21世紀(jì)我國將會(huì)釋放出巨大的住房需求，從而為住宅金融的發(fā)展提供新的機(jī)遇。但是，中國“入世”表明住宅金融業(yè)“與狼共舞”的日子已為期不遠(yuǎn)。當(dāng)發(fā)達(dá)國家的住宅市場(chǎng)趨于飽和時(shí)，中國這個(gè)世界上最具潛力的住宅金融市場(chǎng)的開發(fā)，必然會(huì)吸引眾多外國金融企業(yè)趨之若鶩。面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一種全新的住宅金融體系。

　　第一，在住宅金融一級(jí)市場(chǎng)上，各類商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司為消費(fèi)者購房和開發(fā)商建房提供抵押信貸、擔(dān)保保險(xiǎn)等多種金融服務(wù)；

　　第二，在抵押二級(jí)市場(chǎng)上，各類機(jī)構(gòu)投資者（投資基金、養(yǎng)老基金、投資銀行、保險(xiǎn)公司等）能通過抵押貸款證券的買賣，將更多的長期資金引入住宅金融市場(chǎng)；

　　第三，中央銀行通過制定規(guī)則、實(shí)施監(jiān)管和稽核，保證住宅金融市場(chǎng)資金充裕且具有高流動(dòng)性，促進(jìn)其健康發(fā)展；

　　第四，政府運(yùn)用政策優(yōu)惠，如減免稅、利息補(bǔ)貼、政策性擔(dān)保等，鼓勵(lì)居民參加住房儲(chǔ)蓄，鼓勵(lì)居民購房和引導(dǎo)開發(fā)商的資金投向，促進(jìn)銀行信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)的目的。

　　這一構(gòu)想若能實(shí)現(xiàn)，我國的住宅業(yè)和住宅金融業(yè)將步人一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的新時(shí)期。但構(gòu)想的實(shí)現(xiàn)顯然不可能一蹴而就，它需要我們進(jìn)行長期的努力。就近期而言，如下兩個(gè)方面尤其值得我們特別關(guān)注：

　　完善抵押保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制。抵押保險(xiǎn)機(jī)制的完善主要工作包括兩大方面：

　　一、是讓專業(yè)化的保險(xiǎn)公司進(jìn)入住宅抵押市場(chǎng)，以多樣化保險(xiǎn)產(chǎn)品，專業(yè)化經(jīng)營管理方式，為居民購房或從事房地產(chǎn)投資提供可靠的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)特別鼓勵(lì)中、高收入群體通過購買保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，獲得銀行貸款和房屋的所有權(quán)。其實(shí)，許多國外的保險(xiǎn)公司，早巳對(duì)中國的住房抵押市場(chǎng)和抵押保險(xiǎn)市場(chǎng)虎視眈眈。面對(duì)國外保險(xiǎn)公司的挑戰(zhàn)，我國的保險(xiǎn)業(yè)如不積極地改善管理，提高服務(wù)質(zhì)量，那么，失去的可能不只是保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額，還將失去抵押市場(chǎng)的份額。

　　二、是國家應(yīng)建立政策性擔(dān)保機(jī)制，對(duì)中低收入戶抵押貸款提供擔(dān)保。其可采取的方式如下：

　　1、由政府財(cái)政提供初始資本金或向協(xié)辦銀行發(fā)行債券募集資金，在有關(guān)主管部門管轄下設(shè)立政策性保險(xiǎn)總公司，各城市成立分公司，負(fù)責(zé)政策的制定、委托銀行的資格認(rèn)定和監(jiān)督管理等。這種集中管理模式有利于實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化和提高抵押保險(xiǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，也便于政府用信息和政策引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。

　　2、委托商業(yè)銀行發(fā)放政策性擔(dān)保抵押貸款。凡資產(chǎn)達(dá)到一定規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益好、資信高的商業(yè)銀行，經(jīng)央行和擔(dān)保公司的審批，均可成為政策性擔(dān)保抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)。受委托銀行應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行委托合同，及時(shí)報(bào)告政策性擔(dān)保貸款的發(fā)放情況，并接受主管部門的監(jiān)督和審計(jì)。專業(yè)化銀行介入住房抵押擔(dān)保市場(chǎng)，有利于規(guī)范經(jīng)營，減少政策性擔(dān)保經(jīng)營的成本，也可以避免各地各政府部門搞“有償服務(wù)”，損害消費(fèi)者利益。

　　3、政策性擔(dān)保的范圍應(yīng)限定于對(duì)中低收入居民。貸款的限額、房屋的種類、房屋面積和購房者的收入上限，應(yīng)由政策性擔(dān)保公司依據(jù)不同時(shí)期、不同地區(qū)的具體情況制定，且保險(xiǎn)金額不宜超過貸款金額的30％。如貸款首期付款為15％-20％，政策性擔(dān)保為30％。這樣，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)便只有貸款總額的50％-55％。這有利于抑制借款人濫用政策性擔(dān)保貸款，同時(shí)，也迫使受托銀行建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從而加強(qiáng)銀行與政策性擔(dān)保公司的合作關(guān)系。

　　4、完善的相關(guān)配套措施。為降低政策性擔(dān)保公司的經(jīng)營成本，各地方政府應(yīng)利用城市住房基金，建立一批臨時(shí)周轉(zhuǎn)房或廉租房，以保障借款人在失去房產(chǎn)時(shí)得以滿足基本的住房需求。同時(shí)，完善抵押制度，特別是抵押物處置的法律程序，真正降低政策性擔(dān)保運(yùn)作成本和保全銀行債權(quán)人的利益，也是至關(guān)重要的。

　　培育和發(fā)展住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款證券化，是以一級(jí)市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的融資行為。在我國，積極地探討引進(jìn)這種新融資機(jī)制的意義在于：

　　（1）通過將非流動(dòng)性抵押貸款轉(zhuǎn)化為可流通的證券，將傳統(tǒng)的由借款人—金融中介機(jī)構(gòu)—儲(chǔ)蓄者組成的信用鏈條，延長為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的更長的信用鏈，將產(chǎn)生降低、分散或化解金融風(fēng)險(xiǎn)的作用，同時(shí)也為更多的中小金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住宅市場(chǎng)開辟新的融資渠道；

　�。�2）有利于改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高銀行資本利用率；

　�。�3）豐富金融產(chǎn)品，促進(jìn)證券市場(chǎng)的發(fā)展；

　�。�4）降低住房信貸融資成本，提高居民購房的支付能力和有效需求。

　　可選擇的實(shí)施方案包括以下兩點(diǎn)：

　　第一，在中央銀行的監(jiān)管下，通過立法程序，成立全國性的抵押貸款證券化公司。這種制度安排的優(yōu)勢(shì)在于：首先，由政府發(fā)起設(shè)立證券化公司（可以是政府獨(dú)資或股份制公司），在抵押市場(chǎng)上充當(dāng)“最后貸款人”，有利于規(guī)范市場(chǎng)、建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易程序、有效的定價(jià)機(jī)制和統(tǒng)一的清算體系，也有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目標(biāo)。其次，政府發(fā)起設(shè)立的抵押證券公司的信用等級(jí)高，可以降低發(fā)行抵押貸款證券的成本。再次，全國性證券機(jī)構(gòu)的建立；既可避免地方部門和機(jī)構(gòu)局部利益驅(qū)動(dòng)“圈錢”，也可以擴(kuò)大貸款組合的地域分布，優(yōu)化貸款組合，從而避免貸款組合的收入流受區(qū)域性經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。此外，將證券公司置于中央銀行的監(jiān)管之下，有利于中央銀行制定統(tǒng)一的貨幣政策，并對(duì)金融市場(chǎng)實(shí)施有效調(diào)控。

　　第二，就抵押證券公司的發(fā)展戰(zhàn)略而言，在起步階段，應(yīng)以抵押貸款的批發(fā)買賣為主。當(dāng)銀行資金短缺時(shí)，抵押證券公司可以通過收購抵押貸款的方式向銀行注入資金，以緩解銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率下降，銀行資金充裕時(shí)，抵押證券公司可以通過“逆向”操作，出售抵押貸款，讓銀行繼續(xù)享有抵押貸款所帶來的較高收益。抵押公司則從貸款的收益與融資成本的利差中獲取收益，建立自己的資產(chǎn)組合和雄厚的儲(chǔ)備基金，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范奠定基礎(chǔ)。在市場(chǎng)體系不斷完善的基礎(chǔ)上，可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出更多的抵押證券品種，以滿足眾多機(jī)構(gòu)投資者的多樣化投資的需求，從而將更多的長期資金引入住宅市場(chǎng)建筑時(shí)報(bào)