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2017制度與政策預習班講義:地產(chǎn)交易管理重點知識及典型習題

2017-03-10 10:33   來源: 建設工程教育網(wǎng)整理 字體: 打印 收藏

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  第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策重點知識及典型習題

  掌握房地產(chǎn)交易的基本制度、手續(xù)費;房地產(chǎn)轉讓的概念、分類、條件、程序、轉讓合同;以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓;以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓;已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的規(guī)定;商品房預售的概念、條件、商品房預售許可、商品房預售合同登記備案。

  掌握商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、銷售中禁止的行為;商品房買賣合同;商品房屋租賃;房地產(chǎn)抵押的概念、抵押條件;抵押的一般規(guī)定;房地產(chǎn)抵押合同;房地產(chǎn)抵押、抵押登記;最高額抵押權;房地產(chǎn)抵押的效力;房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。

  【2016年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售一套建筑面積100㎡的商品住宅,單價為1萬元/㎡.購房合同對面積誤差未作約定。經(jīng)實測房屋建筑面積為105㎡,買受人實際應付購房款()萬元。

  A.100

  B.101

  C.103

  D.105

  【正確答案】C

  【答案解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計價,面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權解除合同。買受人不退房的,實測面積大于預測面積時,面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔,產(chǎn)權歸買受人。參見教材P115。

  【2016年試題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過()年。

  A.5

  B.10

  C.15

  D.20

  【正確答案】D

  【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?!逗贤ā芬?guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。參見教材P118。

  【2016年試題】根據(jù)《物權法》,下列財產(chǎn)中,可以設定抵押的是()。

  A.國有土地所有權

  B.村辦企業(yè)的廠房

  C.集體土地所有權

  D.被查封的房屋

  【正確答案】B

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權不得抵押;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設定抵押權。參見教材P122。

  【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,房地產(chǎn)交易的形式有()。

  A.房地產(chǎn)出讓

  B.房地產(chǎn)轉讓

  C.房地產(chǎn)抵押

  D.土地劃撥

  E.房屋租賃

  【正確答案】BCE

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見教材P102。

  【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》,下列房地產(chǎn)中,不得轉讓的有()。

  A.已抵押的

  B.已查封的

  C.未取得房屋權屬證書的

  D.土地是劃撥方式取得的

  E.未取得土地使用權證書的

  【正確答案】BCE

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉讓的條件?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉讓:(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的,按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的,應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書

 ?。?)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。(6)未依法進行登記領取權屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。參見教材P106。

  【2015年試題】房地產(chǎn)轉讓當事人申報的成交價格明顯低于正常市場價格的,應以()作為繳納稅費的依據(jù)。

  A.重置價格

  B.實際價格

  C.評估價格

  D.掛牌價格

  【正確答案】C

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。參見教材P102。

  【2015年試題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定,房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得()。

  A.轉讓該房屋

  B.單方面提高租金水平

  C.抵押該房屋

  D.與承租人協(xié)議變更合同

  【正確答案】B

  【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定,房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見教材P118。

  【2015年試題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,在抵押期間,保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸牵ǎ?/p>

  A.抵押人

  B.繼承人

  C.擔保人

  D.抵押權人

  【正確答案】D

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。參見教材P123。

  【2015年試題】商品房屋租賃期間內(nèi),不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是()。

  A.房屋抵押

  B.房屋繼承

  C.變更房屋用途

  D.房屋買賣

  E.經(jīng)出租人同意轉租房屋

  【正確答案】ABDE

  【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間,原租賃關系不受抵押權的影響;因贈予、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。參見教材P119。

  【2015年試題】王某將寫字樓先后抵押給三家銀行,到期不能償還貸款,關于優(yōu)先受償順序的說法,錯誤的有()。

  A.按貸款發(fā)放的先后順序

  B.按貸款數(shù)額的大小順序

  C.按各銀行起訴的先后順序

  D.按貸款合同簽訂的先后順序

  E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

  【正確答案】ABCD

  【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。依據(jù)《物權法》的規(guī)定,同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償:抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的,按照債權比例清償。參見教材P127。

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    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

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  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領取

    考后3個月起

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