慶政發(fā)[2006]21號

各縣、區(qū)人民政府，各中、省直單位，市政府各直屬單位：

　　經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將《大慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○六年六月十六日

大慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

　　第一條 為促進(jìn)大慶物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立合理、公開、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價；非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

　　中直企業(yè)內(nèi)部實(shí)行關(guān)聯(lián)交易價格的物業(yè)收費(fèi)管理，暫不執(zhí)行本辦法。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行分等收費(fèi)。分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門按照國家和省有關(guān)物業(yè)等級分類標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)制定；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門提出各等級的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價和浮動幅度，報市政府批準(zhǔn)后會同住宅物業(yè)分等標(biāo)準(zhǔn)一并公布。

　　第四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)五項(xiàng)。各項(xiàng)分成不同等級，等級從高到低，最高為一級。

　　第五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價相符的原則，分別選擇并組合確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和，并可在上下10%的浮動范圍內(nèi)協(xié)商確定。具體服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人雙方，結(jié)合不同物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的指導(dǎo)價格和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見的，或該物業(yè)管理區(qū)域未組建業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理企業(yè)提出擬執(zhí)行的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價格，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門在政府指導(dǎo)價相應(yīng)范圍內(nèi)進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成時，提交有相應(yīng)資質(zhì)的價格評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方按評估價簽訂合同。

　　第六條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級并擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門確定。建設(shè)單位應(yīng)在確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)或確定協(xié)議價格，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同中需列明約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)包含前期物業(yè)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第七條 居民住宅改變用途的和居住、經(jīng)營為一體的，以及同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可參照同一物業(yè)區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第八條 物業(yè)公司在《大慶市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以外提供其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建設(shè)單位應(yīng)委托市物業(yè)管理協(xié)會組織專家論證提出相適應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門確認(rèn)并報市價格主管部門批準(zhǔn)后，作為物業(yè)管理招標(biāo)或協(xié)議的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主大會成立后，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求協(xié)商確定。需要時也可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。

　　雙方同意在《大慶市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》所涵的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)等級之下提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。降低的幅度雙方未達(dá)成一致意見的，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成時，提交有相應(yīng)資質(zhì)的價格評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方按評估價格簽訂合同。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計算；未辦理房屋所有權(quán)證的以售房合同中標(biāo)明的建筑面積計費(fèi)，房改售房以實(shí)際建筑面積計費(fèi)。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)可按月/每平方米、季/每平方米、半年/每平方米或一年/每平方米計收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)時間由雙方在合同中約定，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，做到價目齊全、內(nèi)容真實(shí)、標(biāo)示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報電話等。

　　實(shí)行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家的法律、法規(guī)及有關(guān)文件的規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時，可接受居民委員會的協(xié)調(diào)。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家、省、市的有關(guān)規(guī)定予以處理。構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價的規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第十八條 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算是采用包干制結(jié)算形式。

　　第十九條 各縣根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可參照本《辦法》制定本縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并報市物價局、市城市管理行政執(zhí)法局備案。

　　第二十條 本辦法自2006年7月1日起執(zhí)行。