手機(jī)學(xué)習(xí)
建設(shè)工程教育網(wǎng)

APP學(xué)習(xí)更便捷

建設(shè)工程教育網(wǎng)

微信公眾號

010-82326699

交流分享,早日上岸!

房地產(chǎn)估價師 掃碼并回復(fù)房地產(chǎn)估價師進(jìn)群
當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 房地產(chǎn)估價師 > 備考資料 > 復(fù)習(xí)資料 > 正文

2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié)

2019-05-31 16:35   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié),房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒有必要這樣,我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意,而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉,有的放矢地去學(xué)習(xí),備考效率就會有所提高。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié),希望對你有所幫助。

  第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

  一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

  (一)風(fēng)險的定義

  風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

  標(biāo)準(zhǔn)差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說,標(biāo)準(zhǔn)差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險也就越小。反之,標(biāo)準(zhǔn)差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險就越大。(重要考點(diǎn)、難點(diǎn))圖1-1所示的A、B、C三項投資,C的風(fēng)險最大,B次之,A最小。

  

<center>

 

  還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險大小(標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù))。例如,物業(yè)1為寫字樓項目,2002年末價值為1000萬元,預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元,標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場項目,2002年末價值為1000萬元,2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元,標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此,可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險。

  解讀:以物業(yè)1為準(zhǔn)說明:E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=,

  

 

  。

  當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時,就稱投資獲取了風(fēng)險收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時,就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。風(fēng)險條件下決策時,決策者對客觀情況不確定,但知道各事件發(fā)生的概率,因此可以使用決策樹法或決策表法,用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

  【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè),預(yù)期目標(biāo)收益率為10%,但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險損失,該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為( )萬元。

  A.2

  B.3

  C.4

  D.5

  E.6

  答案:ABC

  見教材P17

  【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是( )。

  A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

  B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

  C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

  D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

  答案:B

  不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風(fēng)險(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下,常常用定性方法估計未來投資收益,可選用的決策方法包括:①小中取大法,即對未來持悲觀的看法,認(rèn)為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法,即對未來持樂觀的看法,認(rèn)為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法,即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

  (二)風(fēng)險分析的目的

  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風(fēng)險。

  二、房地產(chǎn)投資的八種系統(tǒng)風(fēng)險(重要考點(diǎn))

  系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險,即無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

  【2007年試題】系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。( )

  答案:× 見教材P17

  (一)通貨膨脹風(fēng)險

  通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險,是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時,投資者就會面臨著購買力風(fēng)險。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降,按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者,實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險,以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長,投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

  由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率,房地產(chǎn)投資者會通過適當(dāng)調(diào)整(調(diào)高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。(難點(diǎn))

  解讀:

  1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實(shí)際收益率R實(shí),簡單推導(dǎo)如下:由教材187例6-3的公式可知:1+R名=(1+R通)(1+R實(shí)),整理后可得:R名=R通+R實(shí)+R通×R實(shí),∵R通×R實(shí)>0,即:R名-(R通+R實(shí))>0∴R名>R通+R實(shí),證明完畢。

  2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic。

  由于房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平,所以投資者能容忍較低投資收益率,投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率之和。

  【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中,直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險是( )。

  A.時間風(fēng)險

  B.比較風(fēng)險

  C.持有期風(fēng)險

  D.通貨膨脹風(fēng)險

  答案:D 見教材P18

  (二)市場供求風(fēng)險

  市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的,房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化,而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動,具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化,這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

  (三)周期風(fēng)險

  周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。

  (四)變現(xiàn)風(fēng)險

  變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。

  (五)利率風(fēng)險(難點(diǎn))

  利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

  解讀:利率與房地產(chǎn)價格總的來說是負(fù)相關(guān):利率調(diào)升,房地產(chǎn)價格下降,在目前賣方市場下,利率調(diào)升增加開發(fā)成本,但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁給購房者從而推高房價;但利率調(diào)升會抑制需求,會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降,綜合來看,利率調(diào)升對后者影響權(quán)重更大,建議結(jié)合理論教材第四章第五節(jié)有關(guān)利率的內(nèi)容學(xué)習(xí)。

  (六)政策風(fēng)險

  政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效方法,是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

  解讀:產(chǎn)生政策風(fēng)險的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。

  (七)政治風(fēng)險

  房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

  (八)或然損失風(fēng)險(“或然”即“偶然”,與“必然”相對)

  或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

閱讀排行

房估資料免費(fèi)領(lǐng)取
  • 免費(fèi)試聽
  • 免費(fèi)直播
  • 免費(fèi)題庫
趙占香 房地產(chǎn)估價原理與方法 教材精講班 免費(fèi)試聽

關(guān)注更多

立即掃碼添加學(xué)習(xí)顧問

報考指導(dǎo)

考情速遞

備考計劃

幫你選課

網(wǎng)站地圖
回到頂部
折疊