2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第七節(jié)
2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第七節(jié),房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多,記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考,效果才能比較好。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第七節(jié),希望對(duì)各位有所幫助。
房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行,明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議,是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。債權(quán)債務(wù)的主合同無效,抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為,法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。
房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容:
(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;
(2)被擔(dān)保債權(quán)種類、數(shù)額;
(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等;
(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;
(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;
(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;
(7)擔(dān)保的范圍;
(8)違約責(zé)任;
(9)爭(zhēng)議解決的方式;
(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);
(11)雙方約定的其他事項(xiàng)。
抵押物須保險(xiǎn)的,當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定,并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的,應(yīng)在合同中約定。
【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。
【2014年試題】當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí),不得在合同中約定( )。
A.債務(wù)履行期限
B.被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額
C.抵押權(quán)人為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)膬?yōu)先受益人
D.債務(wù)履行期屆滿時(shí)抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。參見教材P124。
五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)(考點(diǎn)、掌握)
房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據(jù)原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。
通過委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的,原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,也可以按照約定,由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款,即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。
【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中,應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料費(fèi)
B.拖欠的建筑工人工資
C.抵押擔(dān)保債權(quán)
D.出租房屋租金
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中,扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款,即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。
在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé),包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時(shí)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象,對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘,將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照,做好實(shí)地查勘記錄,拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時(shí),除評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值,同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由等。
【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的職責(zé)是( )。
A.對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查,確保資料的真實(shí)性
B.對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看
C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況
D.將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對(duì)照
E.拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。必要時(shí)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見教材P125。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況;披露估價(jià)對(duì)象已設(shè)定的抵押權(quán);對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析;披露已作為假設(shè)和限制條件,對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素,并說明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價(jià)報(bào)告的附件。
對(duì)由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的,應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算,不得超過一年 。房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的,應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
【例題】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從( )起計(jì),不得超過一年。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.估價(jià)委托日
C.估價(jià)報(bào)告出具日
D.估價(jià)開始作業(yè)日
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì),不得超過一年。參見教材P125。
此外,按照《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》要求,商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況,商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前,商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求,信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務(wù),涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的,也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。
六、最高額抵押權(quán)(考點(diǎn)、掌握)
最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押,是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保,是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。
最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的,但實(shí)際發(fā)生額不確定。 設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí),債權(quán)尚未發(fā)生,為擔(dān)保將來債權(quán)的履行,抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額,在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。
《物權(quán)法》規(guī)定,最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán),經(jīng)當(dāng)事人同意,可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,但當(dāng)事人另有約定的除外。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額,但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行,以擔(dān)保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度,下列表述中,正確的有( )。
A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押
B.該抵押是最高額抵押
C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款,其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元
D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款,其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元
E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力
『正確答案』BD
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)?!段餀?quán)法》規(guī)定,最高額抵押是為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押,是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保,是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí),債權(quán)尚未發(fā)生,為擔(dān)保將來債權(quán)的履行,抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額,在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。
有下列情形之—的,抵押權(quán)人的債權(quán)確定:(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P124。
【例題】最高額抵押權(quán)確定的情形有( )。
A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓
B.新的債權(quán)不可能發(fā)生
C.抵押人破產(chǎn)
D.約定的債權(quán)確定期限屆滿
E.抵押財(cái)產(chǎn)被查封
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的,抵押權(quán)人的債權(quán)確定:(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。
【例題】甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán),一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務(wù)履行期滿后,若乙公司未履行債務(wù),則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是( )億元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的,抵押權(quán)人的債權(quán)確定:(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。
【2012年試題】根據(jù)《物權(quán)法》,最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)不能轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán),經(jīng)當(dāng)事人同意,可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的范圍。參見教材P124。
七、房地產(chǎn)抵押登記(考點(diǎn)、掌握)
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。
《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不生效,抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。
【2014年試題】當(dāng)事人簽訂的房屋抵押合同,未經(jīng)登記,不產(chǎn)生法律效力。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記。《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。參見教材P124。
八、房地產(chǎn)抵押的效力(考點(diǎn)、掌握)
抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。 設(shè)定抵押權(quán)后,并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對(duì)抵押物的占有。抵押人設(shè)定抵押后,房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人,抵押人仍可以對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利,但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。
抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間,房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好,抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
九、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)(考點(diǎn)、掌握)
抵押是一種民事法律關(guān)系,抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行,并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同,依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。
依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的,應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償:抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償; 順序相同的,按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。
【例題】《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有( )。
A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償
B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟
C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)
D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人
E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)
『正確答案』ACE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的,應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。參見教材P125。
【2012年試題】同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償原則有( )。
A.抵押權(quán)已登記的,按照債權(quán)比例清償
B.抵押權(quán)已登記的,先于未登記的受償
C.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償
D.抵押權(quán)已登記的,按照登記時(shí)間的先后順序清償
E.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)發(fā)生時(shí)間的先后順序清償
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償;抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。參見教材P126。
人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。
對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣,但對(duì)拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。參見教材P126。
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。
【例題】抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅,因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。參見教材P126。
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán),未行使的,人民法院不予保護(hù)。
人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋,在裁定拍賣、變賣或者抵債后,應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。
被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的,人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。
據(jù)自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
(法釋〔2015〕10號(hào))第二十條規(guī)定,在金錢債權(quán)執(zhí)行中,符合下列情形之一,被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的,人民法院不予支持:
(一)對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;
(二)執(zhí)行依據(jù)生效后,被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的;
(三) 申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘U厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋,或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋, 自執(zhí)行通知送達(dá)之日起,已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期,被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的,人民法院不予支持。
【例題】人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),拍賣保留價(jià)應(yīng)由( )確定。
A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.人民法院
C.抵押權(quán)人
D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。參見教材P126。
【例題】人民法院對(duì)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估價(jià)確定。
A.人民法院
B.估價(jià)機(jī)構(gòu)
C.拍賣師
D.競(jìng)買人
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依法對(duì)抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定:未作評(píng)估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。參見教材P126。
【例題】下列關(guān)于抵押的表述中,不正確的是( )。
A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人,而抵押人未必是債務(wù)人
B.在建工程抵押時(shí),登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》
C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足
D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定,抵押人一旦死亡,如果其合法繼承人、受遺贈(zèng)人履行到期債務(wù)的,就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。
【例題】如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活的所必需居住房屋,人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》,對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng),依法拍賣、變賣或者抵債。參見教材P126。
房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生,抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料> 免費(fèi)試聽課>
報(bào)考指南
報(bào) 名 時(shí) 間
8月9日起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時(shí) 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績
考試日期后2個(gè)月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個(gè)月起
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