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2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第二節(jié)

2019-05-31 16:33   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第二節(jié),房產(chǎn)估價師涉及考點比較多,記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進(jìn)行梳理。這樣備考,效果才能比較好。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第二節(jié),希望對各位有所幫助。

  第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

  房地產(chǎn)投資的形式,通常可分為直接投資和間接投資兩類,不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。

  房地產(chǎn)直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)

  房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程,參與有關(guān)管理工作,包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

  我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中,房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資,包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

  房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

  【2011年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。

  A.增量供給

  B.存量供給

  C.潛在供給

  D.總量供給

  答案:A 見教材P10

  【2008年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資,它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。( )

  答案:×

  見教材P10

  解析:屬于中短期投資。

  【2007年試題】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

  A.出售

  B.抵押

  C.轉(zhuǎn)讓

  D.經(jīng)營

  【答案】D

  【解析】見教材P10

  房地產(chǎn)置業(yè)投資,是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn),以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地),也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。

  房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要,即自用(消費(fèi)或經(jīng)營);二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點,是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時,可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。

  【2010年試題】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資,關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法,正確的有( )。

  A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

  B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

  C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

  D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

  E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

  【答案】ACDE

  【解析】見教材P10、11

  二、房地產(chǎn)間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)

  房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。

  (一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

  房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資,有首次公開發(fā)行(1PO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為,不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題,也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會,使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。

  (二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

  房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。

  投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:第一,收益相對穩(wěn)定,因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動性很好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因為REITs股份可在主要的證券交易所交易,這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

  按資產(chǎn)投資的類型劃分,REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

  (三)購買住房抵押支持證券

  住房抵押貸款證券化,是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

  【2005年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有( )。

  A.投資房地產(chǎn)投資信托基金

  B.購買住房抵押支持證券

  C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

  D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

  E.購買土地進(jìn)行開發(fā)

  答案:ABC

  【2009年試題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

  答案:×

  【解析】見教材P12。

  解析:是個人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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