何為住宅市場過濾？一般情況下，最高收入者總是居住新建的、能提供最多服務量的住宅，而較低收入者只能居住較差的住宅。經(jīng)過若干年后，原先新建的房屋因折舊等原因而所能提供的服務量減少，于是最高收入者開始放棄這些住宅搬入新建的更好住宅中去，被淘汰的住宅也就被過濾到了較低收入居民的手中。這就是住宅市場的過濾過程，也是一個市場流轉模式。在理想狀態(tài)中，通過這種過濾過程，也就是市場流轉順暢的話，能使所有居民的居住條件都得到改善，市場也將進一步完善。

　　過濾過程通過揭示市場上不同類型住宅間的相互聯(lián)系，來解釋住房在不同住戶之間的轉手過程和住宅市場的發(fā)展規(guī)律。

　　近年來，我國住宅市場在迅速發(fā)展的同時，也明顯出現(xiàn)了不均衡的態(tài)勢。如新增房市場發(fā)展迅速，存量房市場遠遠落后，市場結構單一及整體流轉不暢等，在一定程度上阻礙了整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　同時，住宅市場上的大量高檔房空置和低收入住宅短缺并存、服務量升級受阻等不可忽視的現(xiàn)象，開始隨市場化需求的進一步深入而源源不斷涌現(xiàn)。

　　針對市場結構的失衡與外在的表現(xiàn)，東北財經(jīng)大學的王來福同志撰文分析認為，住宅市場過濾過程的受阻，成為影響住宅市場發(fā)展的一個癥結。

　　住宅的非同質(zhì)性及服務的折舊性是過濾過程的前提

　　住宅市場的過濾是一個流程，是以住房的非同質(zhì)性為前提的。王來福認為，住宅的非同質(zhì)性是指在整體的住宅市場中，住宅之間在面積、房型功能、區(qū)位等方面存在著差異。由于住宅的非同質(zhì)性，就會在不同住宅之間形成相互區(qū)別的局部市場。如由于住房區(qū)位或檔次不同所形成的局部市場，它們一般各自擁有不同的市場消費群體。如中低檔住房市場、高檔商品房市場中，通常中低收入居民進入中低檔住房市場，高收入人群進入高檔住房市場。這樣，在整個住房市場中就形成了一個個相對獨立的局部市場。

　　另一個前提則是住宅服務的折舊性。住宅局部市場劃分的物質(zhì)基礎是住宅能給居住者提供的服務，與其居住條件即面積、建筑質(zhì)量、新舊程度、屋內(nèi)設備、配套設施等因素有關。這些服務不僅具有非同質(zhì)性與耐用性，而且還有物理性折舊、功能性折舊等特性，即特定住宅所能提供的服務隨著時間等內(nèi)在和外在因素的推移而逐漸減少。因此，原來的高檔住房會由于自然和功能的損耗或更高檔次住宅的出現(xiàn)，變成中低檔房，高收入消費者就會搬出這些住宅進入新建的更高檔住宅；后住進去的則是以前不可能進入的中低收入者。由于較低收入的居民的支付能力較低，對住宅服務量的要求也較低。所以隨著時間的推移，特定房屋住戶的更替過程，總是逐漸由更低收入的居民來替換較高收入的居民。根據(jù)這一過程，可以容易地看出，隨著住宅服務的折舊，“過濾”過程在不斷地發(fā)生。

　　在過濾過程中，低收入者為什么不通過對原有住宅的維護或修繕來提高其服務量，而卻要購買從更高收入居民手中“過濾”而來的住宅呢？王來福認為這是由市場供求關系決定的，要看采用哪種方式更合算。如果較低收入者采取改造的方式來改善住房條件，就會造成最高收入者騰出來的住宅在市場上面臨供大于求的局面，這樣就會引起這些住宅價格的下跌，當其價格下降到低于較低收入居民對原有住宅的維護成本時，入住這些住宅對較低收入者來說將是合算的。反之，對住宅進行改造是明智的。

　　過濾在存量房市場中受阻

　　作為一個貫穿住宅市場運行的規(guī)律，正常的過濾過程不僅包含了住宅交易市場結構的多層次化，意味著市場流轉的順暢性，更是在整個住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重要的決定因素。市場鏈條中，高收入人群追求新建高檔住宅在新增房市場中進行，中低收入人群對高收入人群淘汰下來的舊高檔房的追求則在存量房市場中實現(xiàn)。因此，存量房市場是過濾鏈條中重要一環(huán)。

　　然而，我國近年來雖然在存量房市場上下了不少功夫，但現(xiàn)在其仍是整個住宅產(chǎn)業(yè)中的一個軟肋。市場中仍以新建房為主，二手房的交易量很少。這主要緣于消費者之間轉讓住宅的存量房市場尚不健全。除上海、杭州、福州等個別城市發(fā)展較快外，在大部分城市，存量房市場根本沒有較好地開發(fā)起來。另外，二手房買賣市場的不規(guī)范行為，也成為制約存量房市場發(fā)展的一個主要因素。占存量房大多數(shù)的公房和房改公房上市交易限制較多，有的甚至根本無法正常交易。再加人們對新增房市場的關注遠多于存量房市場，使得存量房市場的發(fā)育遠遠落后于新增房市場。

　　有關資料顯示，北京存量房市場交易量只有房改房總量的1／3，一方面是舊房的閑置，另一方面卻是中高檔商品房的有效需求不足。南京二手房供需則在1：8左右。存量房市場的滯后，使相當部分居民，因不能順利地賣掉差房或小房，而無法實現(xiàn)購買功能更好更全新房的愿望，影響了新建高檔房的有效需求。同時，新房不能買，舊房也就騰不出來，因而中低收入居民本來可以購買價格相對較低的舊房改善居住條件，也因房源不足而難以實現(xiàn)。住宅市場上高、中、低收入者，都要靠新建住宅來滿足住宅需求。過濾過程在存量房市場中受到了阻礙，市場的運行效率下降，并產(chǎn)生了如前所述的空置與短缺并存等問題。

　　公房和房改房上市是疏通之重

　　中國城市科學研究會秘書長顧文選認為，隨著我國城市化的發(fā)展及各城市舊城改造的進行，未來10年將是我國中低收入住宅需求高峰。因此，當前偏愛高檔住宅的市場將面臨一次較大的沖擊和轉型。

　　王來福則認為，占存量房絕大部分的公房和房改房不能正常上市交易造成了住宅市場的斷層，也是疏通過濾過程的重點。目前，政府在房改房上市中要征收收益金，而使房改房的出售變得不經(jīng)濟，即房改房在出售前與相同的商品住房在使用功能上沒有什么差別，而一旦出售將會大幅貶值。此外，政府對房改房上市的限制過多、手續(xù)過繁也是重要的制約原因。要改變這種情況，應改變土地收益金的征收方式，使房改房的部分產(chǎn)權形式逐步過渡到完全產(chǎn)權形式，變交易不經(jīng)濟為經(jīng)濟。至于政府的人為限制應逐步取消，為房改房的上市掃清障礙。同時，為了保證舊房的正常交易，還要建立和進一步完善市場的運作程序，規(guī)范銀行、個人、中介機構的交易行為。并制定鼓勵賣舊房換新房或以小房換大房的政策，政府及銀行對低收入住宅的補貼、貸款改為對低收入人群購買舊房的補貼和貸款。把住房的需求解放出來，使住宅業(yè)按照其固有規(guī)律發(fā)展。

　　今年上半年北京曾有一份政協(xié)會議報告提出。要開放存量房市場，鼓勵居民賣小房買大房，賣舊房買新房，賣次房買好房，并把提供存量房市場上的存量住宅作為改善中低收入家庭居住條件的方式之一。上海則因積極培育三級市場，在其它地區(qū)空置房均上升的情況下，其空置量反而下降。這些已經(jīng)初步顯露了政府將在存量房市場疏通住宅市場過濾過程的意愿。

　　此外，香港東亞銀行駐北京代表最近提出，盤活整個二手房市場，一手房市場才有投資的價值，才能成就一個成熟的地產(chǎn)市場，他們在北京也開展二手房按揭業(yè)務，以推動二手房的交易，體現(xiàn)了金融機構對存量房市場的關注。

　　在新增房、存量房市場平衡發(fā)展中，所有類型的新增房和存量房都可以正常交易，既有功能較新、提供服務量較多但價格較高的新房交易，也有功能相對較差、提供服務量相對較少但價格較低的舊房交易。高收入者可以順利地買新房，買大房。中低收入者也能順利地買到由較高收入者騰出的、價格相對較低的舊房，或者隨著收入水平的提高再賣差房換好房，賣小房換大房。市場流通得以順暢進行，各種需求順利得到滿足，市場整體質(zhì)量將不斷上升。

　　建筑時報·孫佃香