吉發(fā)改收管聯(lián)字［2004］982號(hào)

各市、州發(fā)改委（物價(jià)局）、房產(chǎn)局（建設(shè)局）：

　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l理》和《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)），我們制定了，《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

吉林省發(fā)展和改革委員會(huì)
吉 林 省 建 設(shè) 廳 文件
二〇〇四年十二月二十日

　　附件1：

　　吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

　�。� 試行）

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用于全省行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)認(rèn)定、工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類(lèi)物業(yè)實(shí)施管理、向業(yè)主提供服務(wù)并收費(fèi)的行為。

　　第三條 本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取綜合費(fèi)用。

　　第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

　　第五條 省價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

　　縣以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的制定和監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格采取以下三種形式：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)商確定服務(wù)價(jià)格

　　凡通過(guò)招投標(biāo)或選聘方式實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或招標(biāo)單位、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　�。ǘ�）提前告示服務(wù)價(jià)格

　　凡開(kāi)發(fā)商按規(guī)定可以預(yù)售、租賃的房屋，都應(yīng)由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格自行確定綜合服務(wù)價(jià)格和細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，同時(shí)在顯著位置設(shè)立公示牌，將服務(wù)價(jià)格和細(xì)化的服務(wù)內(nèi)容公示。在簽訂房屋預(yù)售、租賃合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會(huì)成立之前，按合同約定執(zhí)行，服務(wù)價(jià)格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。

　�。ㄈ�）價(jià)格主管部門(mén)核定服務(wù)價(jià)格

　　1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)難以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的，由雙方提出書(shū)面申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核定。

　　2、未實(shí)行提前告示服務(wù)價(jià)格的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，提出服務(wù)價(jià)格申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核定。

　　第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格由縣以上政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，按照省價(jià)格主管部門(mén)、建設(shè)行政主管部門(mén)制定的《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在上浮10%、下浮30%的幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)氐淖≌�小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格。

　　非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)承受能力，按照本《細(xì)則》規(guī)定的原則，制定當(dāng)?shù)胤亲≌�物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格。

　　物業(yè)服務(wù)具體價(jià)格由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參考當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素適時(shí)調(diào)整公布。

　　第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　開(kāi)發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)，要明確公共照明費(fèi)、電梯使用費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月繳納，不得預(yù)收。水費(fèi)、電費(fèi)待業(yè)主入住后按每月實(shí)際費(fèi)用自行繳納。

　　第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（人員配置參照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表》）；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　6、辦公費(fèi)用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十一條 物業(yè)的成本利潤(rùn)率控制在1－3%.

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)的確定，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)審核認(rèn)定。

　　物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第十五條 按照鼓勵(lì)先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，凡榮獲國(guó)家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的，其物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格可經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價(jià)格上浮6%，榮獲省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的，價(jià)格可上浮5%，榮獲省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的，價(jià)格可上浮4%，榮獲市、州級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的，價(jià)格可上浮3%.

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應(yīng)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)。

　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等任何費(fèi)用。

　　第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，由此所得收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　對(duì)小區(qū)內(nèi)道路上停放的車(chē)輛是否收取停車(chē)費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車(chē)費(fèi)的小區(qū)，停車(chē)費(fèi)收入按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　小區(qū)內(nèi)專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定。對(duì)業(yè)主已購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)不得另行收取停車(chē)費(fèi)。

　　第十九條 過(guò)去已對(duì)業(yè)主收取的房屋維修金（0.15元/平方米）節(jié)余部分，轉(zhuǎn)入房屋維修資金帳戶(hù)，今后不再另行收取該項(xiàng)費(fèi)用。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

　　第二十二條 各地原定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行指導(dǎo)價(jià)格不符的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)充分協(xié)商后盡快調(diào)整。

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置設(shè)立公示欄或公示牌，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第二十五條 政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價(jià)格的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第二十六條本實(shí)施細(xì)則由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

　　本實(shí)施細(xì)則自2005年1月1日起執(zhí)行，原吉林省物價(jià)局、吉林省建設(shè)廳印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》（吉省價(jià)房涉字[1997]14號(hào)）、《關(guān)于<對(duì)吉林省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則>中個(gè)別條款訂正的通知》（吉省價(jià)房涉字[1997]25號(hào)）、《關(guān)于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關(guān)問(wèn)題的通知》（吉省價(jià)房涉字[2000]12號(hào)）廢止。

　　附件2：

　　吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格

　　一、我省各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)秩序，檔案資料管理等服務(wù)費(fèi)）政府指導(dǎo)價(jià)格（按每月每平方米建筑面積計(jì)算）如下：

　　1、普通住宅

　　一級(jí)：每平方米1.00－1.50元；

　　二級(jí)：每平方米0.70－1.00元；

　　三級(jí)：每平方米0.50－0.70元；

　　四級(jí)：每平方米0.30－0.50元；

　　五級(jí)：每平方米0.30元

　　2、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定。

　　二、非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)承受能力，按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定的原則，制定本地區(qū)非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格。

　　三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》由雙方協(xié)商議定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)胤亲≌�物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商議定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定的，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)。

　　附件3：

　　吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

　　1、基本要求

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應(yīng)持有二級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　�。�3）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

　�。�4）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

　　（5）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)戶(hù)檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

　�。�7）小區(qū)設(shè)有“服務(wù)中心”，實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)。適應(yīng)業(yè)主需求，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，保證每年與50%以上業(yè)戶(hù)作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到95%.

　�。�8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

　　（9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開(kāi)展文化活動(dòng)。

　�。�10）建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

　　（11）按規(guī)定管理、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　2、房屋管理

　　（1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無(wú)污跡、無(wú)破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

　　（3）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　　（4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無(wú)銹蝕。

　　（5）陽(yáng)臺(tái)封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。

　�。�6）無(wú)超出設(shè)計(jì)或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)蓬以及屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。

　�。�7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線(xiàn)、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

　　（8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門(mén)、戶(hù)及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　�。�1）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

　　（2）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修回訪(fǎng)率達(dá)到90%以上。

　�。�3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進(jìn)行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

　�。�4）道路、停車(chē)場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

　�。�5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�6）維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

　　（7）對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

　�。�8）辦理房屋及公共設(shè)備設(shè)施損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。

　　（9）各設(shè)備場(chǎng)所衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。

　　（10）各設(shè)備場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護(hù)

　�。�1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

　　（2）對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位按合同約定巡查。

　　（3）中央監(jiān)控室對(duì)小區(qū)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。

　�。�4）對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備場(chǎng)所、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。

　�。�5）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車(chē)輛出入，有序停放車(chē)輛（含非機(jī)動(dòng)車(chē)）。

　　（6）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對(duì)可疑人員作盤(pán)問(wèn)、登記管理；對(duì)訪(fǎng)客指引行走路徑。

　�。�7）對(duì)火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

　�。�8） 消防設(shè)施符合公安消防部門(mén)的要求，標(biāo)明防火疏散通道。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　�。�1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

　�。�2）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每?jī)芍懿潦靡淮巍?/P>

　�。�3）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象。

　　（5） 根據(jù)物業(yè)實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對(duì)垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集。

　�。�6） 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。

　�。�7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�9）對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

　�。�10）對(duì)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證雨水、污水井通暢。

　　（11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

　�。�12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生，定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

　�。�1）有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

　�。�2）小區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

　�。�3）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)的死樹(shù)，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

　　（4）綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)枯枝爛葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。

　�。�6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。

　�。�7）及時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲(chóng)害。

　�。�8）綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠地。

　　二、二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

　　1、基本要求

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有三級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）建立完善的管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

　�。�3）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

　　（4）70%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

　�。�5）70%以上物業(yè)管理人員要具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等多方面要實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

　�。�7）對(duì)業(yè)主實(shí)行每天12小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)）。

　�。�8）根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，根據(jù)業(yè)主需要，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目）。

　�。�9）采取多種形式如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到90%.

　　（10）招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。

　�。�11）建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實(shí)到位。

　�。�12）根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，配合社區(qū)開(kāi)展必要的文化活動(dòng)。

　�。�13）建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

　　（14）按規(guī)定管理、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損。外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�3）空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序，支架無(wú)銹蝕，無(wú)安全隱患。

　�。�4）封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

　�。�5）除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。

　�。�6）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等，對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理。

　�。�7）小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　�。�1）共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄。

　�。�2）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度，急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，維修回訪(fǎng)率達(dá)到80%.

　�。�3）水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案，進(jìn)行消防演練。

　�。�4）道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行，停車(chē)場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

　　（5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�6）維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

　�。�7）對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

　　（8）各設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。

　�。�9）具有危及人身安全隱患的設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，要有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　（10）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護(hù)

　　（1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

　�。�2）對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。

　　（3）應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

　�。�4）進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。

　　（5）進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。

　�。�6）對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年演練一次）。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　�。�1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

　�。�2）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。

　　（3）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區(qū)域部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象。

　�。�5）根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集袋裝。

　�。�6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。

　　（7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　　（9）對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

　　疏通一次，保證排放管道的暢通。

　�。�10）小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證排放井通暢。

　�。�11）小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，報(bào)告并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

　　（12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生，定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

　�。�1）有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

　�。�2）小區(qū)內(nèi)綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

　�。�3）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)，必須在半月內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

　�。�4）綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。

　�。�6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。

　�。�7）適時(shí)組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲(chóng)害。

　　（8）綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠地。

　　三、三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　�。�3）按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　�。�4）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

　�。�5）50%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天8小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。

　�。�7）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%.

　　（8）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　�。�9）建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

　�。�10）按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理、服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀良好、整潔。

　�。�3）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�4）空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

　　（5）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

　　（6）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　　（1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。

　　（2）設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話(huà)，急修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達(dá)到70%.

　�。�3）設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�。�4）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　　（5）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　�。�6）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�7）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�8）保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場(chǎng)所管理制

　　度。

　　（9）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�10）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護(hù)

　�。�1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

　�。�2）對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。

　�。�3）應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

　�。�4）進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛按指定位置有序停放。

　�。�5）秩序維護(hù)員經(jīng)過(guò)突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。

　　（6）每年進(jìn)行消防培訓(xùn)一次。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　�。�1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

　　（2）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�3）樓道玻璃每季擦拭一次。

　�。�4）合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

　�。�5）垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

　�。�6）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蟲(chóng)孳生。

　�。�7）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　　（8）小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

　　（9）對(duì)雨水、污水排放井定時(shí)清掏，保證排放井通暢。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

　�。�1）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)，及時(shí)清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。

　�。�2）綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

　　（3）造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形。

　　（4）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土。

　�。�5）適時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲(chóng)害。

　　四、四級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

　　1、基本要求

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　　（3）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。

　　（4）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。

　�。�6）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%.

　　（7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　　（8）建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

　�。�9）按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�3）空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

　　（4）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

　�。�5）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　　（1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。

　�。�2）設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話(huà)，急修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達(dá)到70%.

　�。�3）設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�。�5）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　　（7）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�8）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　　（9）保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備設(shè)施管理制

　　度。

　　（10）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　五、五級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　　（3）按政策規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　（4）管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。

　�。�6）每年與業(yè)主作有效溝通。

　　（7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　　（8）建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。

　�。�9）按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理

　�。�3）空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

　�。�4）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

　　（5）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　　（1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。

　�。�2）設(shè)立報(bào)修值班電話(huà)，建立回訪(fǎng)制度。

　�。�3）設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　（5）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　�。�7）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�8）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�9）保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備管理制度。

　　（10）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　附件4：

　　城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表

　　小區(qū)面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數(shù)

　　5萬(wàn)平方米 5 5 7 3 20

　　10萬(wàn)平方米 8 12 14 5 39

　　15萬(wàn)平方米 10 16 20 8 54

　　20萬(wàn)平方米 17 30 30 15 92