2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三:房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟(jì)因素
2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三:房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟(jì)因素,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣,我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意,而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉,有的放矢地去學(xué)習(xí),備考效率就會(huì)有所提高。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三:房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟(jì)因素,希望對(duì)你有所幫助。
2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三:房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟(jì)因素
第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
經(jīng)濟(jì)因素:
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正向關(guān)系)
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)。
衡量指標(biāo):國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP,是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。
GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍,帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求,引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
二、居民收入(掌握)
居民收入水平及其增長(zhǎng),對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國(guó)目前反映居民收入增長(zhǎng)的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)。(注意區(qū)分名義收入和實(shí)際收入,實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入:指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。
農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)
收入真正增加,生活水平提高,對(duì)房地產(chǎn)需求增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。
居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 :(不同人群的收入增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)
收入增加群體 |
邊際消費(fèi)傾向 |
作用機(jī)制 |
對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 |
低收入者 |
較大 |
收入增加首先用于衣食等基本生活改善,較少用于住房改善 |
不大 |
中等收入者 |
較大 |
收入增加提高生活水平,增加房地產(chǎn)需求 |
促使房?jī)r(jià)上升 |
高收入者 |
較小 |
用于儲(chǔ)蓄或投資 |
用于儲(chǔ)蓄和其它投入,則對(duì)房?jī)r(jià)影響不大;用于房地產(chǎn)投資或投機(jī),提高房?jī)r(jià)(具有兩重性) |
衡量物價(jià)水平的指標(biāo)主要有:居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)
中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算,房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此,居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng),只是間接影響。
物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系:
由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲,會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。
房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系:
在土地供給較充裕情況下,地價(jià)水平取決于房?jī)r(jià)水平,房?jī)r(jià)決定地價(jià)。
但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平,預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià),是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。
提示:關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系,理論界是存在很大的爭(zhēng)論的,因此這樣的知識(shí)點(diǎn),命題時(shí)因?yàn)椴粔驀?yán)謹(jǐn),不適合作為考試題目。
四、利率(注意:利率是經(jīng)濟(jì)因素,利率調(diào)整屬于金融政策因素)(掌握)
從房地產(chǎn)供給的角度,利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本,使開(kāi)發(fā)成本上升,使價(jià)格上升。
從房地產(chǎn)需求的角度,利率上升會(huì)加重購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān),從而會(huì)減少需求,使價(jià)格下降。
從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看,由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān),而折現(xiàn)率與利率正相關(guān),所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。
從綜合效應(yīng)看,利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響,從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān):利率上升,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。
五、匯率
匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率,在國(guó)際投資中匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。
當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí),就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn),導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
中國(guó)啟動(dòng)人民幣匯率市場(chǎng)化改革后,人民幣匯率持續(xù)升值,導(dǎo)致國(guó)外熱錢持續(xù)流入中國(guó),成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生,抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料> 免費(fèi)試聽(tīng)課>
報(bào)考指南
報(bào) 名 時(shí) 間
8月9日起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時(shí) 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績(jī)
考試日期后2個(gè)月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個(gè)月起
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