近日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（以下簡稱《通知》）。其中，關(guān)于集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點尤其引人關(guān)注。因為在目前的土地管理法律框架下，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為法律所禁止。這次國土部要求進行集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，是否意味著政策堅冰已被打破？

　　法律禁錮

　　我國《土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)；但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！笨梢�，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是與目前我國土地基本法精神相違背的。

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些地方特別是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，農(nóng)民集體已經(jīng)有一定數(shù)量的集體土地使用權(quán)進入了地下土地產(chǎn)權(quán)交易市場，通過聯(lián)營、股份制、出售、出租等各種形式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而且處于自發(fā)、無序和愈演愈烈之勢。

　　據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院總工程師周建春介紹，由于我國近年來經(jīng)濟飛速增長，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了我國的城市化進程，這些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都直接導(dǎo)致了目前巨大的非農(nóng)建設(shè)用地需求。同時土地利用方式上比較利益差距大；征地補償水平低；鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)力對集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大等也是導(dǎo)致集體土地使用權(quán)出現(xiàn)非法流轉(zhuǎn)的重要原因。他認為，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值和合理配置土地資源的重要途徑。

　　解決目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地面臨的問題，改變集體非農(nóng)建設(shè)用地非法、無序的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，是我國面臨的一個緊迫的法律課題。

　　改革試點

　　近幾年來，關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的呼聲頗高。

　　而廣東省成了第一個吃螃蟹者。2005年5月17日，廣東省人民政府通過了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）并自當(dāng)年10月1日起實施�！掇k法》明確了集體土地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，但規(guī)定通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。

　　這次為適應(yīng)建設(shè)新農(nóng)村的需要，國土部要求進行非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，也間接說明了廣東的做法得到了認同。

　　國土資源部相關(guān)負責(zé)人表示，目前國土資源部已經(jīng)將農(nóng)村集體土地突破性試點方案上報國務(wù)院。這一方案的實施有可能進一步修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相應(yīng)內(nèi)容。試點工作是在積極地探索和積累經(jīng)驗，為下一步集體土地直接入市進行鋪墊。

　　專家預(yù)測，國土資源部的試點范圍有望在廣東省的基礎(chǔ)上再前進一大步：農(nóng)村集體建設(shè)用地可能將允許用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果此方案得以實施的話，土地供應(yīng)的瓶頸將被徹底打破，土地供應(yīng)主體的多元化將會完全改變目前的土地供應(yīng)格局。

　　但是，如何避免重蹈“一抓就死，一放就亂”的覆轍，是政府主管部門優(yōu)先考慮的問題。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于在目前的法律框架下，集體土地的所有者主體不甚明確，基層群眾組織情況復(fù)雜，如果沒有相應(yīng)的監(jiān)管舉措的話，大家一哄而上，勢必導(dǎo)致集體財產(chǎn)流失、農(nóng)民的權(quán)益受到侵害等事件的大量出現(xiàn)，進而成為社會潛在的不穩(wěn)定因素。

　　周建春建議，承認集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合法化，前提是必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理；以財產(chǎn)權(quán)定價，依產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分配利益。同時做好相應(yīng)的配套和監(jiān)管工作。

　　房價大跌？

　　一直以來，很多人將城市房價過高歸咎于土地供應(yīng)量不足和地價太高所致。《通知》的出臺，讓很多人看到了低價拿地的曙光。

　　有專家表示，如果允許農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地入市和農(nóng)民入股，對房地產(chǎn)市場來說無異于一次革命性的變革。假如方案得以實施，房價肯定會跌。

　　但建設(shè)部政策研究中心住宅和房地產(chǎn)業(yè)處副處長林文鋒對媒體表示，伴隨方案的出臺，可能將會有城鄉(xiāng)管理方面的一攬子政策浮出水面；從遠期來看，集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市肯定對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重要的影響，但近期對房價的影響不會很大。

　　對于集體非農(nóng)建設(shè)用地可能入市的消息，北京明天房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰表現(xiàn)的比較興奮。他認為，土地對開發(fā)商來講至關(guān)重要，集體非農(nóng)建設(shè)用地入市預(yù)示著開發(fā)商又有了新的市場切入機會。新農(nóng)村建設(shè)離不開房地產(chǎn)開發(fā)商的積極參與，開發(fā)公司愿意借助其擁有的成熟經(jīng)驗，來建設(shè)高標準的社會主義新農(nóng)村。但在相關(guān)配套政策方面要進行多方面的論證，以絕后患。新農(nóng)村的建設(shè)，會促進人口在農(nóng)村和城市間的雙向流動，對于穩(wěn)定房價也會有非常積極的作用。

　　北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)集團常務(wù)副總經(jīng)理范小沖則認為，允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進入房地產(chǎn)市場的條件并不成熟。況且，放開這個市場，會對我國五年來努力建設(shè)的國有土地招拍掛體制造成一定沖擊，也會破壞目前業(yè)已建立的公平的市場競爭環(huán)境。

　　允許集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，是為了適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐而定的，用它來承擔(dān)穩(wěn)定房價的重任實在是勉為其難。

　　作者：時圣華