房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應(yīng)該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jī)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗(yàn)豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第三章第三節(jié)，希望對(duì)大家有幫助！

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　1.房地產(chǎn)需求

　　(1)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。

　　需求的條件：愿意購(gòu)買(mǎi)+購(gòu)買(mǎi)支付能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。即市場(chǎng)需求是所有消費(fèi)者需求的總和。

　　【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿

　　B.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　D.人口急劇增長(zhǎng)

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：①消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望;②消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。參見(jiàn)教材P85。

　　(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

　　1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(一般是負(fù)相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

　　房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)減少;下降，需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)，被稱(chēng)為需求規(guī)律。

　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。

　　吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛(ài)爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上漲，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)稱(chēng)為“吉芬難題”。這類(lèi)特殊物品以后因此稱(chēng)為吉芬物品。(越貴越買(mǎi))

　　2)消費(fèi)者的收入水平。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān))

　　當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，正常商品需求增加;相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

　　低檔商品，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

　　3)消費(fèi)者的偏好(正相關(guān))

　　當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反，則需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，偏好郊區(qū)住房，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。

　　消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì)發(fā)生變化。

　　4)相關(guān)物品的價(jià)格水平。(區(qū)分互補(bǔ)品和替代品)

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿(mǎn)足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫(xiě)字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

　　在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

　　某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。

　　5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受他對(duì)未來(lái)預(yù)期的影響。例如，消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I(mǎi)，明天更貴”;相反，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉熨I(mǎi)進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。

　　【例題】需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有(　)。

　　A.炫耀性物品

　　B.“吉芬”物品

　　C.低檔商品

　　D.高檔商品

　　E.急需商品

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見(jiàn)教材P86。

　　【例題】下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有(　)。

　　A.消費(fèi)者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加

　　E.消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。

　　P表示價(jià)格，Q表示需求。

　　商品 X PX QX

　　商品 Y Py Qy

　　PX ↑ QX ↓ QY ↑ 替代品

　　PX ↑ QX ↓ QY ↓ 互補(bǔ)品

　　PX ↓ QX ↑ QY ↓ 替代品

　　PX ↓ QX ↑ QY ↑ 互補(bǔ)品

　　參見(jiàn)教材P87。

　　(3)房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)

　　房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>