上海市人民政府令第24號(hào)

一九九二年十一月一日

　　第一條 為了加強(qiáng)本市農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《上海市城市建設(shè)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市農(nóng)村實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)村個(gè)人建房）是指本市農(nóng)村范圍內(nèi)（含國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)以及農(nóng)村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴(kuò)建、改建和翻建住房。

　　第三條 上海市土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市土地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人建房用地的主管機(jī)關(guān)。

　　上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人住房規(guī)劃建設(shè)的主管機(jī)關(guān)。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人建房的管理工作。

　　第四條 農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

　　第五條 農(nóng)村個(gè)人建設(shè)應(yīng)使用原宅基地和其他非耕地，嚴(yán)格控制使用耕地。

　　農(nóng)村個(gè)人建房所使用的土地屬于國(guó)家或集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)。根據(jù)國(guó)家建設(shè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村個(gè)人建房需要調(diào)整宅基地、承包地、自留地、竹園地時(shí)，原土地使用人應(yīng)當(dāng)服從。

　　第六條 農(nóng)村個(gè)人建房用地應(yīng)根據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)和市土地局下達(dá)的年度用地計(jì)劃指標(biāo)，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實(shí)到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

　　第七條 農(nóng)村個(gè)人建房用地實(shí)行有償使用制度。

　　第八條 農(nóng)村個(gè)人建房審批實(shí)行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)將建房用地戶數(shù)、用地計(jì)劃指標(biāo)、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

　　第九條 有下列情況之一的農(nóng)村居民戶，可以申請(qǐng)建房用地：

　�。ㄒ唬�墾區(qū)移民戶和因國(guó)家建設(shè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)拆遷的居民戶；

　　（二）低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)的居民戶；

　�。ㄈ�）同戶居住人口中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）未婚者，其中一人已達(dá)到結(jié)婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

　�。ㄋ模┛h（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請(qǐng)建房用地的其他居民戶。

　　第十條 農(nóng)村個(gè)人建房用地應(yīng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，并填寫《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》。

　　第十一條 村民委員會(huì)接到建房申請(qǐng)后，應(yīng)征求村民小組的意見，經(jīng)集體討論并在《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》上簽署意見后，連同建房申請(qǐng)人書面申請(qǐng)報(bào)送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

　　第十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會(huì)報(bào)送的《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》和建房申請(qǐng)人書面申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)用地面積、建房位置、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以及房屋的層數(shù)、高度等進(jìn)行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：

　　（一）農(nóng)村個(gè)人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請(qǐng)用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在一個(gè)月內(nèi)審批。

　�。ǘ�）農(nóng)村個(gè)人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國(guó)有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點(diǎn)意見，并報(bào)縣（區(qū)）人民政府審批。

　�。ㄈ�）農(nóng)村個(gè)人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國(guó)有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內(nèi)申請(qǐng)建房用地的，按前項(xiàng)規(guī)定辦理。

　　農(nóng)村個(gè)人建房用地經(jīng)批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)發(fā)給農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》。

　　第十三條 市屬的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)職工申請(qǐng)建房用地的，由所在國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)報(bào)送其主管部門審核后，移送市土地局按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批。

　　縣（區(qū)）屬的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)職工申請(qǐng)建房用地的，由當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）人民政府審批。

　　第十四條 經(jīng)審核不同意農(nóng)村個(gè)人建房用地申請(qǐng)的，由審批建房用地的機(jī)關(guān)以書面形式通知建房申請(qǐng)人。

　　第十五條 不需要申請(qǐng)用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)領(lǐng)取《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》。

　　第十六條 農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅、費(fèi)。農(nóng)村個(gè)人建房用地還應(yīng)繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標(biāo)準(zhǔn)由各縣（區(qū)）人民政府制定。

　　第十七條 農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)在取得《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》之日起一年內(nèi)竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長(zhǎng)竣工期；延長(zhǎng)期限由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長(zhǎng)不得超過一年。

　　第十八條 農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)在開工前報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴(yán)格按照農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數(shù)、高度等進(jìn)行施工。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報(bào)告后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給《上海市農(nóng)村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

　　第十九條 現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)且符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)村個(gè)人建房戶，應(yīng)在原址建設(shè)，不得移地遷建。

　　第二十條 移地遷建住房的農(nóng)村個(gè)人建房戶，應(yīng)在新建房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)，拆除原有住房，退還宅基地。

　　第二十一條 符合農(nóng)村個(gè)人建房用地條件的農(nóng)村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)購買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的他人房屋。經(jīng)批準(zhǔn)后，買賣雙方應(yīng)在兩個(gè)月內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。

　　第二十二條 因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或?qū)⒃�居住房屋改為其他用途的農(nóng)村居民戶，不得申請(qǐng)建房用地，也不得申請(qǐng)房屋擴(kuò)建或加層。

　　無本村民小組戶口的農(nóng)村房屋不得擴(kuò)建。

　　第二十三條 農(nóng)村個(gè)人建造兩層以上的（不含兩層）住房的，應(yīng)有設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)或?qū)徍诉^的設(shè)計(jì)圖紙。

　　第二十四條 農(nóng)村個(gè)人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計(jì)算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

　　建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽臺(tái)等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場(chǎng)、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

　　建筑占地不得超過批準(zhǔn)的面積標(biāo)準(zhǔn)；屋前、屋后占地面積不得擅自調(diào)整使用。

　　第二十五條 建筑占地面積按下列規(guī)定計(jì)算：

　�。ㄒ唬┳》�、獨(dú)立的灶間、獨(dú)立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計(jì)算；

　�。ǘ�）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計(jì)算；

　�。ㄈ�）有立柱的陽臺(tái)、內(nèi)陽臺(tái)、平臺(tái)的建筑占地面積，按立柱外邊線或墻體外邊線水平面積計(jì)算；

　　無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺(tái)不計(jì)建筑占地面積，但不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍；

　　有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計(jì)算宅基地面積；無圍墻的住宅按實(shí)際占用面積計(jì)算宅基地面積。

　　第二十六條 農(nóng)村個(gè)人建房戶可申請(qǐng)建房用地的人數(shù)按常住戶口計(jì)算，其中領(lǐng)取本市獨(dú)生子女證的獨(dú)生子女建房用地按兩人計(jì)算。下列非常住戶口人員，可計(jì)入用地人數(shù)：

　　（一）家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生；

　�。ǘ�）在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；

　�。ㄈ�）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復(fù)計(jì)算建房用地人數(shù)或分?jǐn)偨o其他子女）；

　�。ㄋ模┓祷剞r(nóng)村原籍定居的港、澳、臺(tái)同胞；

　�。ㄎ澹┛h（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計(jì)算的其他人員。

　　第二十七條 蔬菜區(qū)（包括國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)）農(nóng)村個(gè)人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┧娜艘韵聭簦ê�四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　�。ǘ�）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　　糧棉區(qū)農(nóng)村個(gè)人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┧娜艘韵聭簦ê�四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　　（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建筑占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　　農(nóng)村集鎮(zhèn)個(gè)人建房戶用地以建筑占地面積為準(zhǔn)。四人以下（含四人）建房戶的建筑占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

　　不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。

　　第二十八條 需原地翻建或按規(guī)劃移地遷建住房的，應(yīng)辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第二十九條 圍墾不滿五年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平方米，其中建筑占地不得超過一百二十五平方米。

　　圍墾滿五年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第三十條 經(jīng)批準(zhǔn)買房或建新房時(shí)保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計(jì)算。

　　第三十一條 農(nóng)村個(gè)人建房朝向?yàn)槟媳毕蚧虺�南偏東（西）向的房屋間距，為南側(cè)建筑高度的一點(diǎn)四至一點(diǎn)六倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點(diǎn)二倍。

　　集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標(biāo)準(zhǔn)改建確有困難的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，房屋間距可適當(dāng)縮小。朝向?yàn)槟媳毕蚧虺�南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側(cè)建筑高度的一點(diǎn)二倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。

　　集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

　　第三十二條 農(nóng)村個(gè)人建房每層的高度不得超過三點(diǎn)三米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為一點(diǎn)五米，最多不得超過二米。

　　第三十三條 農(nóng)村個(gè)人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰?fù)�風(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農(nóng)業(yè)用地圈進(jìn)圍墻，不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。

　　第三十四條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)、非法占用土地建房的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設(shè)施；對(duì)非法占地建房的干部，還應(yīng)由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。

　　農(nóng)村個(gè)人建房占用土地超過批準(zhǔn)的用地面積標(biāo)準(zhǔn)的，多占的土地按照非法占地處理。

　　第三十五條 無權(quán)批準(zhǔn)或越權(quán)批準(zhǔn)建房用地的單位和個(gè)人，非法批準(zhǔn)的建房用地文件無效。非法批準(zhǔn)占用的土地按非法占地處理。對(duì)非法批準(zhǔn)建房用地的單位主管人員或者個(gè)人，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，收受賄賂構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。

　　第三十六條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)以買賣房屋或其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設(shè)施，或者責(zé)令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。

　　第三十七條 新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，并沒收百分之五十的建房用地保證金。

　　第三十八條 農(nóng)村個(gè)人建房逾期未竣工，且未申請(qǐng)延長(zhǎng)竣工期，或經(jīng)批準(zhǔn)買賣房屋未辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。

　　第三十九條 農(nóng)村個(gè)人建房戶未取得《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》擅自建房、嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，補(bǔ)辦《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》，并處以土建工程造價(jià)百分之五至百分之十的罰款。

　　第四十條 農(nóng)村個(gè)人建房戶違反《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)許可證》的規(guī)定，擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房、超過層數(shù)等嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。

　　房屋層高或室內(nèi)地坪標(biāo)高超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒收百分之三十建房用地保護(hù)金。

　　第四十一條 修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責(zé)令限期拆除。

　　第四十二條 對(duì)責(zé)令限期拆除房屋或違章建筑的農(nóng)村居民，逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關(guān)部門強(qiáng)制拆除，所需費(fèi)用由違法當(dāng)事人承擔(dān)。

　　第四十三條 本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定。縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認(rèn)為應(yīng)由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權(quán)直接作出處罰決定。

　　第四十四條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，向作出行政處罰決定的上一級(jí)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定通知之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以在接到處罰決定書之日起三個(gè)月內(nèi)，直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

　　當(dāng)事人期滿不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第四十五條 拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。

　　第四十六條 農(nóng)村專業(yè)戶、個(gè)體工商戶建造生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成片建設(shè)居民新村（包括商品房或集資建房）應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

　　第四十七條 本辦法實(shí)施前根據(jù)市人民政府有關(guān)規(guī)定編制的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法實(shí)施后重新編制、調(diào)整、修改的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)個(gè)人住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)均按本辦法執(zhí)行。

　　第四十八條 本辦法由上海市建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十九條 本辦法自一九九二年十一月一日起施行，一九八三年十月七日市人民政府公布的《上海市村鎮(zhèn)建房用地管理實(shí)施細(xì)則（試行）》同時(shí)廢止。