青建房[1999]436號(hào)

各州、地、市房產(chǎn)局（建設(shè)局）、省級(jí)有關(guān)廳局有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《青海省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。在執(zhí)行中有何問題和建議，請(qǐng)及時(shí)向我廳反映。

　　附件：《青海省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

　　青海省城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等有關(guān)法律、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過實(shí)施、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　前款所稱房地產(chǎn)權(quán)利人，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人，法人和其他組織。

　　前款所稱其他合法方式，主要包括以下行為：

　�。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

　�。ǘ�）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

　�。ㄈ�）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　�。ㄋ模┮苑康禺a(chǎn)抵債的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四條 省建設(shè)廳歸口管理全省城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作，

　　州、地、市、縣（含行委、下同）房地產(chǎn)行政主管部門或建設(shè)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

　　第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。

　　第六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　第七條 有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)但不符合本辦法第十條規(guī)定的條件的；

　�。ǘ�）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　�。ㄈ�）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　�。ㄋ模┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵�(quán)的；

　�。ㄎ澹┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　�。�六）權(quán)屬有爭議的；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第八條 依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上建成房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書后，方可按本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤�的約定已經(jīng)支出全部土地使用權(quán)出讓金，井取得土地使用權(quán)證書：

　�。ǘ�）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上：屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

　　第十一條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　第十二條 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本辦法第十三條規(guī)定的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形之外，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金；對(duì)按本辦法第十三條規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　土地收益上繳的具體辦法，按國務(wù)院及我省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

　�。ǘ�）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

　　（三）按照房改有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

　�。ㄋ模┩�一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的，

　�。ㄎ澹┺D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

　�。�六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

　�。ㄆ撸┛h級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　第十四條 集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┓课菟�有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)明確。

　�。ǘ�）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者。

　�。ㄈ�）居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

　　第十五條 共有房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)本辦法簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

　　第十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)買賣合同、交換合同、抵債合同和贈(zèng)與合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同示范文本，由省建設(shè)廳會(huì)同省工商行政管理局制定。

　　房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住址；

　�。ǘ�）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至；

　�。ㄈ�）土地使用權(quán)性質(zhì)；

　�。ㄋ模┩恋厥褂脵�(quán)獲得方式和使用期限；

　�。ㄎ澹┓课莸挠猛净蚴褂眯再|(zhì)：

　�。�六）房屋的乎面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況：

　�。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；

　�。ò耍┓康禺a(chǎn)交付日期；

　�。ň牛┻`約責(zé)任；

　　（十）爭議的解決方式；

　�。ㄊ�一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明交換的價(jià)格差項(xiàng)；房地產(chǎn)抵債合同除符合第二款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額，房地產(chǎn)贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定。

　　第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂后30日內(nèi)在轉(zhuǎn)讓合同，向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，并提交下列文件：

　�。ㄒ唬┓课菟�有權(quán)證；

　�。ǘ�）土地使用權(quán)證書，

　�。ㄈ�）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；

　�。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)的文件。

　　房地產(chǎn)買賣。交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)的同時(shí)，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。

　　第十九條 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)完成審核。對(duì)不符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)作出不予過戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)過戶的文件移交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

　　第二十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)明顯低于正常市場價(jià)格的，以評(píng)估作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以在接到評(píng)估價(jià)格通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)復(fù)核；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在接到復(fù)核結(jié)果15日內(nèi)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

　　第二十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)由受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系。租賃關(guān)系，相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反本辦法規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　第二十二條 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租并依法辦理租賃登記備案的房地產(chǎn)。原租賃合同繼續(xù)有效，由房地產(chǎn)受讓人和原承租人繼續(xù)履行。

　　第二十三條 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告，應(yīng)當(dāng)真實(shí)，準(zhǔn)確，嚴(yán)格按國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，并與承購人簽訂預(yù)售合同。

　　預(yù)售合同必須使用建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本。

　　第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，將其報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)登記備案。對(duì)符合條件和手續(xù)的，由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。

　　登記備案的預(yù)售合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)的重要依據(jù)。

　　第二十六條 已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得承購人同意并報(bào)規(guī)劃部門審批后，與承購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

　　未征得承購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，承購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十七條 預(yù)售合同登記備案后，承購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，應(yīng)按下列規(guī)定辦理，并重新登記備案：

　�。ㄒ唬┥形锤肚孱A(yù)售商品房總價(jià)款的，承購人應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，

　�。ǘ�）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，承購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

　　預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第二十八條 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十七規(guī)定，訂立再轉(zhuǎn)讓合同并辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 違反本辦法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效；房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》予以處罰。

　　第三十條 當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第三十一條 房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守，濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十二條 已售公有住宅的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按有關(guān)房改規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十三條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。