàng)目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。

　　房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。

　　在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。

　　目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項(xiàng)目做進(jìn)一步測算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。

　　2、項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制

　　項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項(xiàng)目成本控制尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。

　　2.１ 合理安排工程周期

　　項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。

　　同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。

　　2.２ 嚴(yán)格控制建安成本

　　嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。

　　成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時審價(jià)，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議�？傊�，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

　　聘請獨(dú)立的專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)是個好辦法，該工作在項(xiàng)目實(shí)施之初就要及時介入，協(xié)助建設(shè)單位對項(xiàng)目施工的實(shí)際工程量，材料的選用價(jià)格及時跟蹤統(tǒng)計(jì)，特別是隱蔽工程的變更要及時審價(jià)，為工程項(xiàng)目最終審計(jì)和成本控制打下基礎(chǔ)。

　　２.３ 嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格

　　材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占 ７０％，工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價(jià)格也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機(jī)制。

　　非甲供材料，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時要控制材料的采購價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。

　�。�.４ 合理安排建設(shè)資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。

　　對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項(xiàng)目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項(xiàng)目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時又對本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點(diǎn)多，資金緊缺的情況，對一項(xiàng)目開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。

　　3、合理利用稅收政策的籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)合理的避稅措施。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項(xiàng)目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分?jǐn)偡ǎ欢▋r(jià)籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M(fèi)用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。

　　由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，可加計(jì)20％扣除，三項(xiàng)期間費(fèi)用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開發(fā)的項(xiàng)目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)考慮土地增值稅不分開計(jì)算與分開計(jì)算（前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許），可得出不同的增值率來選擇應(yīng)繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項(xiàng)目金額和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項(xiàng)費(fèi)用開支盡量達(dá)到開發(fā)成本10％的上限等。

　　4、結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。