2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點三：國有土地上房屋征收評估,房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點三：國有土地上房屋征收評估，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點三：國有土地上房屋征收評估

　　國有土地上房屋征收評估

　　《房屋征收條例》第十九條規(guī)定“被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定"，"房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定”。

　　注：《國有土地上房屋征收評估辦法》已由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日公布實行。原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》廢止。

　　但在《房屋征收條例》施行前已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原來的規(guī)定。

　　一、房屋征收中的評估工作(考點、了解)

　　房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價值 。根據(jù)《房屋征收條例》的規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值 ?！斗课菡魇諚l例》第二十一條規(guī)定“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。”因此，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，為了結(jié)算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價，除了評估被征收房屋價值外，還要對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值進行評估。

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格 。《房屋征收條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！币虼耍瑸榱吮ＷC對被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，需要對類似房地產(chǎn)的市場價格進行測算。

　　【2014年試題】按照等價有償?shù)脑瓌t，對被征收房屋價值的補償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收中的評估工作。對被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。參見教材P48。

　　此外，還有一些可以通過評估確定的補償內(nèi)容，如當房屋征收當事人對室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備、物資搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價值進行預(yù)評估。

　　二、房屋征收評估機構(gòu)選定及委托(考點、了解)

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應(yīng)當由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選定應(yīng)當科學(xué)、合理。首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定 ;在規(guī)定時間內(nèi)沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽等。評估機構(gòu)選用的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　房屋征收評估委托書應(yīng)當載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　房屋征收評估委托合同應(yīng)當載明下列事項：

　　(一)委托人和房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的基本情況;

　　(二)負責(zé)本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師;

　　(三)評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項;

　　(四)委托人應(yīng)提供的評估所需資料;

　　(五)評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);

　　(六)評估費用及收取方式;

　　(七)評估報告交付時間、方式;

　　(八)違約責(zé)任;

　　(九)解決爭議的方法;

　　(十)其他需要載明的事項。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當指派與承接的房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房屋征收評估報告必須由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

　　三、房屋征收評估原則和要求(考點、了解)

　　(一)房屋征收評估原則

　　《房屋征收條例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！边@一方面要求房屋征收評估應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個人干預(yù)房屋征收評估活動，為房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做好房屋征收評估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

　　【例題】房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照(　)原則開展房屋征收評估工作。

　　A.獨立

　　B.客觀

　　C.誠信

　　D.等價有償

　　E.公正

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求?！斗课菡魇諚l例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！边@要求房屋征收評估應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正的原則。參見教材P49。

　　(二)房屋征收評估基本事項

　　1.評估目的：

　　被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。

　　2.評估時點確定：被征收房屋價值評估時點應(yīng)當為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　3.評估對象界定：房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準;對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

　　4.評估價值內(nèi)涵：被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值 。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封 等因素的影響。

　　【2014年試題】國有土地上房屋征收價值評估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

　　A.租賃

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用權(quán)

　　E.供求關(guān)系

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

　　【2015年試題】評估被征收房屋的價值時不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(　)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

　　(三)實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　(1)實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當在評估報告中說明有關(guān)情況。

　　【2014年試題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱丙機構(gòu))進行評估。丙機構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：該項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預(yù)查封1000平方米。經(jīng)批準可預(yù)售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預(yù)售并辦理了商品房預(yù)告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

　　評估過程中，丙機構(gòu)應(yīng)做的工作包括(　)。

　　A.進行實地查勘

　　B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》

　　D.按照甲公司要求確保抵押物評估價值不低于1億元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。參見教材P50。

　　(2)評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應(yīng)當進行適用性分析。可以同時選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　(3)評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣，精確到元 。

　　(4)技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當明確一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當組織有關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

　　【2013年試題】同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)。參見教材P50。

　　(四)評估結(jié)果和報告送達

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當在委托書或者委托合同約定期限內(nèi)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值 。結(jié)果向被征收人公示。公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，報告需要兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　【2013年試題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)提交的國有土地上房屋征收評估分戶初步評估結(jié)果應(yīng)包括(　)。

　　A.房屋評估價值

　　B.評估對象的構(gòu)成

　　C.裝飾裝修評估結(jié)果

　　D.評估對象基本情況

　　E.停產(chǎn)停業(yè)損失評估結(jié)果

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。分戶的初步評估結(jié)果包括：評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。參見教材P51。

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